日本リート投資法人(3296)の第17期決算は1口当たり分配金は前期対比2,872円の増加、現在の情勢下においては実額1口当たり分配金9,000円台を堅持、中期的には再び巡航1口当たり分配金の持続的な成長を目指す

2021/04/13



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説明会開催日:2021年2月18日
代表取締役社長 杉田 俊夫氏

◎決算ハイライトと業績予想・運用状況の見通し
・営業収益は10,127百万円(前期比+1,468百万円、予想対比-37百万円)、営業利益は6,088百万円(前期比+1,314百万円、予想対比+92百万円)
・1口当たり分配金は前期対比2,872円の増加の12,100円
・現在の情勢下においては実額1口当たり分配金9,000円台を堅持、中期的には再び巡航1口当たり分配金の持続的な成長を目指す
・第18期の業績は、営業収益は9,450百万円、営業利益は5,433百万円を予想
・第18期の1口当たり分配金は、10,643円を予想
・第19期の業績は、営業収益は8,597~8,857百万円、営業利益は4,593~4,851百万円を予想
・第19期の1口当たり分配金は、8,713~9,286円を予想
・第19期に予定する東信東池袋ビルの譲渡について、違約金の負担なく解約可能であることから、業績予想をレンジで開示

 

◎第17期(2021年12月期)の運用状況と今後の成長戦略
・資産の入替えを優先するポートフォリオ・リファイニング戦略の遂行
・ティアリングプロジェクトの結果に基づき、パイプライン等も活用の上、資産の入替えを実施することで、マーケット環境の変化に対応した磐石なポートフォリオを構築する
・規律を堅持したパイプラインを積み重ね、機を見定めた公募増資により資産規模3,000億円を目指す
・継続的な資産の入替えによるポートフォリオのディフェンス力及び競争力の強化を目指す
・タイムリーな含み益の具現化による投資主還元を目指す
・物件の「売り時」を捉えるべく、対象資産の売却を先行し、将来の「買い時」に備えることも視野に入れる
・契約稼働率、賃料稼働率共に概ね堅調に推移
・マーケット全体の空室率は増加傾向にあるものの、ポートフォリオの稼働率は堅調に推移
・退去率の上昇により、賃料稼働率が一時的に減少傾向にあるが、入居促進は順調に推移
・テナント入替え時の賃料増減率は引き続き高水準を維持
・オフィスの退去率は上昇傾向にあり、現状では退去面積が入居面積を上回る
・中規模オフィスマーケットの逼迫、及び高い物件競争力を背景に、オフィス・住宅共にテナント入替え時の賃料上昇傾向が継続
・契約更新時の賃料増額改定交渉を継続
・第17期は、対象面積12,853坪(124テナント)中、21.4%にあたる2,746坪(19テナント)で賃料増額に成功
・新型コロナウイルス感染拡大による経済活動の停滞のため、69.4%にあたる8,923坪(94テナント)で交渉を見送った(内、12.6%はマーケット賃料以上)
・マーケット賃料の調整と契約賃料の増額によりレントギャップは約3.8%縮小
・引き続き、入退去のタイミングを捉えたレントギャップの埋め戻しによる賃料増額を主軸
・賃料改定時の増額は、主にレントギャップがマイナスとなっている区画を対象に、テナントの財務状況を勘案しながら交渉を継続
・内部成長のサブドライバーであるエンジニアリング・マネジメントは計画的に実施
・資金余力を残しながら減価償却額を最大限有効活用
・財務基盤の更なる強化
・コストとのバランスを勘案した借入期間の長期化を継続的に実行
・第17期中に実施の資産入替えにあたり、コミットメントラインを活用し、資産の取得と譲渡のタイミングにより生じる資金需要に対応
・格付けの継続的な向上を目指す

 

◎サステナビリティに関する取組み
▽環境
《サステナビリティ目標》
(1)エネルギー消費原単位の削減目標設定
・ポートフォリオ全体および個別物件において、省エネ法に則り、毎年1%の原単位の低減を目標とする
・温暖化対策関連の地方条例等で別に目標が必要な場合は、個別に目標値を設定する
(2)目標管理
・サステナビリティ推進会議において、原則四半期毎に予実管理(実績値の目標に対する達成度合いの把握、前年度との比較・分析等)を行う
▽ガバナンス
・投資主価値の最大化を図る投資主との利害一致手法
・第三者による監視機能を確保した意思決定プロセス
・お客様本位の業務運営に向けた取組について

 


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