(3299:東証1部) ムゲンエステート 減収減益 施策効果に注目

2018/11/29

mugen

今回のポイント
 
・2018年12月期第3四半期(累計)の売上高は前年同期比24.9%減の367億円。金融機関の融資姿勢が厳格化したことに加え、不動産価格の高止まり感から購入者の姿勢が慎重になっており、販売件数が減少した。同社では厳選した仕入にシフトするとともに、物件毎の利益管理を徹底し、利益率の確保を優先的に推進した結果、粗利率は0.6ポイント上昇した。販管費は人件費、販売手数料の減少などで同0.6%増に抑制したが、減収により営業利益は同35.1%減の36億円となった。

・通期予想に変更は無い。売上高は前期比16.2%減の532億円、営業利益は同35.9%減の45億円の予想。販売価格の見直し、販売体制の強化などの施策効果が第3四半期(7-9月)後半より表れ始めており、第4四半期(10-12月)も引き続き実施している。配当予想は据え置き、前期比5円増配の30円/株を予定。今期の予想配当性向は30.7%。

・第3四半期も前年同期比で累計、四半期共に減収減益となったが、対第2四半期(4‐6月)比では小幅ながら増収増益(1.0%増収、2.9%営業増益)となり、投資用不動産の販売件数も対前年同期では同件数、第2四半期比では4割増と底入れの兆しも出てきたようだ。販売価格の見直し、販売体制の強化などの施策効果が第3四半期(7-9月)後半より表れ始めているということであり、第4四半期(10-12月)が前年同期および第3四半期でどの程度の水準となるか、大いに注目したい。

 
会社概要
 
中古の区分所有マンション等を買取り、内装リフォームを施して物件に新しい価値を付加して再販する不動産買取再販事業のパイオニア。仕入、バリューアップ、販売全ての工程を一人の担当者が責任を持って進める点が特色。多彩な商品力で顧客のニーズに的確に対応するとともに、業界内で独自のポジショニングを築いている。
 
【沿革】
1990年、現在代表取締役会長の藤田進氏が、住宅の第一次取得者層を対象とした良質な中古マンション供給を目指して同社を設立。中古マンションの不動産買取再販事業をスタートさせた。
中古マンション市場が拡大する中、外部資本は入れず、人材を育てながら着実に成長を続ける。1997年にはリフォームを手掛ける子会社(株)フジホームを設立。リーマンショック、東日本大震災などの困難な時期もあったがこれを乗り越え、2014年6月、東京証券取引所マザーズ市場に上場。2016年2月、東証1部へステップアップした。
上場後も不動産買取再販事業を中核に更なる成長を目指し、不動産特定共同事業許可の取得、投資顧問会社の設立など、事業ドメインの多様化や拡大を図っている。
 
 
【経営理念など】
社是に、社名でもある「夢現(ムゲン) ~夢を現実にし、理想を追求する~」を掲げる。

住宅取得という顧客の夢を実現する事を手伝いながら、会社として、また社員としても成長し、夢を実現させるということを表している。
 
 
【市場環境】
◎拡大する中古住宅・リフォーム市場
2012年3月、国土交通省は、中古住宅・リフォーム市場の倍増に向け「中古住宅・リフォームトータルプラン」を発表した。
新築中心の住宅市場から、リフォームにより住宅ストックの品質・性能を高め、中古住宅流通により循環利用されるストック型の住宅市場に転換することを目指し、2020年までに中古住宅流通・リフォーム市場の規模を現在の倍である20兆円に拡大させるとしている。
その取り組みとして、「消費者、生活者視点に立って、安心して中古住宅を取得でき、リフォームを行うことができる市場の環境整備を早急に進めるとともに、既存住宅ストックの質の向上や流通の促進、多様なニーズに対応した魅力ある中古住宅・リフォームを提供可能な担い手の育成・強化等の取組を総合的に推進する。」ことを上げている。
 
