日本リート投資法人(3296)の第28期決算は、DPU・EPUとも予想を上回る着地。「ポートフォリオ強靭化」により、金利コスト上昇に打ち勝つ持続的成長の基盤を構築
2026/09/08
<決算中継>
説明会開催日：2026年8月20日
代表取締役社長 岩佐 泰志氏
代表取締役社長 岩佐 泰志氏
◎成長戦略
▽エグゼクティブ・サマリー
・「ポートフォリオ強靭化」により、金利コスト上昇に打ち勝つ持続的成長の基盤を構築
＜内部成長＞賃料増額トレンドが一段と加速
・上昇するマーケット賃料の着実な取り込み
入替・更新時賃料増減額
オフィス：月額賃料 11.9百万円UP
住宅：月額賃料 3.9百万円UP
・継続保有物件の賃料増額加速、増額改定時のインセンティブ報酬の効果発揮
6期連続上昇、直近1年で加速（オフィス）
＜外部成長＞戦略的な資産入替の継続
・スポンサーサポートや多様な取得戦略を駆使し、資産入替を実施
・築年数の若返り、インフレ耐性強化
・第28期実績と第29・30期予定（合計額）取得360億円、譲渡116億円
＜財務運営＞市況を踏まえた機動的な財務運営
・あらゆる金利コスト抑制策の検討・実施
・新規レンダー開拓、相対借入へのシフト、変動金利借入の活用
＜キャピタルアロケーション＞継続的な譲渡益の創出
・戦略的資産入替により、譲渡益の創出、内部留保の積み増し
・創出されたフリーキャッシュは、投資主価値最大化に資する施策へ活用
▽ポートフォリオ強靭化の進展によるポートフォリオ・クオリティの向上
①内部成長余地を有する優良資産の厳選取得と、戦略的な資産譲渡・入替を通じ、ポートフォリオの競争力を向上
②直近取得物件において、多数の賃料増額事例や収益指標向上が見られ、将来の内部成長に向けた取組みが着実に進展
▽エンジニアリング・マネジメントの概要と効果
①内部成長のもう一つのドライバーであるエンジニアリング・マネジメントは計画的に実施
②収益力強化に向けた戦略的投資によりNOI向上に貢献
▽金利上昇局面を見据えた財務戦略
・借入先、借入手法、金利タイプの各側面から最適化を進めることで、金利上昇による資金調達コストの増加を抑制しつつ、財務柔軟性の向上とEPU成長を支える財務基盤の強化を推進
▽資産入替による譲渡益の継続的な創出
・戦略的な資産入替により、継続的に譲渡益を創出、一部は内部留保・譲渡資金は、市場環境と資本コストを意識しつつ、安定的な分配を企図した運営を継続
▽エグゼクティブ・サマリー
・「ポートフォリオ強靭化」により、金利コスト上昇に打ち勝つ持続的成長の基盤を構築
＜内部成長＞賃料増額トレンドが一段と加速
・上昇するマーケット賃料の着実な取り込み
入替・更新時賃料増減額
オフィス：月額賃料 11.9百万円UP
住宅：月額賃料 3.9百万円UP
・継続保有物件の賃料増額加速、増額改定時のインセンティブ報酬の効果発揮
6期連続上昇、直近1年で加速（オフィス）
＜外部成長＞戦略的な資産入替の継続
・スポンサーサポートや多様な取得戦略を駆使し、資産入替を実施
・築年数の若返り、インフレ耐性強化
・第28期実績と第29・30期予定（合計額）取得360億円、譲渡116億円
＜財務運営＞市況を踏まえた機動的な財務運営
・あらゆる金利コスト抑制策の検討・実施
・新規レンダー開拓、相対借入へのシフト、変動金利借入の活用
＜キャピタルアロケーション＞継続的な譲渡益の創出
・戦略的資産入替により、譲渡益の創出、内部留保の積み増し
・創出されたフリーキャッシュは、投資主価値最大化に資する施策へ活用
▽ポートフォリオ強靭化の進展によるポートフォリオ・クオリティの向上
①内部成長余地を有する優良資産の厳選取得と、戦略的な資産譲渡・入替を通じ、ポートフォリオの競争力を向上
②直近取得物件において、多数の賃料増額事例や収益指標向上が見られ、将来の内部成長に向けた取組みが着実に進展
▽エンジニアリング・マネジメントの概要と効果
