グローバル・ワン不動産投資法人(8958)の第31期決算はリーシング進捗、コストが想定を下回ったことによりDPU上振れ。分配金は2,250円到達見込、今後は2,300円台半ばを目指す

2019/05/30



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説明会開催日:2019年5月21日
代表取締役社長 古城 謙治氏
投信業務部長 山崎 弦氏

◎決算ハイライトと業績予想
・営業収益は52.2億円(前期比+0.22億円)、当期純利益は19.4億円(+0.5億円)、1口当たり分配金は2,192円(+56円)
・リーシング進捗、コストが想定を下回ったことにより、DPU上振れ(予想比+2.2%)
・テナント退去による減収を増額改定と埋め戻し効果が大きく上回り、増収増益(DPU前期比+2.6%)
・第32期の業績は、営業収益は61.7億円(前期比+9.5億円)、当期純利益は25.6億円(+6.1億円)、1口当たり分配金は2,398円(+206円)を予想
・資産⼊替による増収増益効果が増資に伴う希薄化を上回る予定
・将来の分配金安定化のため、売却益の⼀部を内部留保する方針(DPU 当期実績比+9.4%)
・第33期の業績は、営業収益は57.8億円(前期比-3.9億円)、当期純利益は21.7億円(-3.8億円)、1口当たり分配金は2,261円(-137円)を予想
・賃貸事業損益は大幅増益なるも、売却益の反動減により減収減益見込み
・南青山の新テナントの賃料増額効果は第34期からの見込み
・今後の分配金のイメージとして、2020年9月期以降、豊洲の公租公課が費用化するが、南青山のテナント入替による賃料増額等が上回る見込み

 

◎運用状況
▽外部成長
・独自ルートによる相互売買を通じて、よりハイグレードな築浅・大規模ビルを取得
・銀座を売却好機と捉え、中長期的に収益性の安定・成長が見込める豊洲と入替
・厳選投資継続による収益安定のための資産規模拡大
・FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Indexへの組み入れを目指す
▽内部成長
・稼働率は⾼位安定、ポートフォリオ稼働率は99.7%に上昇(2019年3月末時点)
・テナント入替の際に賃料増額を実現
・南青山は現テナントとの契約を前倒しで合意解約し、新テナントと定期借家契約(約10年)を締結
・レントギャップ解消による今後の賃料増額改定の継続
・優良オフィスのマーケット賃料は上昇傾向が継続
・GRESB参加に向けたサステナビリティの更なる推進、新たに3物件でDBJ Green Building 認証を取得
▽財務
・2019年4⽉18⽇の相互売買における売買差額87億円と取得費用について、増資で資金調達
・LTV低減に伴う物件取得余力の拡大により、優良物件取得の機動性を確保
・物件取得余力の活用により更なる収益性向上を図る
・リファイナンスで長期化(6.2年→ 8.0年)と財務コスト削減を推進
・将来の分配⾦安定化を目指し売却益⼀部を内部留保

 


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