長栄<2993> 京都府を中心に不動産管理事業を本業とした高品質なサービスを提供

◆ 京都府を中心に不動産管理事業及び不動産賃貸事業を展開
長栄（以下、同社）は、誠意・誠実をモットーに社会に貢献できる仕事を通じ、顧客に満足のいくサービスを提供することで、その利潤によって社員一同が より豊かな生活の向上ができることを目指している。

同社は京都府を中心に不動産管理事業及び不動産賃貸事業を展開し、21/3 期の事業別売上高は不動産管理事業が3,155 百万円（構成比39.3%）、不動産賃貸事業が4,875 百万円（同 60.7%）となっている（図表 1）。また、不 動産賃貸事業はセグメント利益率が高く、同社の営業利益の大部分を占めている。

◆ 不動産管理事業
同社の不動産管理事業は、賃貸不動産オーナーの安定した賃貸経営のサポートとして、入居者管理、ビルメンテナンス、売買仲介、賃貸仲介及びリフォーム工事などの不動産賃貸経営に必要なサービスを提供している。

入居者に長期に亘って居住してもらうことが、オーナーの収益の最大化につながることから、「入居率120%（20%の空室待ちが発生し、家賃が安定する状況）」を目指している。入居者の満足度向上に向けて同社独自の入居 者向けサービスとして、入居者のトラブルに対して24 時間 365 日の対応を実施していることや、入居者向けに会員組織「Bellevie Club」を運営し、会員向けに各種優待サービス、イベントやキャンペーンを提供している。

21/3 期の同社の不動産管理事業の売上高の内訳は、管理収入が 48.1%、工事売上が 41.2%、その他が 10.7%となっている。また 21/3 期末の管理受託戸数 20,627 戸に対する入居率は 96.3%と高い水準を維持している。

不動産管理事業の管理戸数は 21 年 10 月末時点で 25,173 戸、うち自社保有物件は 4,609 戸となっている（図表 2）。地域別の管理戸数の内訳は京都府が全体の 84.1%を占めている。次いで大阪府、滋賀県と京都府に近接した府県が多く、この2 府1 県にほぼ集中している。

◆ 不動産賃貸事業
同社の不動産賃貸事業は、賃貸管理事業で得たノウハウを活かし、比較的築年齢が古い物件でも改修工事や設備の入替を実施することで高水準の入居率を確保している。また、自社所有物件の管理も行うことで、管理戸数の増加につなげている。スケールメリットによる維持管理コストの低減により、収益力の増大を目指している。

創業当時から 10 年頃までは京都市内を中心に、年間で 2～3 棟の物件を 取得してきた。また近年は京都府以外でも滋賀県、大阪府や愛知県等でも物件取得を進め、19/3 期は18 棟（790 戸）、20/3 期は10 棟（453 戸）、21/3期は7 棟（257 戸）を自社所有物件として取得している。同社は自社所有物 件の取得にあたっては、表面利回り（年間の賃料収入を不動産取得価格で 割ったもの）が 8%以上の物件を基準としている。21 年 10 月末時点では、自社所有物件は京都府 66 棟、大阪府18 棟、滋賀県 13 棟、愛知県 22 棟、兵庫県1 棟、神奈川県 1 棟となり、合計で 121 棟を保有している。

21/3 期末時点の自社所有物件 4,585 戸に対する入居率は 98.5%と高い水 準を維持している。自社所有物件のうち住居用物件は 3,888 戸なり、所有戸 数の 84.8%を占めている（図表 3）。間取り別では1K～1LDK の物件が 51.2%と大半を占め、2K～2LDK が 19.2%、3K 以上が 18.9%、老人ホーム が10.7%となっている。

また、不動産賃貸事業には、ホテルや管理物件の空室を利用したマンスリ ーマンションも含まれている。

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