アズ企画設計<3490> 低稼働、遊休不動産をバリューアップするビジネスモデル

◆ 不動産をバリューアップするビジネスモデル
アズ企画設計（以下、同社）は低稼働の不動産を仕入れた後、バリューアッ プして販売する不動産販売事業を主力としており、17/2 期のセグメント別売 上構成比をみると不動産販売事業が 85%、不動産賃貸事業が 13%、不動 産管理事業が 2%となっている（図表 1）。

不動産販売事業は収益不動産売買領域とビジネスホテル売買領域に分け られている。前者は築年数が経過するなどの理由によって、入居率や賃料 水準が低下した中古不動産を購入し、同社が間取り変更などを伴った内装 工事を施した後、新たに賃貸募集を行い、不動産の収益性を高めたうえで 不動産投資家などに当該物件を販売する事業である。

これまでのところ、埼玉県や東京都、神奈川県を中心に築年数が経過した RC 造のアパートやマンションを中心に展開しており（図表 2）、17/2 期の不 動産販売事業全体の種類別棟数をみてもレジデンスが過半を占めている （図表 3）。

一方、ビジネスホテル売買領域は稼働率が低下しリニューアルが必要なビ ジネスホテルを購入し、ゼネコンやホテル運営会社と協力しながら改修、運 営し、ホテルとしての収益性を高めたうえで不動産投資家に販売する事業 である。対象地域は全ての政令指定都市としている。

不動産賃貸事業は不動産賃貸領域、空間再生領域、ビジネスホテル領域 に分けられている。不動産賃貸領域は中古不動産をオーナーから借り上げ、 リニューアルした後、転貸する事業であり、販売用不動産を売却するまでに 得られる賃料収入もここに含まれる。

空間再生領域は長期不稼働となっている建物や遊休地を不動産所有者 に有効利用を提案して賃借し、同社が造作を加えることによって貸会 議室やコインパーキングなどとして施設利用者から収入を得る事業である。またビジネスホテル領域では東北地方において土地を賃借し震 災復興作業員向けのホテルをユニット工法で 4 棟建設し運営している （運営はオペレーターに委託） 。

不動産管理事業は不動産管理仲介領域、建築リフォーム領域、不動産管 理付帯領域に分けられているが、販売した不動産の管理や賃貸不動産の 修繕工事など販売事業や賃貸事業から派生したビジネスが中心である。

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