グッドライフカンパニー<2970> 用地仕入、企画、設計、施工、賃貸管理及び売却までワンストップサービスを提供

◆ 投資家に対する新築賃貸マンションの販売が主体
グッドライフカンパニー（以下、同社）は、いい住まいの提供を通じ、人々の 暮らしを良くすることが同社の存在意義と考え、「いい住まいは、いい暮らし をつくる。いい暮らしはいい人をつくる。」を事業スローガンとして、不動産投 資家（以下、オーナー）に対し、主に投資用新築一棟賃貸マンションの用地 仕入、企画、設計、施工（監理）、賃貸仲介、賃貸管理、売却までのワンスト ップサービスを提供している。17/12 期のセグメント別売上高構成比はアセッ トマネジメント事業が 84.5%、プロパティマネジメント事業が 15.5%となってい る（図表 1）。

◆ アセットマネジメント事業
同社のアセットマネジメント事業は、賃貸マンションの取得までをサポートす る資産形成コンサルティングサービスと、賃貸マンションの取得後の不動産 売却をサポートする売買コンサルティングサービスがある。

資産形成コンサルティングサービスは、主に福岡市内及び熊本市内を中心 に用地を購入、企画、設計を行い主に新築賃貸マンションとして販売してい る。

同社の販売する新築賃貸マンションは、ハイクラス（RC マンション）、ミドルク ラス（中規模 RC マンション）、アパートタイプ（木造アパート）の 3 つがライン アップされている。ハイクラスが同社の主力商品となっており、一棟当たりの 総事業費が 2 億円～10 億円、戸数が 16 戸～60 戸となっている。ミドルクラ スは、一棟当たりの総事業費が1億円～2億円、戸数が12戸～16戸となっ ている。アパートタイプは17/12期からスタートしており、一棟当たりの総事業 費が 1 億円以下、戸数が 8 戸～10 戸となっている。

同社は、主力のハイクラスからラインアップを拡大することにより、用地仕入 れの効率化、提案機会の拡大、営業員のステップアップの機会を実現して いる。同社の新築賃貸マンションの販売累計は 18 年 11 月 22 日時点で 82 棟となっており（図表 2）、内訳はハイクラスが 77 棟、ミドルクラスが 2 棟、ア パートタイプが3棟となっている。また、プロジェクトのエリアは熊本市圏内が 60%、福岡市圏内が 40%となっている。

尚、新築賃貸マンションのプロジェクトは大きく以下の 4 つにパターン化され ている。
① オーナーが建て主となり、同社が施工するパターン
② オーナーが建て主となり、他社が施工するパターン
③ 同社が建て主となり、他社が施工するパターン
④ 同社が建て主となり、同社が施工するパターン

同社の開発プロジェクトの約 80%は他社施工となっている。同社は社内で のノウハウ構築を優先しているが、19/12 期以降は施工人員を増加させてい く計画であり、社外に流出している事業利益を取り込んでいく予定である。

18/12 期は 11 月 22 日時点おいて、13 棟が開発されている（図表 3）。

売買コンサルティングサービスは、同社の新築賃貸マンションを購入したオ ーナーを中心に、その資産ポートフォリオを把握し、保有している物件の運 営状況や不動産市況に応じて、保有不動産の売却アドバイスをおこなって いる。

14 年までの開発プロジェクト実績（39 棟）のうち、16 棟が売却されており、11 棟のオーナーが再投資を実施している。オーナーの資産の拡大と共に、同 社の更なる成長機会の提供にも貢献している。

◆ プロパティマネジメント事業
同社のプロパティマネジメント事業は、賃貸仲介サービスと賃貸管理サービ スに分けられる。

賃貸仲介サービスは、同社ブランドの賃貸仲介店舗「LIB STORE」を通じて、 主にアセットマネジメント事業で開発した物件の入居者募集等の賃貸仲介 業務を行っている。

賃貸管理サービスは、開発プロジェクトを取得したオーナーに代わり、入居 者との賃貸契約の締結、家賃の収納代行、マンションの清掃及び修繕等の 賃貸管理業務を行っている。また同社の子会社である安心入居サービス株 式会社では、家賃滞納保証業務を行っている。

同社の18年9月末の管理戸数は2,606戸、また同社の開発物件の入居率 は 99.3%と高い水準を維持している。

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