GCC経営™分析レポート︓株式会社シノケングループ（8909 JASDAQ）
不動産業界のトラストDXの取り組みでリーダーを狙う業界トップクラスのROIC＆PBR１倍企業への投資の意義

2020/11/25

ベーシックレポート
ジェイ・フェニックス・リサーチ株式会社

「お客様の成功がすべて」を追求するパラダイムシフト推進企業
株式会社シノケングループ（以下、「シノケンG」）は、将来不安を解消する資産づくりのサポートを⽬的に1990年に設⽴。⼀般の会社員層でも無理なく資産形成を可能にする「⼟地がなくても、⾃⼰資⾦が少なくてもアパート経営はできる」、という不動産流通の観念を変えるパラダイムシフトに成功し、2002年に株式を上場した。

アパート経営モデルを強化しつつライフサポートカンパニーへと変貌
99％※１⼊居率を誇るアパート経営モデルに加えて、M&Aでマンション販売・管理、ゼネコン、エネルギー供給、ライフケア事業と多⾓化し、顧客の⽣涯にわたるライフサポートを推進する「ライフサポートのシノケン」へと変貌中。REIT（⽇本・インドネシア）、国内成功モデルの海外における展開など、アップサイドテーマは豊富にある。さらに、外部IT企業と提携しDX 推進本格化。注⽬は⾃由なデータ連携を促進する「トラストDX」においてエストニア由来の最新技術の導⼊を進めている点である。「トラストDX」の取り組みを強調している不動産関連の上場企業は現時点ではシノケンG 以外では確認できていない※。新技術への最先端の取り組みがいかなるパラダイムシフトにつながるのかを本レポートで展望したい。
※１︓⼊居率実績︓2020年３⽉末現在、創業当時の物件を含む⾃社企画開発・管理物件。以下本⽂も同様の基準の⼊居率。
※２︓2020/11/20時点,グーグル等で「不動産、トラストDX」を含む検索で表⽰される上場企業はシノケンGのみ。

⾼ROIC や成⻑テーマが認識されれば４倍以上のアップサイドも
同業他社におけるアパート経営関連の不祥事等の影響を受け、減収トレンドにあり、シノケンGはPBR１倍程度、PER６倍台と低評価である。しかし、①ROICは11％台と業界トップクラス、②「不動産セールス（アパート・マンション販売）」以外は2016 年以来年率20%超と⾼成⻑、③ゲームチェンジャー技術のトラストDXで先⾏、からみるとこの評価は本質的価値から乖離している。来期以降の業績が横ばいでも、現時点の時価総額の３倍弱の株主価値が算出され、既存事業のみの成⻑シナリオでも約4倍の株主価値が推計される。シノケンGの成⻑ポテンシャルが正当に評価されれば⼤きなアップサイドが期待できよう。

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ANALYSTNET企業レポート TIW/ANALYST NET

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