ヘルスケア&メディカル投資法人(3455)の第11期決算は、新たな物件取得により賃料収⼊が増加、また、修繕費等の減少もあり、1口当たり分配金は予想比+90円の3,240円を実現

2020/10/07



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説明会開催日:2020年9月17日
代表取締役社長 吉岡 靖二氏

◎決算概要と業績予想
・営業収益は20.2億円(前期比+10百万円)、当期純利益は9.1億円(前期比△25百万円)
・1口当たり分配金は3,240円(前期比△80円)、1口当たりNAVは119,842円 (前期比+539円)
・有利子負債は総額331.5億円(前期末比+7億円)、LTVは48.1% (前期末比+0.5%)
・長期発行体格付(JCR)A(安定的)
・資産規模は36物件/663億円に拡大、含み益は51億円
・有料老人ホーム「サニーライフ鎌倉」を新規取得
・「ベルジ武尊」(第9期取得済)の底地(⼀部)を追加取得し、完全所有権化
・パイプラインは総額約170億円まで積み上げ
・ポートフォリオ稼働率は100%
・外部成長面ではスポンサーサポートを活用して、新たに物件を取得したほか、引き続きパイプラインを拡大
・財務状況としては、三井住友銀行を中心としたバンクフォーメーションを構築し、LTVは50%前後を目途に運営
・第12期は前期に取得した物件の賃料収⼊が通期で寄与。1口当たり分配金は3,205円(当初予想比+80円)を見込む
・第12期の営業収益は20.5億円、営業利益は10.6億円を予想
・第13期の営業収益は20.5億円、営業利益は10.6億円、1口当たり分配金は3,210円を予想

 

◎新型コロナウイルス感染拡大の影響
・現時点で、本投資法人の業績への悪影響はなく、従来からの資産運用方針を堅持し、ポートフォリオの拡大と安定運用に注力
▽既存ポートフォリオへの影響
<安定的な賃料収入を確保>
・厳選したオペレーターと賃料固定・長期の賃貸借契約を締結
・サブテナントを含め、賃料減免・支払い猶予、中途解約なし
<安定的な施設運営を継続>
・感染症対策の更なる徹底、入居者の感染事例なし(第11期末時点)
・平均入居率は92.6%と高い水準を確保
▽外部成長への影響
・ヘルスケア施設の投資環境に大きな変化なし(取得目線、取引利回り、鑑定評価等)
・超高齢社会におけるヘルスケア施設に対する底堅い需要
▽財務面への影響
・レンダーの融資姿勢に大きな変化なし

 

◎ポートフォリオ運用状況
・保有物件数:36物件、取得価格合計:663億円、鑑定評価額合計:718億円、平均鑑定NOI利回り:5.6%
・平均築年数:15.8年、賃貸借契約平均残存年数:13.8年、固定賃料比率:100%、稼働率:100%
・厳選したオペレーターとの間で、原則として賃料固定・長期の賃貸借契約を締結
・期中の継続的なモニタリングを通じて、安定的なキャッシュフローを確保

 

◎投資主価値向上への取組み
・本投資法人は中期的に1,000億円の資産規模を展望、継続的な物件取得により、資産規模は上場時の約2.8倍の663億円へと拡大
▽パイプラインの拡充
・スポンサーの他、オペレーターやデベロッパー等との幅広いネットワークや多様な機能を活用した「集まる仕組み」を通じて、パイプラインの拡充・強化を図る
▽高齢者向け施設・住宅案件への取組み
・長期保有を前提としたヘルスケアリートへの不動産売却
・ヘルスケアリートを活用した新規開発 ⇒ オペレーターの出店意向を前提とし、リーシングリスクは限定的
▽病院案件への取組み
・主な対象は、経営の安定した病院
・病院不動産の市場規模は約23兆円
・M&Aや建物の建替え、医療機能の強化・転換といった多種多様な資金ニーズ
▽ESGへの取組み
・本投資法人と資産運用会社は、ESG(環境(Environment)、社会(Social)、ガバナンス(Governance))に配慮した資産運用を実践し、投資理念の実現と中長期的な投資主価値の向上を目指す

 


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