◎有望な首都圏住宅市場
~好環境が続く中古住宅市場~
首都圏の中古住宅市場は引き続き好調だ。
2017年、首都圏中古マンション成約数は37,329件、前年比0.4%増で3年連続前年を上回り過去最高を更新した。
また2017年の中古マンション年間成約総額は1兆1,927億円で前年比5.2%増加した。
 
 
~巨大な潜在市場~
総務省統計局による「平成25年住宅・土地統計調査」によれば、首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)の「非木造の共同住宅(専用住宅)」総数は約770万戸。
同社では、原則的に1981年に施行された新耐震基準に適合したマンションを取り扱い対象としており、1981年以降2005年までに建築された非木造の共同住宅の数は全体の約63%にあたる440万戸となる。2017年12月期に同社が取り扱った物件数は投資用不動産、居住用不動産合計して676件であったことを考えると、開拓余地は極めて大きい。
 
~首都圏の世帯数は増加傾向~
また、少子化の進行で日本全体での人口減少は今のところ避けられない見通しだが、国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、首都圏の世帯数は2025年のピークに向け今後も増加を続ける見通しだ。
 
 
◎信用力の高い供給者の競争力は相対的に上昇する局面へ
ここ数年にわたり旺盛な需要に支えられ不動産市場が活況を呈してきた一方で、アパート建築請負・賃貸大手の建築基準法違反、地方銀行によるアパートローン不正融資、新興不動産会社の預金残高データ改ざんによる不適切融資など、足元では様々なひずみ、ゆがみが明るみに出ており、不動産価格の上昇と相まって購入および投資意欲の減退を予想する向きもある。
ただ、たしかに一時のような活況感には及ばないものの、金利が引続き低水準で推移するなか、実需・投資双方において良質な物件・案件に対するニーズは根強いものがあり、前述した不祥事が多発したことは逆に信用力の高い供給者の競争力を相対的に高め、投資家や購入者から選別されるステージに入ったともいえるだろう。
 
 
【事業内容】
事業セグメントは「不動産売買事業」と「賃貸その他事業」の2つだが、売上高は不動産売買事業が2017年12月期で約96%と大部分を占めている。今後は不動産賃貸収入等安定的な収益源の拡大・強化も進めて行く。
 
 
<不動産売買事業>
不動産売買事業は不動産買取再販事業、不動産内外装工事事業、不動産流通事業の3事業から成るが、中心は不動産買取再販事業。
 
◎不動産買取再販事業
首都圏1都3県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を中心に、区分所有マンション、投資用不動産、戸建等の中古不動産を買取り、築年数、専有面積、間取り、立地、管理状態等に応じたバリューアップを子会社(株)フジホーム等で行う。

主なバリューアップは、
内外装工事
建物の管理状況の改善
経年劣化に伴う修繕工事
空室の賃貸
滞納家賃の解消実施

等で、バリューアップを行った物件を「再生不動産」として、主として初めて住宅を購入する一次取得者層、個人投資家、中小企業等に販売する。
 
 
買取り及び販売に際しては不動産仲介会社に仲介を依頼するが、顧客ニーズの変化や市場動向を把握するため、一部は(株)フジホームでも仲介を行っている。

顧客ニーズに的確、迅速に対応するため、区分所有マンション、投資用不動産(賃貸マンション、アパート、オフィスビル)、戸建等多様な物件を取り揃えている。
物件は、投資用不動産と居住用不動産とに分かれる。
投資用不動産は、投資家が利回りを求めるために購入する物件で、一棟賃貸マンションや一棟オフィスビルが主力で、その他、一棟アパート、投資用区分所有マンション等がある。
物件価格は平均1~2億円。
居住用不動産は、購入者等、自らが居住するために購入する物件で、区分所有マンションが中心で戸建物件等もある。主に一次取得者層を対象としており、物件価格は2~3千万円台が中心。
年間取扱物件数は2017年12月期で、投資用不動産318件、居住用不動産358件で合計676件となっている。

