ジャパンエクセレント投資法人(8987)の第34期決算は興和川崎西口ビルの譲渡損をJEI京橋ビルの譲渡益で打ち返し、1口当たり分配金は計画通りの着地。キャッシュフロー要因により、1口当たりNAVは小幅な減少

説明会開催日：2023年8月18日
代表取締役社長　香山 秀一郎氏

◎決算ハイライト
・営業収益は138.2億円(前期比+31.2億円)、営業利益は44.7億円(+3.4億円)
・1口当たり分配金は前期比変わらずの2,800円
・2組の入替取引により、ポートフォリオの質的改善(築年改善、エリア競争力強化、稼働率引上げ、含み損処理等)を図るとともに、分配金安定化のために譲渡益を活用
・興和川崎西口ビルの譲渡損をJEI京橋ビルの譲渡益で打ち返し、1口当たり分配金は計画通りの着地
・キャッシュフロー要因(水道光熱費・固都税等の増加、賃料水準低下)により、1口当たりNAVは小幅な減
▽外部成長
・ポートフォリオの質的改善と稼働の向上、NAVの増加を企図した資産入替
・第三者との間での物件入替
▽内部成長
・着実な埋戻しと低稼働物件の入替が奏功し、期末稼働率は計画比+2.1ptの96.5%へ回復
・退去防遏を最優先に条件交渉に柔軟に対応
・電気料金上昇への対応としてテナントへの条件変更を実施
▽財務戦略
・物件入替による資金収支を勘案し、借換のタイミングを適切に調整。期限の到来した借入金の一部を一旦返済することで、第35期以降の金融コストを削減
・譲渡益を第34期分配金維持に充当するとともに、残額を内部留保し分配金の安定化に活用
▽ESG
・CO2排出削減目標(2050年度ネットゼロ)の策定(2023年1月)
・TCFD提言に基づく定量的財務分析の実施・開示(2023年2月)
・2022年度CO2排出原単位▲74.2%削減(2013年度対比)

◎業績予想
<業績予想の前提>
【外部成長】
・今次発表の資産入替効果を織り込み
【内部成長】
・退去については、前回同様に懸念先も含めて想定するも、退去率は第32期(7.6%)をピークに低下基調を辿る見通し、埋戻しについては、足許のリーシング状況を勘案の上、 DT・FRを物件毎の難易度・フロア面積等を踏まえて保守的に設定
・契約更改については、賃料ギャッププラス先からの賃料減額要請への対応及び退去防遏等のための賃料減額調整を前回同様に織り込む一方、地方物件を中心に増額改定の取組みを推進
・水道光熱費については、2023年4月からの電気料金の改定影響を織り込む一方、電気料金を固定単価で請求しているテナントに対し、請求単価の変動化および専有部における基本・従量料金上昇分のテナント転嫁を順次実施
▽業績予想の概要
・第35期業績は、営業収益107.8億円(前期比-30.3億円）、営業利益44.6億円（-0.08億円）を予想
・第35期は、譲渡益の剥落を外部成長と内部成長で打ち返し、業績予想通りの2,800円(下限目標)を維持
・第36期業績は、営業収益108.2億円(前期比+0.3億円）、営業利益44.6億円（-0.05億円）を予想
・第36期より各期の収支状況を勘案した分配金運営に移行する中、JEI京橋ビルの譲渡益を勘案し2,600円

◎運用状況と方針
【外部成長】
＜方針＞安定的な1口当たり分配金・NAVの成長を目指すべく、新規取得と入替によるポートフォリオの改善を図りつつ、中長期的な資産規模拡大を図る方針
・住宅エリアに立地し築年数の経過したパシフィックスクエア千石を譲渡し、想定譲渡益約7億円を確保するとともに、入替物件としてオフィスエリアとして更なる発展が期待される新横浜エリアにて、駅至近好立地の物件を取得
・興和川崎西口ビル（稼働率の低迷。多額の含み損）をコアスポンサーの日鉄興和不動産へ譲渡。譲渡損はJEI京橋ビルの譲渡益の一部で相殺し、第34期分配金は業績予想通りの水準（下限目標）を維持
・代り物件として、日鉄興和不動産より築浅のBIZCORE築地を取得、大崎ブライトタワー・ブライトプラザを取得予定
・本入替により、ポートフォリオの質的改善と稼働率の向上、分配金の安定化・NAVの増加を実現
・コアスポンサー（日鉄興和不動産）が開発を進める中規模ハイグレードオフィスビル『BIZCORE（ビズコア）』シリーズの第４弾
・神保町を皮切りに6物件竣工。2021年4月以降の5年間で10棟以上の竣工稼働を計画
・コアスポンサー（日鉄興和不動産）より築浅・大型の「大崎ブライトタワー・大崎ブライトプラザ」を2024年4月に取得予定
【内部成長】
・第32期をボトムに稼働率は回復。第34期は興和川崎西口ビルの譲渡等により計画(94.4%)を上回る96.5%へ回復
・退去防遏や館内増床への誘導を最優先に条件交渉に柔軟に対応。月額賃料の増減は概ねプラスマイナスゼロの水準まで回復
・マーケット賃料の下落により賃料ギャップは+3.3%
・中長期的な視点から、各物件の運用状況・競争力を見極めたうえで修繕・リニューアルを計画的に実施し、物件の資産価値を維持・向上
・経年に伴う大規模改修にも計画的に取組み
・ＣＯ２排出削減及びＳＤＧｓ(持続可能な開発目標）に向けた運用資産の設備改修を計画的に実行
【財務戦略】
・物件入替による資金収支を勘案し、借換のタイミングを適切に調整し、借入金の一部を一旦返済することで、金融コストを削減
・時宣を得た投資法人債のターゲットディールにより借入期間長期化と弁済期限分散化を実現
・サステナブルファイナンス比率はオフィス系J-REITトップ
・金利の固定化比率・残存期間・返済期限の分散に留意しつつ金融コスト削減

◎ESGへの取組み
▽環境パフォーマンスデータ
・CO2排出量、エネルギー消費量及び水使用量の削減目標を達成するための取組みを推進
▽第34期の取組み
・ジャパンエクセレント投資法人及び資産運用会社は、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステークホルダーとの連携・協働に注力
・ESGへの取組みを経営の最重要課題と改めて認識し、更なる進化・深化に向けて前向きに取り組んでいく方針
・使用電力切替によるCO2排出量削減（2023年1月～6月）
・グリーンビル認証の追加取得（2023年2月）
・気候変動による財務インパクトの定量的分析・開示（2023年2月）
・人権方針の制定 (2023年1月)
・食料寄贈 (2023年4月)
・コアスポンサーによる投資口の追加取得完了 (2023年1月)