リーガル不動産<3497> 不動産ソリューション事業が中心、低層賃貸マンションのリーガランドに注力

2018/11/01

様々なソースから不動産を仕入れ、最適なバリューアップを実施し販売する
不動産ソリューション事業が中心、低層賃貸マンションのリーガランドに注力

業種: 不動産業
アナリスト:副島 久敬

◆ 不動産を仕入れ、バリューアップし販売する事業が中心
リーガル不動産(以下、同社)は、様々な物件情報を基に不動産を仕入れ、最適なバリューアップを実施し販売する不動産ソリューション事業を中心に行っている。現在は主に単身・少人数世帯向けの低層賃貸マンションシリーズの「リーガランド」に注力している。18/7期のセグメント別売上高構成比は不動産ソリューション事業が84.7%、不動産賃貸事業が11.8%、その他が3.5%となっている(図表1)。

◆ 不動産ソリューション事業
不動産ソリューション事業は、不動産を仕入れ、建物管理状況の改善、用途変更、テナントの入替や大規模修繕等のソリューションを提供することでバリューアップを施し、資産価値を高めた上で個人富裕層や資産保有を目的とした事業会社等に販売している。

ソリューションの主な内容としては、戸建分譲、土地有効活用、マンション開発、商業開発や用途変更等、多岐にわたっている。18/7期の不動産ソリューション事業の案件別種類別売上高構成比は、後述の「リーガランド」を中心とする不動産開発が32.8%、中古のバリューアップが53.6%、その他が13.6%となっている。また、主たる販売先は事業会社であり、84.7%を占めている。

◆ 低層賃貸マンションシリーズ「リーガランド」
同社が注力している低層賃貸マンションシリーズの「リーガランド」は、東京都の山手線内及びその外周部に事業エリアを限定しており、立地条件を最優先させることで、高い入居率や比較的安定した賃料が確保可能なことで顧客の支持を得ている。

「リーガランド」は、そのターゲットを単身者・少人数世帯とし、コンパクトな低層賃貸マンションとすることで、建設コスト、管理運営コストを抑えている。必要とされる敷地面積は30~200坪、供給戸数は10~35戸、一棟当たりの販売単価約3~5億円、販売時想定利回りを約4~6%とし、一棟単位での販売としている。主な販売先は個人富裕層及び事業会社等となっている。「リーガランド」の18/7期の販売棟数は13棟で、販売額は5,358百万円となっている(図表2)。現在開発中のものが28棟あり、同社の19/7期計画では販売額は80億円の想定となっている。

◆ 不動産賃貸事業
不動産賃貸事業は、同社保有の収益不動産及び販売前の収益不動産からの賃料収入が収益の中心となっている。同社が保有している賃貸物件は事務所、マンションが中心であり、ホテルも1棟保有している(図表3)。

また、ファシリティマネジメント業務も行っており、不動産賃貸事業の賃料の増収や稼働率の向上に資するため、同社保有物件の退去者の立会い業務、マンションやビルの原状回復工事、リノベーション工事や補修工事等も行っている。

◆ その他事業
その他事業として、同社は不動産コンサルティング事業と介護事業を行っている。

不動産コンサルティング事業は、同社の創業時より、法的側面から生じる弁護士からの民事訴訟案件や金融機関からのローン延長案件に対して、不動産の任意売却の仲介及びコンサルティング等、課題解決方法を提案してきた。関西地区ではこの分野のパイオニアとして、債務者への買主仲介、売却時の資金等の配分案作成、不動産の調査や価格査定、権利譲渡や場合によっては同社で買い取る等、顧客のニーズに合わせたサービスを提供している。

また、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、グループホームの設置、運営、管理、介護保険法に基づく介護予防支援、居宅介護保険事業を営む介護事業を行っている。これらの介護サービスを通じて、相続案件等の一次情報の取得が可能となり、他の事業との相乗効果も期待できる。

>>続きはこちら(1.10 MB)

一般社団法人 証券リサーチセンター
ホリスティック企業レポート   一般社団法人 証券リサーチセンター
資本市場のエンジンである新興市場の企業情報の拡充を目的に、アナリスト・カバーが少なく、適正に評価されていない上場企業に対して、中立的な視点での調査・分析を通じ、作成されたレポートです。