①内部成長のもう一つのドライバーであるエンジニアリング・マネジメントは計画的に実施
②収益力強化に向けた戦略的投資によりNOI向上に貢献
▽金利上昇局面を見据えた財務戦略
・借入先、借入手法、金利タイプの各側面から最適化を進めることで、金利上昇による資金調達コストの増加を抑制しつつ、財務柔軟性の向上とEPU成長を支える財務基盤の強化を推進
▽資産入替による譲渡益の継続的な創出
・戦略的な資産入替により、継続的に譲渡益を創出、一部は内部留保・譲渡資金は、市場環境と資本コストを意識しつつ、安定的な分配を企図した運営を継続
◎決算ハイライトと業績予想
・営業収益は10,190百万円(前期比-1,463百万円、予想対比+113百万円)、営業利益は6,032百万円(前期比-1,438百万円、予想対比+165百万円)
・第28期1口当たり分配金は2,516円
・売却益減少により減益となるも、賃貸事業損益は増加、内部留保方針の見直しによりDPUは大幅増加
・内部成長に加え、公募増資により取得した物件の収益寄与を背景に、EPUも大幅増加
・第29期の業績は、営業収益9,600百万円、営業利益は5,201百万円を予想
・第29期の1口当たり分配金は、2,300円を予想
・第29期は、公募増資により取得した物件の通期寄与により、EPUは増加見込み
・第30期の業績は、営業収益は9,377百万円、営業利益は4,977百万円を予想
・第30期の1口当たり分配金は、2,300円を予想
・第30期は、金利上昇に伴う利息増加の影響もあり、EPUは減少見込み
＜DPU実績の推移とEPU成長＞
・ポートフォリオ強靭化を通じて、資産入替を含む外部成長と内部成長を着実に推進
・足元及び今後の金利上昇に対応しつつ、賃料増額を中心とした内部成長によりEPU成長を目指す
・継続的な資産入替で創出した売却益を、投資主還元と将来成長に向けた戦略的投資に活用
・DPUは内部成長や売却益等により継続的に業績予想を上回って推移
・営業収益は10,190百万円(前期比-1,463百万円、予想対比+113百万円)、営業利益は6,032百万円(前期比-1,438百万円、予想対比+165百万円)
・第28期1口当たり分配金は2,516円
・売却益減少により減益となるも、賃貸事業損益は増加、内部留保方針の見直しによりDPUは大幅増加
・内部成長に加え、公募増資により取得した物件の収益寄与を背景に、EPUも大幅増加
・第29期の業績は、営業収益9,600百万円、営業利益は5,201百万円を予想
・第29期の1口当たり分配金は、2,300円を予想
・第29期は、公募増資により取得した物件の通期寄与により、EPUは増加見込み
・第30期の業績は、営業収益は9,377百万円、営業利益は4,977百万円を予想
・第30期の1口当たり分配金は、2,300円を予想
・第30期は、金利上昇に伴う利息増加の影響もあり、EPUは減少見込み
＜DPU実績の推移とEPU成長＞
・ポートフォリオ強靭化を通じて、資産入替を含む外部成長と内部成長を着実に推進
・足元及び今後の金利上昇に対応しつつ、賃料増額を中心とした内部成長によりEPU成長を目指す
・継続的な資産入替で創出した売却益を、投資主還元と将来成長に向けた戦略的投資に活用
・DPUは内部成長や売却益等により継続的に業績予想を上回って推移
◎第28期（2026年6月期）の運用状況
▽ポートフォリオ及びオフィスの稼働率
・契約稼働率、賃料稼働率共に概ね堅調に推移
・ポートフォリオの稼働率は98%台で安定的に推移。第29期及び第30期も引き続き高稼働率が続く見込み
▽テナント入退去状況（オフィス）
・テナント入替時の賃料増減率が+13.8％と高水準を維持
・第28期の退去率は2.0％と低水準
▽テナント契約更新状況（オフィス）
・契約更新時の賃料増額改定率は上昇傾向
・対象面積13,009坪（129テナント）中、66.6％にあたる8,658坪で賃料増額
