ジャパンエクセレント投資法人(8987)の第23期決算は新規取得物件の寄与と既存物件の内部成長により、1口当たり分配金は前期比20円増の2,670円に

説明会開催日：2018年2月16日
代表取締役社長　小川 秀彦氏

◎決算ハイライトと業績予想
・営業収益は110.8億円(前期比+4.4億円)、営業利益は45.1億円(+3.6億円)
・1口当たり分配金は、新規取得物件の寄与と既存物件の内部成長により、芝二ビル・フリーレントの影響をカバーし、2,670円(前期比+20円)
・外部成長では、資産入替（２物件を先行譲渡）によりポートフォリオ収益性を向上、含み益の増加によるNAVの改善を達成
・内部成長では、増額改定が順調に進捗し、賃貸事業収入は過去最高。
・財務戦略では、資産入替（先行譲渡）に伴う借入金返済により財務安定性を向上
・第24期業績は、営業収益105.1億円、営業利益41.6億円、1口当たり分配金2,800円を予想
・既存物件の増額改定と芝二ビル・フリーレント明けにより大幅増収
・資産入替（先行譲渡）による影響を、内部成長・金融コスト削減・内部留保取崩しで補い、1口当たり分配金は従来予想どおり
・第25期業績は、営業収益105.9億円、営業利益41.7億円、1口当たり分配金2,700円を予想
・賃料増額改定と金利低減のトレンドが継続

◎運用状況と方針
▽外部成長
・資産入替の一環として、収益性が低く、かつ含み損を抱える赤坂ガーデンシティを先行して譲渡
・ポートフォリオの収益性向上に加え、含み益の増加によるNAVの改善、LTV水準の低下を実現
▽内部成長
・賃料の状況(入居・退去)：期末稼働率は、99%台。大口退去（芝二丁目）を空室期間なく埋戻し、その他のテナント退去率も、1%台の低水準
・賃料の状況(入居・退去)：入退去による月額賃料増減は、従来どおり安定して推移
・賃料の状況(賃料改定)：改定対象面積の40.9%・件数の47.7%で増額更改、平均増額改定率は+9.3%を達成
・賃料の状況(賃料改定)：第24期（2018.6)以降も、増額改定トレンドが継続の見通し
・賃料ギャップの状況：賃料ギャップは▲2.7％。依然として増額改定余地あり
・バリューアップ工事：バリューアップ工事が順調に進捗、工事完了物件の賃料収入増加率は、既存物件を上回る+2.4％
▽財務戦略
・資産入替（先行譲渡）に伴い、LTV水準低下、固定金利比率向上、平均残存期間長期化を実現
・金融コストは引き続き低下の見込み

◎サステナビリティへの取組
・2017年GRESBリアルエステイト評価において、3年連続で最高位「Green Star」の評価を取得
・総合スコアの順位により5段階で評価される「GRESB Rating」も2年連続で最上位の評価「5 Star」を獲得