ジャパンエクセレント投資法人(8987)の第27期(2019年12月期)決算は資産入替によるポートフォリオの含み損解消が一巡、資産規模拡大フェーズへ

2020/03/25



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説明会開催日:2020年2月18日
代表取締役社長 小川 秀彦氏

◎業績ハイライトと予想
▽業績ハイライト
・営業収益は108.9億円(前期比+2.2億円)
・新規物件取得と既存物件の賃貸事業収入増により、1口当たり分配金は前期比+91円の2,918円(同+3.2%)、当初予想比では+58円
・館内増床・拡張移転等の強いニーズを背景に、賃貸事業収入は予想を上回り、過去最大の9,984百万円で着地
・減損損失計上に伴う税会不一致対応のため一時差異等調整引当額を計上
▽業績予想
・第28期(2020年6月期)業績は、営業収益128.1億円を予想
・新規物件取得に加え、既存物件の賃収増(入退去・賃料改定共)もあり、1口当たり分配金は前期比+42円の2,960円を予想
・第29期(2020年12月期)業績は、営業収益112.1億円を予想
・第28期(2020年6月期)取得物件の通期寄与に加え、引続き好調な内部成長により、1口当たり分配金は前期比 +40円の3,000円を予想

 

◎運用状況
1口当たり分配金・1口当たりNAVの成長に寄与する「良質な成長」を目指す
▽外部成長
・資産入替によるポートフォリオの含み損解消が一巡、資産規模拡大フェーズへ
・コアスポンサーの日鉄興和不動産が開発を進める中規模ハイグレードオフィスビル『BIZCORE(ビズコア)』シリーズから、第一弾として「BIZCORE赤坂見附」を取得
・『BIZCORE』シリーズは神保町を皮切りに4物件竣工。今後、6物件が順次竣工予定
・また、11月には仙台駅至近の好立地オフィスビル「仙信ビル」を取得
・大阪・梅田駅直結で最新鋭のスペックを備えた都市型複合ビル「グランフロント大阪」の共有持分2.45%相当を、コアスポンサーの日鉄興和不動産から取得
・グランフロント大阪(うめきた広場・南館)は、オフィス・商業施設からなるタワーA(南館)及び商業施設を中心とするうめきた広場にて構成 グランフロント大阪(北館)は、タワーB及びタワーCにて構成されており、その主要用途としてオフィスや商業施設に加え、ホテル、産学連携拠点である「ナレッジキャピタル」を含む
・JEI西本町ビル、興和川崎西口ビル(35%相当)を分割譲渡決定、第27期(2019年12月期)に本2物件の5%相当を譲渡完了、今後は第28期(2020年6月期)にJEI西本町ビルの80%相当及び興和川崎西口ビルの30%相当、第29期(2020年12月期)にJEI西本町ビルの15%相当を譲渡予定

▽内部成長
・テナント入替時の賃料増額・賃料増額改定により継続的な内部成長を実現、賃貸事業収入は過去最大に
・稼働率は99%台後半の高水準で推移、テナント退去率も1%前後の低水準
・拡張移転・館内増床等のニーズ強く、テナント新規入居の約9割で平均11.7%の増額を実現
・第27期(2019年12月期)は賃料改定対象面積の46.4%で改定率+7.0%の増額を実現、増額トレンドは継続
・第28期(2020年6月期)は賃料改定対象面積が増加、賃料改定による月額賃料増加額は前期超えを目指す
・既存契約の約7割がマーケット賃料を下回る状況
・増賃ペース以上にマーケット賃料が上昇、賃料ギャップは▲5.1%から▲5.9%に拡大
・既存物件の賃料収入は継続して増加し、今後も年2%のペースで上昇の見込
・賃料増額改定、テナント入替時の賃料増額により、賃料単価は着実に上昇

▽財務戦略
・2020年1月に3年半ぶりの公募増資を実施(総額約80億円を調達)。物件取得・譲渡を組み合わせ、LTVは大幅に低下へ
・資産入替(分割譲渡)により財務体質強化
・売却益の大宗を内部留保(圧縮積立金)
・本投資法人初の20年債を発行(金額10億円、利率1.07%)、2018年11月償還の投資法人債リファイナンスは長期化・金利低下を実現

▽ESG
【方針】
・ジャパンエクセレント投資法人および資産運用会社は、不動産投資運用事業における環境、社会、ガバナンス(ESG)配慮の重要性を認識するとともに、 企業の社会的責任として、持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減およびステークホルダーとの連携・協働に努める

【取組:環境】
・本投資法人では、省エネ・節水・廃棄物排出低減のような「グリーンビル」的性能を備えた建物が持つ、「機会・可能性」を捉えることが、 中長期的には投資法人の利益につながると考える
・具体的な取組例①:エネルギー使用量、CO2排出量、水使用量、廃棄物量を定期的に把握し、継続的にモニタリングを実施
・具体的な取組例②:ESG活動の推進と、ESG投資に積極的な投資家層の拡大による、資金調達手段の拡充を目指し、グリーンボンドの発行・グリーンローンの借入れを実行
・具体的な取組例③:7物件において、ビル内の雑用水用途に、再生水・雨水を利用
・具体的な取組例④:共用部照明器具の更新の際には、エネルギー削減効果を確認の上LEDを採用し、エネルギー消費量の削減を図る

【取組:社会】
・本投資法人では、テナントやプロパティ・マネジメント会社の方々、物件の所在する地域や社会全体、また、本投資法人を運営する資産運用会社の従業員が、重要なステークホルダーであると考える
・具体的な取組例①:東日本大震災被災地への貢献:赤坂インターシティAIR では、「地域の産品を東京都市圏の皆様に知っていただくことにより新たな消費が生まれ、それこそが被災地域を応援することにつながる」との考えに賛同し、『東北復興 みちのく★マルシェ in 赤坂 インターシティAIR』を開催
・具体的な取組例②:「ゼロエミッション東京」への取組、貧困・飢餓撲滅への取組、地域への貢献、障がいのある 方々への活動支援

【取組:ガバナンス】
・例①:スポンサーによるセイムボート出資
・例②:スポンサー構成における利益相反防止体制
・例③:コンプライアンス・オフィサー(CO)および外部専門家の出席が必要な意思決定システム

【外部評価】
・GRESBリアルエステイト評価において5年連続で最高位「Green Star」の評価を取得 (総合スコアの順位により5段階で評価される「GRESB Rating」において『4-Star』を獲得)
・MSCI ESG格付けがBBからBBBへ向上
・DBJ Green Building認証を60%の物件にて取得
・CASBEE 不動産評価認証で興和西新橋ビル、建築評価認証でBIZCORE赤坂見附がそれぞれAランク認定
・CASBEE スマートウェルネスオフィス認証で赤坂インターシティAIRが第1号認証取得物件としてSランク認定

 

 


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