ジャパンエクセレント投資法人(8987)の第22期決算は賃料増額改定により、賃貸事業収入は過去最高

説明会開催日：2017年8月18日
代表取締役社長　小川　秀彦氏

◎決算ハイライトと業績予想
・営業収益は106.4億円(前期比-0.1億円)、当期純利益は34.5億円(+0.5億円)
・賃料増額改定により、賃貸事業収入は過去最高
・第22期の1口当たり分配金は、借換による金融コスト圧縮も寄与し、期初予想比+30円の2,650円(前期比+41円)で着地
・第24期の1口当たり分配金は、外部成長や賃料増額による内部成長・財務コスト低減等を梃子に中期目標2,800円に向けて着実に成長
・外部成長面では、スポンサーの都心大型物件中心に追加取得決定、収益向上を伴う資産規模拡大を実現
・内部成長面では、増額改定が進捗し、賃貸事業収入は前期比0.6%増、また芝二丁目ビルディングを空室期間なく埋戻し、高収益と高稼働を維持
・財務戦略面では、投資法人債（期間10年・70億円）発行により有利子負債平均残存期間を長期化、またリファイナンス(120億円）により金融コストを低減
・第23期業績は、営業収益108.2億円、当期純利益34.8億円、1口当たり分配金2.670円を予想
・新規取得物件の収益寄与と既存物件の増収により、増収増益に。DPUは+20円 (前期比）
・第24期業績は、営業収益109.3億円、当期純利益36.5億円、1口当たり分配金2.800円を予想
・【外部成長】新規物件収益フル寄与、【内部成長】賃料増額改定、芝二丁目ビルディング・フリーレント明け、【財務戦略】借換による金融コスト圧縮により増収増益。DPUは中期目標2,800円を達成見込

◎運用状況と方針
▽外部成長
・成長性の見込めるハイグレードなスポンサー物件と、収益性の高い安定的な第三者物件を組み合わせた外部成長
・今後も、入替等による質的向上を図りつつ、開発力があり且つ豊富な仲介実績を持つスポンサーとともに「良質な成長」を継続
・新規取得物件（興和西新橋ビル・赤坂ガーデンシティ）
▽内部成長
・賃料の状況（入居・退去）は、期末稼働率は、99.4%の高水準（過去最高）・テナント退去率は、1%台の低水準・入退去による月額賃料増減は、従来のトレンドが安定して継続
・賃料の状況（賃料改定）は、増額改定トレンドが継続。今期は改定対象面積の61.4%で増額更改、平均増額改定率は+6.1%を達成
・賃料の状況（賃料改定）は、第23期・第24期も、増額改定による月額賃料増加トレンドは継続する見込み
・月額賃料・賃料単価の推移は、内部成長により月額賃料は前期比+19百万円（+1.2％）、増額改定によりポートフォリオの平均賃料単価は着実に上昇
・大口退去への対応（芝二丁目ビルディング）としては、PM会社（第一ビルディング）の法人営業ネットワークを最大限に活用し退去区画（オフィス棟全フロア）を空室期間なく、埋戻し完了
・バリューアップ工事（SE札幌ビル・興和川崎西口ビル）は、保有物件のバリューアップにつながる戦略的な投資を実施、賃料収入の拡大と競争力の維持等、収益向上に寄与
▽財務戦略
・大型起債と借換実施により、平均残存期間の長期化と平均金利の低減を同時に実現
・安定的な財務運営を継続し、高格付を維持
・LTVは分配金水準等を総合的に判断し、バランスを取りながら運営

◎サステナビリティへの取組
・2016年GRESBリアルエステイト評価において、2年連続で最高位「Green Star」の評価を取得
・総合スコアの順位により5段階で評価される「GRESB Rating」も最上位の評価「5Star」を獲得
・運用する不動産において、省エネルギーに資する設備の導入などを推進し、省エネルギーとCO2排出抑制を図る