ジャパンエクセレント投資法人(8987)の第29期決算は資産入替によるポートフォリオの質的改善を完了、コロナ禍影響はあったものの、当初計画通りの運用実績となり、4期連続の増配を実現

説明会開催日：2021年2月17日
代表取締役社長　香山　秀一郎氏

◎決算ハイライト
・営業収益は110.4億円(前期比-1.6億円)、営業利益は49.2億円(-13.6億円)
・賃収の上振れ、修繕工事費の減少等により内部留保を上積みするとともに、1口当たり分配金は当初予想通り前期比+40円の3,000円
・コロナ禍影響はあったものの、当初計画通りの運用実績となり、4期連続の増配を実現
・内部成長による鑑定評価額の増加に加え、期初の含み損物件の売却により1口当たりNAVも着実に成長
・前期取得物件の通期寄与及び既存物件の賃収増加等により物件譲渡による減収を打返し
▽外部成長
・資産入替によるポートフォリオの質的改善を完了
・JEI西本町ビルの分割譲渡完了（2020年7月）
・今後は資産規模拡大フェーズへ
・スポンサー・第三者(代り物件含む)との物件取得交渉の継続
▽内部成長
・賃料改定面積の約4割で計画を上回る増額改定を実現
・稼働率は、ほぼ計画通りの水準で着地
▽財務戦略
・債務の金利固定化・長期化・返済期限の分散化を併進
・J-REIT初となるサステナビリティローン実行（20億円）、15年債としてはJ-REIT過去最大ロット（50億円)となる第2回グリーンボンドを発行
・売却益を活用し内部留保を積み増し
▽ESG
・2020年GRESBリアルエステイト評価で最高位となる「Green Star」及び「5star」獲得
▽第29期（2020年12月期）におけるコロナ禍影響
・第29期の賃料回収率は99.4%となり、業績への影響は前回想定通り比較的軽微な水準

◎業績予想
・第30期業績は、営業収益105.7億円(前期比-4.6億円）、営業利益45.0億円（-4.2億円）を予想
・新規物件取得に加え、既存物件の賃収増（入退去・賃料改定共)もあり、1口当たり分配金は前期比+42円の2,960円を予想
・前期売却益の剥落、退去、DT・FR長期化リスクを保守的に織り込み、内部留保取り崩しにより、1口当たり分配金は公表通りの2,910円
・第31期業績は、営業収益103.2億円(前期比-2.5億円）、営業利益41.6億円（-3.3億円）を予想
・退去、DT・FR長期化リスクを更に幅広に織り込み、1口当たり分配金は前期比 ▲210円の2,700円

◎運用状況と方針
▽外部成長
【方針】 安定的な1口当たり分配金・NAVの成長を目指すべく、コンスタントに良質な取得物件の積み上げを図る方針
【今後の戦略】
・中期的な資産規模拡大へ
・厳しい取得環境が継続する見込みながら、物件を厳選した投資を継続
・コアスポンサーの中期計画と連動した、継続的なパイプライン供給が主軸
▽内部成長
＜賃料の状況①（入居・退去）＞
・第29期稼働率はほぼ想定通りの98.0%で着地
・第30期、第31期についてはダウンタイム・フリーレント期間の長期化及びテナント退去を保守的に織り込み
＜賃料の状況➁（賃料改定）＞
・第29期は改定対象面積の41.7%で計画を上回る+3.5%の増額を実現
・第30期、第31期はリーシングマーケット環境に鑑み、増額ターゲット先を絞り込むとともに、ある程度の減額更改を想定した保守的な計画
＜賃料ギャップの状況＞
・既存契約の5割超がマーケット賃料を下回る状況。賃料ギャップは依然マイナス(▲2.3%)
＜工事実績推移＞
・中長期的な視点から、運用状況・競争力を見極めたうえで修繕・リニューアルを計画的に実施し、物件の資産価値を維持・向上
・経年による大規模改修にも計画的に取り組み
▽財務戦略
・J-REIT初のサステナビリティローン借入を実行するとともに、第2回グリーンボンドを有利な条件で発行
・金利の固定化、残存期間の長期化、返済期限の分散化を併進させつつ、売却益を活用し内部留保を積み増し

◎今後の取組について
＜コロナ後のオフィスに求められる要件＞
・働く場所・時間・仕事の仕方等を選んで、効率性を追求する『新しい働き方』にマッチするオフィスのあり方
・ポートフォリオ・顧客特性を踏まえ、新たなコアオフィスとして『選ばれるオフィス』を目指していく方向感
＜コーポレートアクション＞
・環境の変化、ニーズの変化に即応し、AMとしてあらゆる施策を検討・実行し、投資主価値の最大化に注力
＜スポンサーグループとの協働による戦略的なリーシング活動＞
・スポンサーグループのリソースを活用し、『新しいオフィスの在り方』に合わせたコンサルティングやシェアオフィスサービス等をセットにした提案型のリーシング活動の推進
＜ESG関連＞
①グリーンビル認証全19物件
②再生可能エネルギー電力の使用開始
③サステナビリティ・ファイナンス
④初の超長期（15年）グリーンボンド発行
⑤PRI 原則への署名
⑥マテリアリティの設定・開示
⑦ESGレポートの発行
⑧GRESBリアルエステイト評価
⑨MSCI ESG格付「A」