ジャパンエクセレント投資法人(8987)の第31期決算は緊急事態宣言期間の長期化を背景に第31期末の稼働率は計画値を下回るも、収益影響は当初計画の範囲内であり、分配金は計画を上回る着地

説明会開催日：2022年2月28日
代表取締役社長　香山 秀一郎氏

◎決算ハイライト
・営業収益は106.6億円(前期比+0.9億円)、営業利益は44.8億円(-1.0億円)
・1口当たり分配金は前期比-95円の2,843円
・緊急事態宣言期間の長期化を背景に第31期末の稼働率は計画値を下回るも、収益影響は当初計画の範囲内であり、分配金は計画を上回る着地
・1口当たりNAVの成長は継続
・1口当たり分配金下限目標水準である2,800円を上回る着地
▽外部成長
・札幌大手町ビル(持分70%)を40.7億円で取得(2021年12月)
・築古（築31年）の新富町ビルを売却決定
・アークヒルズフロントタワー（匿名組合出資持分49%)の取得決定(2022年5月引渡予定)
▽内部成長
・退去は概ね想定通りも、入居は新型コロナの影響によるリーシング活動の鈍さ等を受け下振れ
・賃料改定については、退去防遏を最優先に柔軟に対応
▽財務戦略
・キャッシュマネジメント強化による資産効率の向上
・グリーン・シンジケートローン(長期変動金利借入)の実行
・自己投資口取得の決定
▽ESG
・中長期CO2排出削減目標の策定(2021年10月)
・気候変動ポリシーの策定、気候変動に係る開示の充実
・グリーンビル認証の取得継続（2物件追加）
・再エネ・CO2フリー電力への切替(7物件追加)

◎業績予想
・第32期業績は、営業収益111.1億円(前期比+4.5億円）、営業利益46.8億円（+1.9億円）を予想
・稼働率低下に伴う賃貸事業収入の減少を新規取得物件の通期寄与と興和白金台ビルの売却益で打ち返し、圧縮積立金繰入により将来的な分配金安定策の財源を確保した上で、安定的な運営目標である2,800円
・第33期業績は、営業収益104.8億円(前期比-6.3億円）、営業利益42.1億円（-4.6億円）を予想
・売却益の剥落と大口退去の進行による賃貸事業収入減を外部成長と圧縮積立金の取崩しで補い、2,800円を維持

◎運用状況と方針
・アセットマネージャーとして様々な施策を着実に実行しつつ、更なる投資主価値最大化に向けた施策を導入
▽外部成長
＜施策＞
・スポンサーパイプラインを主軸とした新規物件の取得（NOIの嵩上げ）
・資産の入替 （NOI改善・売却益の確保）
＜実施・決定済事項＞
・札幌大手町ビルの取得（2021/12/1)
・アークヒルズフロントタワー(匿名組合出資持分49%)の取得決定(2022/2/17)
・興和白金台ビルの売却決定(2021/8/18)
・新富町ビルの売却決定(2022/2/17)
▽内部成長
＜施策＞
・大規模・高難度の空室をグループの総力を 挙げた埋め戻し
・既存テナントの退去防遏、柔軟な賃料交渉
・PM・BMとの連携による中長期的視点からの物件価値の維持・向上
＜実施・決定済事項＞
・武蔵小杉タワープレイスの大規模空室の一部埋め戻し内定
・計画通りの増額更改
・減額調整を活用しつつ、退去防遏・館内増床を実現
・環境配慮に資するLED工事の進展
・中長期修繕計画に基づく工事実施
・外部コンサルを活用した中長期修繕計画の精緻化
▽財務戦略
＜施策＞
・資産効率の向上、LTVコントロール（預り敷金リリース）
・分配金の維持、安定化（内部留保の機動的活用・自己投資口取得）
・コスト削減
・機動的な資金調達、調達手法の多様化によるコスト・リスクのコントロール
＜実施・決定済事項＞
・預り敷金リリースを順次実施
・全額手元資金による札幌大手町ビルの取得およびアークヒルズフロントタワーの取得決定
・自己投資口取得の決定、実施(2022/2～4)
・長期変動金利での借換による金融コストの削減
・コミットメントラインのバイラテ化によるアレンジメントフィーの削減
・オフィス系J-REIT初のグリーン・シンジケートローンの実行
▽ESG関連
＜施策＞
・ESG取組の更なる推進
＜実施・決定済事項＞
・中長期CO2排出削減(原単位)目標の策定～2030年度▲46.0%削減(2013年度比)
・TCFD提言に沿った気候関連財務情報(定性分析)の開示
・再エネ・CO2フリー電力使用の拡大(7物件追加、計10物件)
・グリーンビル認証の追加取得（2物件）
・グリーンファイナンスのフレームワークの設定
・階層別従業員研修制度の導入