同社では、営業担当者が買取りから、バリューアップ企画、販売に至るまで一貫して責任を持つ独自のビジネスフローを展開している。
営業担当者は、三井のリハウス、野村不動産アーバンネット、住友不動産販売、東急リバブル等、首都圏の不動産仲介会社に足を運び、個人や法人の売り物件情報を仕入れる。実際に足を運ばないと、まだ市場に出回っていない優良な物件情報を入手するのは難しいということだ。

これらの物件情報のうち、リノベーション等バリューアップを行えば適切な価格で再販が可能と判断した物件を買取り、(株)フジホームが施工管理し、協力会社でリフォームを行う。
営業担当者は、例えば3DKの中古マンションを2LDKに間取りを変更し再販する場合、その地域の特性を考えた上で、どんな層が、どのくらいの金額で買ってくれるかという出口までを考えた上で、リフォーム内容(間取り変更プランやリフォームの工事費用など)のアイデアも出す。
営業担当者が一貫して責任を持つと言っても、買取るには一定の基準がある。
物件価格と管理費のバランス、駅からの距離、バス便物件は取り扱わない等、具体的な条件を掲げた「買取り12ヶ条」と呼ばれるこの基準は、長年の経験の中から有効なものを成文化したもので、経験の少ない担当者でも判断が出来る同社独自のノウハウとなっている。

また、上司である部長、課長などに相談し、適切なアドバイスを貰いながら仕事を進めて行く。
マンションの営業というとコミッションの高さから単独行動が多いという傾向が見られるが、同社の場合は同僚である営業担当にも積極的にアドバイスしたり、部下をしっかりと指導をしたりといった、チームで動く文化が根付いているということだ。
加えて同社の場合、営業担当者のコミッション報酬は、再販金額ではなく、再販した際の利益に対して決められるため、むやみに仕入れて売れ残るというリスクも他社に比べて小さい。
 
◎不動産内外装工事事業
子会社(株)フジホームが買取った中古不動産の内外装工事を行う。一級建築士を始めとする工事関連資格保持者による的確な物件の調査・診断と年間500件を超える内外装工事で培ったノウハウが強み。
ムゲンエステートからの発注が9割方だが、外部案件も手掛けている。
 
◎不動産流通事業
ムゲンエステートが買取りした物件の販売に当たり、(株)フジホームが中古不動産情報をホームページや他社の運営する不動産情報サイトに掲載している。ムゲンエステートが買取する際の仲介も行っている。
また、エンドユーザーのニーズを的確に把握する事で、不動産買取再販事業とのシナジー効果を発揮している。
 
<賃貸その他事業>
不動産買取再販事業における販売効率化を推進している。
 
◎不動産賃貸事業
買取った投資用不動産及び固定資産物件をエンドユーザーに賃貸している。買取った物件は原則的には売却するが、売却までの間の賃貸収入を得ている。
 
◎不動産管理事業
買取った投資用不動産及び固定資産物件の賃貸管理業務。
建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸、滞納家賃の解消実施等によりバリューアップを図り、不動産投資利回りの向上に結び付けている。
また、不動産買取再販事業における投資用不動産購入者の意向に応じて販売後も引き続き賃貸管理業務を行うケースもある。
 
【経営戦略】
「3つのS」をキーワードに、持続的成長を担保する収益基盤の確立を目指している。
 
また成長戦略としては、「首都圏ドミナント戦略」を推進し、首都圏のマンションや戸建のみならずオフィスビルも含めた中古不動産に集中し、首都圏の中古不動産再生市場で売上No.1を目指す。他社との差別化という観点から、地方都市への支店展開は行わない、また、原則として地方都市の中古不動産は取り扱わない。
 
(中期経営計画)
同社は、グループのビジネスモデルを「シンカ(進化・深化・新化)」させることで、持続的成長と中長期的な企業価値の向上に努めている。前2017年12月期の3つのシンカは、以下のようなものであった。
進化:一棟オフィスビルの売上高は前期比92.9%増の228億円と大きく伸長
深化:営業一貫責任制がより浸透し、概ね前期と横ばいの利益率水準を確保
新化:ダイバーシティの一環としてスタートした外国人採用が物件販売に寄与
 
