ジャパンエクセレント投資法人(8987)の第32期決算は年明け後のオミクロン株の感染拡大により想定以上にコロナ影響が長引くも、1口当たり分配金は計画通りの着地、1口当たりNAVは鑑定価格上昇、バイバック効果により成長継続

説明会開催日：2022年8月19日
代表取締役社長　香山 秀一郎氏

◎決算ハイライト
・営業収益は110.6億円(前期比+3.9億円)、営業利益は47.1億円(+2.2億円)
・1口当たり分配金は前期比-43円の2,800円
・年明け後のオミクロン株の感染拡大により想定以上にコロナ影響が長引くも、1口当たり分配金は計画通りの着地
・1口当たりNAVは、鑑定価格上昇、バイバック効果により成長継続
▽外部成長
・スポンサーよりアークヒルズフロントタワー（匿名組合出資持分49％）を取得、同時に同物件に係る優先交渉権を獲得（2022年5月）
・BIZCORE渋谷を66.4億円で取得(2022年8月)
・売却決定済の興和白金台ビル、新富町ビル（40％相当）の決済を2022年6・7月に実行し、売却益を計上
▽内部成長
・①年明け後のオミクロン株の影響によるリーシング活動の立ち上がりの遅れ、②大口テナントとの契約の期ずれを主因に、稼働率は計画を下振れ
・賃料改定については、テナントの業況等を総合的に勘案して柔軟に対応した結果、増減額ともに計画比良好な着地
▽財務戦略
・キャッシュマネジメント強化による資産効率の向上
・自己投資口の取得・消却(2022年2月～4月)
・長期借入金借換えによる借入期間長期化、金利低減
▽ESG
・TCFD提言に基づく定性的シナリオ分析の開示
・気候変動への対応等、マテリアリティの見直し
・グリーンビル認証の追加取得（BIZCORE神保町）
・CO2フリー電力への切替継続(19物件追加)
・BELS評価の新規取得（BIZCORE赤坂見附）

◎業績予想
・第33期業績は、営業収益105.4億円(前期比-5.1億円）、営業利益39.9億円（-7.1億円）を予想
・売却益の減少と稼働率低下に伴う賃貸事業収入の減少を、新規物件取得と圧縮積立金の取崩しで補い、1口当たり分配金は下限目標である2,800円を維持
・第34期業績は、営業収益108.1億円(前期比+2.7億円）、営業利益42.7億円（+2.8億円）を予想
・売却益の活用により1口当たり分配金は第33期と同額の2,800円

◎運用状況と方針
▽コーポレートアクションについて
・アセットマネージャーとして様々な施策を着実に実行しつつ、更なる投資主価値最大化に向けた施策を導入
▽自己投資口の取得・消却
・投資口価格が１口当たりNAVを下回る水準で推移する中、手元資金を活用し、発行済投資口数の1.14%相当の自己投資口を取得・消却
・１口当たりNAV及びEPUが増加するとともに、市場へのアナウンスメント効果も
▽外部成長
・コアスポンサーの日鉄興和不動産より、興和白金台ビル、新富町ビルの代わり物件として、アークヒルズフロントタワーの匿名組合出資持分（49%相当）を5,230百万円で取得（2022年5月11日）。同時に同ビルに係る優先交渉権を獲得し今後の追加取得を展望
・希少な東京都心の築浅物件。溜池山王駅・六本木一丁目駅より徒歩４分、六本木通りに面する好立地
・コアスポンサー（日鉄興和不動産）が開発を進める中規模ハイグレードオフィスビル『BIZCORE（ビズコア）』シリーズの第３弾
・良質な資産の積み上げにより、巡航分配金を約70円嵩上げ
・神保町を皮切りに5物件竣工。今後5年間で10棟以上の竣工稼働を計画
・築年数が経過し、今後のCapex増加による収益性が懸念される2物件につき、入替を前提とした売却を決定済
・想定売却益（2物件合計で約21億円）については一部を分配金として活用し、残額は将来的な分配金安定化のための財源として内部留保する予定
▽内部成長
・オミクロン株の影響によるリーシング活動の立ち上がりの遅れ、大口テナントとの契約の期ずれを主因に稼働率は計画を下振れ
・第33期以降は退去の減少と埋戻しの進捗により、稼働率は回復する見通し
・退去防遏や、館内増床に係る既存床賃料の調整等による、戦略的な賃料改定交渉を実施
・賃料ギャップは引続き縮小するも-1.1% とマイナスを維持
・武蔵小杉は略計画通りに埋戻しが進捗。川崎西口は候補テナントの入居が後ずれしたこと等を理由に計画を見直し
・大口退去が発生する大森、浜松町は2023年12月末までのリースアップを計画
・スポンサーグループのネットワークを活かした大口先への個別営業、周辺企業を対象としたテレマーケティングによる需要掘り起こし、近隣ビルの建替情報の収集による立ち退きテナントの取込み、内覧会の実施、賃料の柔軟な設定等、リーシングに注力中
・中長期的な視点から、各物件の運用状況・競争力を見極めたうえで修繕・リニューアルを計画的に実施し、物件の資産価値を維持・向上
・経年に伴う大規模改修にも計画的に取組み
・CO2排出削減及びSDGｓ(持続可能な開発目標）に向けた運用資産の設備改修を計画的に実行
▽財務戦略
・長期借入金50億円の借換えにより借入期間長期化、金利削減を実現
・総資産LTVは、匿名組合出資持分の取得を物件売却資金で手当てしたため、自己投資口消却の影響+0.4ptのみに抑制し43.1%の水準
・金利の固定化、残存期間の長期化、返済期限の分散化を併進させつつ、売却益を活用し内部留保を積み増し

◎ESGへの取組み
▽環境パフォーマンスデータ
・CO2排出量、エネルギー消費量及び水使用量の削減目標を達成するための取組みを推進
▽今後の取組みについて
・従前の取組みを着実に遂行していくことに加え、新たなテーマに向けてチャレンジ
▽第32期の取組み
・ジャパンエクセレント投資法人及び資産運用会社は、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステークホルダーとの連携・協働に注力
・ESGへの取組みを経営の最重要課題と改めて認識し、更なる進化・深化に向けて前向きに取り組んでいく方針