日中不動産バブルの比較と中国Japanificationの可能性
～日本のバブルは帳簿価格の膨張、中国のバブルは投資の膨張～

2023/09/19

【ストラテジーブレティン（340号）】

中国不動産バブル崩壊は世界経済の最大懸念の一つとなった。日本の不動産バブル崩壊は失われた30年に帰結したが、中国が日本の辿った道を後追いするのか、関心が高まっている。以下、日中の不動産バブルを比較すると、中国の日本以上の深刻さが浮かび上がる。日本の場合、政策の誤りによりバブル崩壊 (資産価格の過剰値上がりの是正) のみならず、負のバブルの形成(本源的価値以下までの株価、不動産価格の低下)があり、経済へのダメージが増幅された。他方中国は土地バブルを原資として過剰投資を積み上げたという、日本にはない深刻さがある。

(1) 日中不動産バブルの規模の検証

中国バブルが日本以上に深刻な現実(FACTS)を4点にわたって検証する。

まず第一に、中国において、近年世界が経験したことがない不動産価格の異常な値上がりが起きたことが指摘される。不動産価格の水準を年間所得との比較で見ると、上海50倍、深圳43倍、香港42倍、広州37倍、北京36倍(2023年NUMBEO調べ)と、歴史的高水準に達している(東京は12倍、NY10倍)。バブル期の東京の同倍率が15倍であったことと比較すると、中国の深刻度は明らかである(図表1)。また住宅価格を年間家賃との比較で見ても東京やNYの25倍に対して、中国は全国中央値でも58倍(2023年中国不動産協会調べ)と著しく高い。住宅所有が結婚の条件という中国で、若年失業率が20%超の環境下で、この価格は異常である。結婚できない若者が続出し社会的不安が高まり、政権はそれを無視できなくなった。「住宅は住むためのものであり、投機の対象ではない」という習主席の言葉は、1990年頃の日本と同様に、イデオロギーというより、国民の強い不満に対する対応と理解するべきであろう。

では、不動産バブルのマクロ的規模はどれほどか。日本の土地時価総額は、1980年(745兆円)、1990年(2,477兆円)、2005年(1,252兆円)、2013年(1,135兆円)、2021年(1,276兆円)と推移してきた。ピーク時1990年の対GDP比は581%であつた(図表4)。これに対し、2017年の中国の住宅時価総額は430兆元（Kenneth Rogoff, Yuanchen Yang (2020）, “Peak China Housing”）という試算がある。GDP 79兆元として計算すれば、対GDP比は544%と、ほぼ日本のバブル時に匹敵することがわかる

＞＞続きはこちら(1MB)

武者ストラテジー株式会社武者リサーチ

「論理一貫」「独立不羈」「歴史的国際的視野」をモットーに、経済と金融市場分析と中長期予想を目的とし提供していきます。

URL：http://www.musha.co.jp/

本書で言及されている意見、推定、見通しは、本書の日付時点における武者リサーチの判断に基づいたものです。本書中の情報は、武者リサーチにおいて信頼できると考える情報源に基づいて作成していますが、武者リサーチは本書中の情報・意見等の公正性、正確性、妥当性、完全性等を明示的にも、黙示的にも一切保証するものではありません。かかる情報・意見等に依拠したことにより生じる一切の損害について、武者リサーチは一切責任を負いません。本書中の分析・意見等は、その前提が変更された場合には、変更が必要となる性質を含んでいます。本書中の分析・意見等は、金融商品、クレジット、通貨レート、金利レート、その他市場・経済の動向について、表明・保証するものではありません。また、過去の業績が必ずしも将来の結果を示唆するものではありません。本書中の情報・意見等が、今後修正・変更されたとしても、武者リサーチは当該情報・意見等を改定する義務や、これを通知する義務を負うものではありません。貴社が本書中に記載された投資、財務、法律、税務、会計上の問題・リスク等を検討するに当っては、貴社において取引の内容を確実に理解するための措置を講じ、別途貴社自身の専門家・アドバイザー等にご相談されることを強くお勧めいたします。本書は、武者リサーチからの金融商品・証券等の引受又は購入の申込又は勧誘を構成するものではなく、公式又は非公式な取引条件の確認を行うものではありません。本書および本書中の情報は秘密であり、武者リサーチの文書による事前の同意がない限り、その全部又は一部をコピーすることや、配布することはできません。