ベルテックス(623A)法人向け販売を強化するなど市場環境の変化に強い体制づくりに注力

首都圏中心に立地する投資用マンションの開発・販売・管理を行う
法人向け販売を強化するなど市場環境の変化に強い体制づくりに注力

業種：不動産業
ｱﾅﾘｽﾄ：村木 雄一

◆ 不動産コンサルティングサービス
首都圏中心に立地する自社ブランド投資用マンションや中古投資用マンションなどを全国6 カ所の販売拠点を通じて販売している。販売先は会社員など個人顧客が中心で、25/11 期における販売先別の売上高構成比は個人顧客57%、法人顧客16%、同業者への卸売27%となっている。

個人投資家の新規開拓は、インターネット広告に対する問い合わせをフォローする反響営業と紹介が中心である。もっとも、25/11 期では新規顧客への売上よりも既存顧客によるリピート購入が多い。多様な商品ラインナップや、金融機関16 社と提携することによって幅広い融資条件を提示できることなどがアピールポイントとなっている。

不動産コンサルティングサービスで販売する商品は、以下の3 種類に大別される。

（1）自社ブランド投資用マンション
同社は、「VERXEED」（以下、ベルシード）、「VERXEED STAIR」（以下、ステアー）という自社ブランドを冠した投資用マンションを投資家に販売している。25/11 期における販売戸数は336 戸であった。

同社が主体となって、土地仕入、企画、建築確認取得を行うことにより、投資用マンションを開発し、竣工後に個人投資家および法人投資家に1 戸単位で販売するのが基本的な形態である。ただし、補完的に仕様等が自社企画と同等以上であれば他社から一棟買いした物件に同社ブランドを冠して販売する場合や同業者などに一棟売りすることもある。

ベルシードは、13 年のベルシード蒲田以来、25/11 期までに69 件の販売実績がある。単身者向けの1 戸当たり専有面積20～30 ㎡の物件を中心に展開してきたが、過去数年はDINKs 注1 の入居を想定した1 戸当たり30～40㎡の物件の供給も増やしつつある。

また、22 年からは、ステアーを展開しており、25/11 期までに22 件の販売実績がある。ステアーは、支払える賃料には限りがあるが首都圏の好立地物件に住みたいというニーズを捉えることを主眼に、1 戸当たりの専有面積を総じてコンパクトにするとともにエレベーターやバルコニーを省略するなど共用部分を絞り込んでいることに特徴がある。

（2）中古投資用マンション
中古マンションを主に1 戸単位で仕入れて投資家に販売するものである。築年数が5 年から30 年、間取りはワンルームから1LDK の物件が中心である。25/11 期における販売戸数は602 戸であった。

同社にとって中古物件は、顧客に提案する商品を多様化するとともに、仕入から売上計上までの期間が3 カ月程度と自社で企画開発を行う物件に比べて大幅に短いという特性を生かし品揃えや量を調整する役割や、不動産仲介業者との取引実績を作ることで自社開発投資用マンションの用地情報の入手につなげる狙いがある。

（3）自社ブランド以外の新築投資用マンション
他社が開発した新築投資用マンションをフロア単位などで仕入れ、個人投資家に販売するものである。1 戸当たりの広さや間取りはほぼベルシードと同様である。25/11 期における販売戸数は88 戸であった。

同社が他社開発の新築投資用マンションも取り扱う背景には、仕入から竣工・引渡までの期間が短いことや手付金を除けば竣工・引渡まで資金が不要であるという特性を生かし、中古物件と同様に商品の多様化や量の調整を図る役割がある。

◆ 不動産管理サービス
ベルシードおよびステアーを購入した投資家、ベルシードおよびステアーの入居者や管理組合を対象に行うサービスである。投資家向けに各種賃貸管理サービスや、入居者向けに家財保険、設備トラブルサポート、騒音・近隣トラブルサポートなどをパッケージにした「ベルプラス」を提供している。

売上の柱となっているのは、投資家に提供する賃貸管理サービスの利用料とそれに伴う賃料収入である。同社では、投資家の経験やニーズ等に応じ、「安心プラン」、「楽々プラン」、「集金代行プラン」、「Ｖ95プレミアムプラン」の4 プランを提供している（図表2）。主力は「集金代行プラン」で、空室リスクを投資家が負うが月額管理手数料が777 円と低廉な「集金代行プラン」の利用が全体の約半数を占める。なお、26 年6 月末における同社の賃貸管理戸数は5,259 戸、入居率は99.8%である。