ジャパンエクセレント投資法人(8987)の第33期決算は売却益・内部留保の活用により、1口当たり分配金は計画通りの着地、1口当たりNAVは、鑑定価格上昇により成長継続
2023/03/07
説明会開催日：2023年2月17日
代表取締役社長 香山 秀一郎氏
代表取締役社長 香山 秀一郎氏
◎決算ハイライト
・営業収益は106.9億円(前期比ｰ3.6億円)、営業利益は41.3億円(-5.7億円)
・1口当たり分配金は前期比変わらずの2,800円
・売却益・内部留保の活用により、1口当たり分配金は計画通りの着地
・1口当たりNAVは、鑑定価格上昇により成長継続
▽外部成長
・戦略的な資産入替えの加速、スポンサーとの物件取得協議の継続
・スポンサーよりBIZCORE渋谷を66.4億円で取得(2022年8月)
・新富町ビルの分割譲渡を予定通り実行(2022年7月、2023年1月)
・第三者との間で物件入替えを発表(2023年2月)
▽内部成長
・大口テナントが退去した興和川崎西口ビル等の埋戻しの遅れを主因に、期末稼働率は計画を下振れ
・契約更改においては柔軟な条件交渉による退去防遏を優先
▽財務戦略
・長期変動金利借入の活用、借入バイラテ化により金融コストを削減
・サステナブルファイナンス比率は21.2%へ上昇し、オフィス系Jリートトップクラスの水準
・物件取得余力拡大のためLTV運営の弾力化を検討中
▽ESG
・CO2排出削減目標(2050年度ネットゼロ)の策定(2023年1月)
・TCFD提言に基づく定量的財務分析の実施・開示(2023年2月)
・気候変動リスクと機会の定期レビュー開始、リスク管理の枠組みへの追加(2022年10月)
・コアスポンサーによる投資口追加取得の発表(2022年8月)
・営業収益は106.9億円(前期比ｰ3.6億円)、営業利益は41.3億円(-5.7億円)
・1口当たり分配金は前期比変わらずの2,800円
・売却益・内部留保の活用により、1口当たり分配金は計画通りの着地
・1口当たりNAVは、鑑定価格上昇により成長継続
▽外部成長
・戦略的な資産入替えの加速、スポンサーとの物件取得協議の継続
・スポンサーよりBIZCORE渋谷を66.4億円で取得(2022年8月)
・新富町ビルの分割譲渡を予定通り実行(2022年7月、2023年1月)
・第三者との間で物件入替えを発表(2023年2月)
▽内部成長
・大口テナントが退去した興和川崎西口ビル等の埋戻しの遅れを主因に、期末稼働率は計画を下振れ
・契約更改においては柔軟な条件交渉による退去防遏を優先
▽財務戦略
・長期変動金利借入の活用、借入バイラテ化により金融コストを削減
・サステナブルファイナンス比率は21.2%へ上昇し、オフィス系Jリートトップクラスの水準
・物件取得余力拡大のためLTV運営の弾力化を検討中
▽ESG
・CO2排出削減目標(2050年度ネットゼロ)の策定(2023年1月)
・TCFD提言に基づく定量的財務分析の実施・開示(2023年2月)
・気候変動リスクと機会の定期レビュー開始、リスク管理の枠組みへの追加(2022年10月)
・コアスポンサーによる投資口追加取得の発表(2022年8月)
◎業績予想
<業績予想の前提>
保守的な想定を維持する中、新規物件取得効果、売却益・内部留保の活用等により、分配金の下限目標を維持する運営を継続
・第34期業績は、営業収益108.5億円(前期比+1.5億円）、営業利益41.5億円（+0.2億円）を予想
・第34期は、CF稼働率の回復が遅れる中、物件売却益と内部留保の活用により、1口当たり分配金の見通しは下限目標である2,800円を維持
・第35期業績は、営業収益109.8億円(前期比+1.2億円）、営業利益41.3億円（-0.2億円）を予想
・第35期は、プラスに転じた内部成長と内部留保の活用で売却益の減少と財務コストの増加を補い、1口当たり分配金の見通しは第34期と同額の2,800円
<業績予想の前提>
保守的な想定を維持する中、新規物件取得効果、売却益・内部留保の活用等により、分配金の下限目標を維持する運営を継続
・第34期業績は、営業収益108.5億円(前期比+1.5億円）、営業利益41.5億円（+0.2億円）を予想
・第34期は、CF稼働率の回復が遅れる中、物件売却益と内部留保の活用により、1口当たり分配金の見通しは下限目標である2,800円を維持
・第35期業績は、営業収益109.8億円(前期比+1.2億円）、営業利益41.3億円（-0.2億円）を予想
・第35期は、プラスに転じた内部成長と内部留保の活用で売却益の減少と財務コストの増加を補い、1口当たり分配金の見通しは第34期と同額の2,800円
◎運用状況と方針
▽コーポレートアクションについて
・アセットマネージャーとして様々な施策を着実に実行しつつ、更なる投資主価値最大化に向けた施策を推進
【外部成長】
・新富町ビルの2回目の決済(60%分)に伴う売却益、並びに新たな入替案件の効果
(新横浜アリーナ通りビル取得、パシフィックスクエア千石売却益)を織り込み
【内部成長】
