ジャパンエクセレント投資法人(8987)の第26期決算は好調な内部成長および堅実な財務戦略を背景に、入替も含めたバランスの取れた外部成長を推進し、分配金の安定的な成長を継続

説明会開催日：2019年8月20日
代表取締役社長　小川 秀彦氏

◎決算ハイライトと業績予想
・営業収益は106.6億円(前期比+1億円)、営業利益は43.1億円(+0.3億円)
・既存物件の大幅な賃貸事業収入増、金融コストの低減により増収増益。1口当たり分配金は前期比+73円、当初予想比+17円の2,827円（同 + 2.7%）
・館内増床、拠点新設等の強いニーズを背景に、賃貸事業収入は予想を上回る着地
・好調な内部成長および堅実な財務戦略を背景に、入替も含めたバランスの取れた外部成長を推進し、分配金の安定的な成長を継続
・内部成長およびキャップレート低下による鑑定評価額の増加に加え、資産入替に伴う含み益の増加が寄与し1口当たりNAVも大きく成長
▽外部成長
・BIZCORE赤坂見附を62億円で取得（10月1日予定）コアスポンサー日鉄興和不動産の『BIZCORE』シリーズからの取得第一弾
・ポートフォリオの収益性改善を企図した資産入替を継続検討
▽内部成長
・賃料増額改定、テナント入替時の賃料増額により継続的な内部成長を実現
・館内増床、拠点新設等のニーズが引き続き強く、期末稼働率は予想を上回る高水準を維持
▽財務戦略
・金融コストを低減する借換を実施、借入金利は低下
▽ESG
・グリーンビル認証を3物件新規取得
・防災性、省エネ性向上を企図したバリューアップにより浜離宮インターシティでグリーンビル認証ランクアップ
▽業績予想
・第27期業績は、営業収益108.3億円、営業利益43.9億円を予想
・新規取得予定物件(BIZCORE赤坂見附)に加え、増額改定が寄与し、1口当たり分配金は前期比＋33円の2,860円を予想
・第28期業績は、営業収益108.8億円、営業利益44.2億円を予想
・第27期取得予定物件の通期寄与に加え、引続き好調な内部成長により1口当たり分配金は前期比+30円の2,890円を予想

◎運用状況と方針
▽外部成長
・1口当たり分配金・1口当たりNAVの成長に寄与する「良質な成長」を目指す
・2010.12以降、24物件・1,460億円を取得
・スポンサーからの取得割合 63.2％
・資産入替として7物件・543億円を売却
・足元の不動産売買マーケットに鑑み厳選投資を継続
・『BIZCORE』シリーズ等スポンサーパイプラインを活用した中長期的な資産規模拡大
・ポートフォリオの改善に資する資産入替を積極的に推進
・コアスポンサーの日鉄興和不動産が開発を進める中規模ハイグレードオフィスビル『BIZCORE（ビズコア）』シリーズから、第一弾としてBIZCORE赤坂見附を取得予定
・『BIZCORE（ビズコア）』シリーズは神保町を皮切りに3物件竣工。今後、7物件が順次竣工予定
・第23期以降の資産入替により、ポートフォリオの質を改善し、1口当たりNAVの成長を加速。今後も積極的に入替を検討
▽内部成長
・稼働率は99％台の高水準で推移。テナント退去率も1％台の低水準
・館内増床・拠点新設等のニーズ強く、テナント新規入居の約9割で平均30.6％の増額を実現
・第26期は改定対象面積の49.7％で増額改定率+4.0％を実現、増額トレンドは継続
・第27期は改定対象面積は減少するものの、増額改定率の上昇で打返し、賃料改定による月額賃料増加額は前期並みを維持
・既存契約の約7割がマーケット賃料を下回る状況
・賃料単価は上昇したものの、マーケット賃料が上昇しており、賃料ギャップは▲4.6％から▲5.1％に拡大
・内部成長により、第19期～第26期の4年間累計で月額賃料は89百万円（1期当たり534百万円）増加
・賃料増額改定、テナント入替時の賃料増額により、賃料単価は着実に上昇
・中長期的な視点から、運用状況・競争力を見極めたうえで修繕・リニューアルを計画的に実施し、物件の資産価値を維持・向上
・省エネ投資やBCP対応（安心・安全への取組）により、ESG評価も向上
▽財務戦略
・借入金のリファイナンスにより、有利子負債平均残存期間を長期化しつつ金利低減を実現
・投資法人債を最適なタイミングで起債するため一旦短期借入にてリファイナンス
・平均有利子負債金利は引き続き低下の余地あり