ジャパンエクセレント投資法人(8987)の第25期決算は資産入替によりポートフォリオの質を改善しつつ、1口当たり分配金は着実に成長し、巡航ベースで2,800円超の水準へ

2019/03/05



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説明会開催日:2019年2月18日
代表取締役社長 小川 秀彦氏

◎決算ハイライトと業績予想
・営業収益は106.5億円(前期比+1.2億円)、営業利益は42.8億円(+2.5億円)
・1口当たり分配金は、概ね当初予想通りの2,754円(前期比-46円)
・資産入替によりポートフォリオの質を改善しつつ、 1口当たり分配金は着実に成長し、巡航ベースで2,800円超の水準へ
・外部成長面では、資産入替の一環としてスポンサーから都心の大型ハイスペックビルを取得(赤坂インターシティAIR)
・第23期以降の資産入替により、収益性改善と含み益増加、1口当たりNAVの成長加速
・内部成長面では、 賃料増額改定、テナント入替時の賃料増額により継続的な内部成長を実現
・稼働率も引き続き高水準で推移、期末稼働率は2期連続で過去最高
・財務戦略面では、有利子負債平均残存期間を長期化しつつ 金融コストを低減
・オフィス系Jリート初のグリーンボンド発行、Jリート初のグリーンローンと合わせ、ESGを推進
・第26期業績は、営業収益106.6億円、営業利益42.9億円、1口当たり分配金2,810円を予想
・既存物件の賃収増、財務コスト低減により、当初予想比+10円の2,810円(前期比+56円)に
・第27期業績は、営業収益107.4億円、営業利益43.3億円、1口当たり分配金2,820円を予想
・賃料増額改定が継続、1口当たり分配金は2,820円を予想
・好調な内部成長およびバランスのとれた財務戦略により引続き分配金の安定的な成長を継続

 

◎運用状況と方針
▽外部成長
・1口当たり分配金・1口当たりNAVの成長に寄与する「良質な成長」を目指す
・2010.12以降8年間に、23物件・1,398億円を取得
・スポンサーからの取得割合 61.5%、スポンサー関与の取得割合 91.3%
・資産入替として7物件・543億円を売却し質的改善を実現
・2017年12月以降の資産入替により、ポートフォリオの質を改善し、1口当たりNAVの成長を加速
・資産入替戦略の一環として、 スポンサーの新日鉄興和不動産が開発した都心の大型ハイスペックビルを取得
▽内部成長
・稼働率は99%台の高水準で推移。テナント退去率も1%台の低水準
・テナント新規入居の89.5%で増額。平均増額率は16.8%
・第25期は改定対象の43.3%(面積ベース)で増額改定率+4.5%を実現、増額トレンドは継続
・第26期は改定対象面積の増加もあり、増額改定による月額賃料の増加額は倍増する見通し
・賃料ギャップは▲4.6%であり、増額改定の余地
・第26期以降更新を迎える契約の8割超が増額改定ターゲットであり、内部成長の継続を見込む
・内部成長により、第18期~第25期の4年間累計で月額賃料は81百万円(1期当たり486百万円)増加
・賃料増額改定、テナント入替時の賃料増額により、賃料単価は着実に上昇
・中長期的な視点から、運用状況・競争力を見極めたうえで修繕・リニューアルを計画的に実施し、物件の資産価値を維持・向上
・賃料単価の上昇や競争力の維持・向上等を企図したバリューアップ工事を実施
・バリューアップ工事完了物件の賃料単価増加率の平均は、全物件の平均を上回る水準
▽財務戦略
・リファイナンスにより、有利子負債平均残存期間を長期化しつつ金利低減を実現
・リファイナンスにより平均有利子負債金利は引続き低下する見込み

 

 


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