・退去については、前回同様に懸念先も含めて想定するも、退去率は第32期(7.6%)をピークに低下基調を辿る見通し
・埋戻しについては、足許のリーシング状況を勘案の上、 DT・FRを物件毎の難易度・フロア面積等を踏まえて保守的に設定
・退去率の低下と埋戻しの着実な進捗により、稼働率は第32期末(90.8%)をボトムに回復基調を想定
・契約更改については、賃料ギャッププラス先からの賃料減額要請への対応・退去防遏及び既存テナントの館内増床誘導等のための賃料減額調整を前回同様に織り込む一方、地方物件を中心に増額改定の取組み推進
・2023/4からの電気料金の上昇影響を織り込むとともに、電気料金を固定単価で請求しているテナントに対し、請求単価の変動化交渉を推進
【分配金運営】
・新規物件取得、物件売却益・内部留保の柔軟な活用等により、DPU 2,800円水準の下限目標を維持
▽コーポレートアクションについて
・アセットマネージャーとして様々な施策を着実に実行しつつ、更なる投資主価値最大化に向けた施策を推進
【外部成長】
・新富町ビルの2回目の決済(60%分)に伴う売却益、並びに新たな入替案件の効果
(新横浜アリーナ通りビル取得、パシフィックスクエア千石売却益)を織り込み
【内部成長】
・退去については、前回同様に懸念先も含めて想定するも、退去率は第32期(7.6%)をピークに低下基調を辿る見通し
・埋戻しについては、足許のリーシング状況を勘案の上、 DT・FRを物件毎の難易度・フロア面積等を踏まえて保守的に設定
・退去率の低下と埋戻しの着実な進捗により、稼働率は第32期末(90.8%)をボトムに回復基調を想定
・契約更改については、賃料ギャッププラス先からの賃料減額要請への対応・退去防遏及び既存テナントの館内増床誘導等のための賃料減額調整を前回同様に織り込む一方、地方物件を中心に増額改定の取組み推進
・2023/4からの電気料金の上昇影響を織り込むとともに、電気料金を固定単価で請求しているテナントに対し、請求単価の変動化交渉を推進
【分配金運営】
・新規物件取得、物件売却益・内部留保の柔軟な活用等により、DPU 2,800円水準の下限目標を維持
◎ESGへの取組み
▽環境パフォーマンスデータ
・CO2排出量、エネルギー消費量及び水使用量の削減目標を達成するための取組みを推進
▽今後の取組みについて
・従前の取組みを着実に遂行していくことに加え、下記重点テーマに注力
①中長期CO2排出削減目標：「2030年度▲46％ (2013年度比) ・2050年度 ネットゼロ」の達成に向けた着実な取組み
②TCFD提言に基づく開示推奨項目に対応した開示の推進
▽第33期の取組み
・ジャパンエクセレント投資法人及び資産運用会社は、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステークホルダーとの連携・協働に注力
・ESGへの取組みを経営の最重要課題と改めて認識し、更なる進化・深化に向けて前向きに取り組んでいく方針ジャパンエクセレント投資法人及び資産運用会社は、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステークホルダーとの連携・協働に注力
▽環境パフォーマンスデータ
・CO2排出量、エネルギー消費量及び水使用量の削減目標を達成するための取組みを推進
▽今後の取組みについて
・従前の取組みを着実に遂行していくことに加え、下記重点テーマに注力
①中長期CO2排出削減目標：「2030年度▲46％ (2013年度比) ・2050年度 ネットゼロ」の達成に向けた着実な取組み
②TCFD提言に基づく開示推奨項目に対応した開示の推進
▽第33期の取組み
・ジャパンエクセレント投資法人及び資産運用会社は、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステークホルダーとの連携・協働に注力
・ESGへの取組みを経営の最重要課題と改めて認識し、更なる進化・深化に向けて前向きに取り組んでいく方針ジャパンエクセレント投資法人及び資産運用会社は、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステークホルダーとの連携・協働に注力
株式会社i‐Cue(アイキュー)
上場会社が投資家向けに実施する会社説明会。ほとんどの会社では、トップの社長から、直接成長ストーリーや将来ビジョンについての説明を聞くことができます。個人投資家にとって、投資判断を左右する情報を読み取れる欠かせない機会となっています。
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当社の将来についての計画、戦略及び業績に関する予想と見通しの記述が含まれています。これらの情報は現在入手可能な情報による判断及び仮定に基づき算出しており、今後の事業内容等の変化により実際の業績等が予想と大きく異なる可能性がございます。
運営会社：株式会社i‐Cue(アイキュー)
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