ジャパンエクセレント投資法人(8987)の第24期決算は資産入替によりポートフォリオの質を改善、1口当たり分配金は着実に成長し2,800円を実現

説明会開催日：2018年8月17日
代表取締役社長　小川 秀彦氏

◎決算ハイライトと業績予想
・営業収益は105.3億円(前期比-5.4億円)、営業利益は40.2億円(-4.9億円)
・1口当たり分配金は、資産入替の影響あるも、既存物件の大幅増収、財務コスト低減、圧縮積立金取崩により2,800円（前期比＋130円）
・外部成長面では、資産入替によりポートフォリオを改善（海老名プライムタワーを譲渡、スポンサーより2物件を取得）
・スポンサーから最新鋭の新築大型ビルを取得（赤坂インターシティAIR（65.9億円））
・内部成長面では、増額改定は順調、過去最高水準の月額賃料増加額
・稼働率は高水準で推移、期末稼働率は過去最高
・財務戦略面では、長期化と金融コスト低減を引続き併進（本投資法人初の期間15年の投資法人債を発行）
・オフィス系Jリート初のグリーンボンド発行 （ESG取組の推進と投資家層の拡大を企図）
・第25期は、圧縮積立金の取崩なしに、1口当たり分配金は2,750円に
・第26期は、賃料増額改定と金利低減トレンドが継続、1口当たり分配金は2,800円に

◎運用状況と方針
▽外部成長
・資産入替戦略の一環として、 スポンサーの新日鉄興和不動産が開発した最新鋭の新築大型ビルを取得
・スポンサーの第一生命保険より新たに2物件を取得し資産入替を実施。ポートフォリオの収益性向上と含み損益改善を実現
・2017年12月以降の資産入替により、ポートフォリオの質を改善し、NAVの増加を実現
▽内部成長
・賃料の状況(入居・退去)：稼働率は、99%台の高水準で推移。テナント退去率も、1%台の低水準
・賃料の状況(入居・退去)：入退去による月額賃料増減は、安定して推移
・賃料の状況(賃料改定)：全賃貸面積約103千坪の約25%にあたる25千坪で増額更改、増額改定率+4.6%・賃料改定率+2.9%と高水準継続
・賃料の状況(賃料改定)：月額賃料は賃料更改により15百万円増、入居・退去と合わせ27百万円増と、過去最高水準の伸び（前期比＋1.9％）
・収支改善への取組・バリューアップ工事：バリューアップ工事完了物件の賃料収入、平均賃料単価の増加率は、全物件平均を上回る水準
・収支改善への取組・バリューアップ工事：大森ベルポートの熱媒設備を地域冷暖房会社より取得することでコスト削減し物件収支を改善
▽財務戦略
・ファイナンス実績：超長期債（期間15年）の発行、リファイナンスにより、平均残存期間を長期化しつつ金利低減を実現
・財務運営の状況：リファイナンスにより金融コストは引続き低下の見込み
・グリーンボンドの発行（第25期）：赤坂インターシティAIRの取得資金として、ESG活動の推進と投資家層拡大を目指し、オフィス系Jリート初のグリーンボンドを発行