・賃料改定対象テナント全体での増減率は4.1％、月額賃料は869万円の増額で、増額率は上昇傾向
▽賃料増減額とレントギャップ（オフィス）
・賃料増減率（入替+契約更新時）は引き続き高水準を維持。月額賃料増額1,197万円と前期対比約141万円の増額を達成
・マーケットの空室率が低下し、マーケット賃料が上昇、レントギャップは▲9.7％と拡大へ
▽テナント入退去状況及び稼働率（住宅）
・期末稼働率は98.1％と高稼働を継続中
・すべてのエリアで97％以上の達成継続
・ルームタイプ別稼働率ではいずれのタイプも高稼働を実現
▽賃料増減額（住宅）
・テナント入替時、契約更新時の賃料増額改定の取組みを継続し、増額を実現
・テナント入替時の賃料増減率は+8.2％。月額239万円増額
・契約更新時の賃料増減率は+2.0%。月額158万円増額
▽ホテルの運用状況
・国内外の好調な宿泊需要を受け、都内所在ホテルを中心に稼働率・ADRは好調に推移
▽財務運営
・強固な財務基盤を維持
・コストを勘案しつつ借入期間の短期化及び変動金利借入を組み入れ、最適なバランスを図る
・当面、時価LTV40％前半を上限、固定金利比率70％程度を下限とし、経済金融環境、金利コストおよびリスク耐性を考慮しながら最適な財務運営を推進
▽サステナビリティに関する取組み
・ESGへの取組みを非常に重要な経営課題の一つと位置づけ、環境負荷の低減やステークホルダーとの連携・協働に努める
▽ポートフォリオ及びオフィスの稼働率
・契約稼働率、賃料稼働率共に概ね堅調に推移
・ポートフォリオの稼働率は98%台で安定的に推移。第29期及び第30期も引き続き高稼働率が続く見込み
▽テナント入退去状況（オフィス）
・テナント入替時の賃料増減率が+13.8％と高水準を維持
・第28期の退去率は2.0％と低水準
▽テナント契約更新状況（オフィス）
・契約更新時の賃料増額改定率は上昇傾向
・対象面積13,009坪（129テナント）中、66.6％にあたる8,658坪で賃料増額
・賃料改定対象テナント全体での増減率は4.1％、月額賃料は869万円の増額で、増額率は上昇傾向
▽賃料増減額とレントギャップ（オフィス）
・賃料増減率（入替+契約更新時）は引き続き高水準を維持。月額賃料増額1,197万円と前期対比約141万円の増額を達成
・マーケットの空室率が低下し、マーケット賃料が上昇、レントギャップは▲9.7％と拡大へ
▽テナント入退去状況及び稼働率（住宅）
・期末稼働率は98.1％と高稼働を継続中
・すべてのエリアで97％以上の達成継続
・ルームタイプ別稼働率ではいずれのタイプも高稼働を実現
▽賃料増減額（住宅）
・テナント入替時、契約更新時の賃料増額改定の取組みを継続し、増額を実現
・テナント入替時の賃料増減率は+8.2％。月額239万円増額
・契約更新時の賃料増減率は+2.0%。月額158万円増額
▽ホテルの運用状況
・国内外の好調な宿泊需要を受け、都内所在ホテルを中心に稼働率・ADRは好調に推移
▽財務運営
・強固な財務基盤を維持
・コストを勘案しつつ借入期間の短期化及び変動金利借入を組み入れ、最適なバランスを図る
・当面、時価LTV40％前半を上限、固定金利比率70％程度を下限とし、経済金融環境、金利コストおよびリスク耐性を考慮しながら最適な財務運営を推進
▽サステナビリティに関する取組み
・ESGへの取組みを非常に重要な経営課題の一つと位置づけ、環境負荷の低減やステークホルダーとの連携・協働に努める
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当社の将来についての計画、戦略及び業績に関する予想と見通しの記述が含まれています。これらの情報は現在入手可能な情報による判断及び仮定に基づき算出しており、今後の事業内容等の変化により実際の業績等が予想と大きく異なる可能性がございます。
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