今期以降も更なる「シンカ」に向けて、2018年2月にスタートしたリースバック事業に留まらず、既存事業で培った「個の力」を大切にしつつ、「組織の力」を強化することで、新規事業を含めた新たな取り組みに積極的に挑戦していく。そうした方針の下、2020年12月期は売上高960億円(対2017年12月期比 +51%)、経常利益80億円(同+23%)、当期純利益50億円(同+17%)の達成を目指している。
 
【特徴と強み】
①シナジー経営
上記のように不動産買取再販のほか、不動産賃貸、不動産内外装工事、不動産流通、不動産管理の各事業を展開している。長年の実績に裏打ちされた各事業のノウハウが緊密な連携のもとに融合され、市場の変化に対し機動的な対応が可能で、各事業間のシナジーを生み出している。
 
②多彩な商品力と独自のポジショニング
中核事業の不動産買取再販事業においては、強力な情報収集力により、首都圏エリアの全ての中古不動産を網羅しており、区分所有マンション、投資用不動産(一棟賃貸マンション、一棟オフィスビル、一棟アパート)、戸建等多種多様な物件を取り揃え、顧客ニーズに的確かつ迅速に対応することができる。
これに加え、不動産仲介会社から仕入れた情報に対し全方位的に対応できるため、仲介会社からの評価も高く、仕上がった再販物件を仲介会社に持ち込むと、更に優良な仕入れ情報を入手することが出来るという好循環に繋がっている。
 
 
また、この図のように、多彩な商品力により中古不動産再生市場において独自のポジショニングを築いている。
 
③プロの目利き力
中古住宅流通・リフォーム市場で培ってきた情報収集力、投資判断力、物件管理能力、技術対応力等プロの目利き力を活かして優良な物件を市場に供給している。

この他、安定した施工管理体制、長年培ってきた営業ノウハウ、約50行の金融機関との取引に基づく資金調達力も同社の強みとなっている。
 
 
2018年12月期第3四半期決算概要
 
 
減収減益。
売上高は前年同期比24.9%減の367億円。金融機関の融資姿勢が厳格化したことに加え、不動産価格の高止まり感から購入者の姿勢が慎重になっており、販売件数が減少した。
そうした中、厳選した仕入にシフトするとともに、物件毎の利益管理を徹底し、利益率の確保を優先的に推進した結果、粗利率は0.6ポイント上昇した。販管費は人件費、販売手数料の減少などで同0.6%増に抑制したが、減収により営業利益は同35.1%減の36億円となった。
 
 
 
売上高、販売件数ともに前年同期比減少。区分投資用不動産の販売件数増により平均単価は低下した。
区分物件を除く一棟用物件の平均販売単価は229.2百万円で前年同期比11.3%減。
3億円超の投資用不動産販売は10億円超2件を含む26件で前年同期から13件減少。
居住用不動産は、参入障壁が低く競合が増加しており、売上高・販売件数ともに前年同期を下回ったが、販売単価は前年同期を上回った。
エリア別では、投資用、居住用共に東京都の販売ウエイトが継続して上昇している。
海外投資家向け販売は、平均単価の低い区分投資用不動産販売の増加により、売上高、平均販売単価ともに低下した。
 
②販売用不動産の在庫状況
 
持続的成長のため仕入を積極的に行っており、販売用不動産は引続き高水準となっている。
 
 
販売用不動産が前期末に比べ187億円増加したことなどで資産合計は同130億円増加の722億円となった。有利子負債残高が同122億円増加したことなどから、負債合計は同116億円増加の514億円となった。純資産は同14億円増加の207億円。この結果自己資本比率は前期末の32.5%から3.9pt低下し28.6%となった。
 
 
2018年12月期通期業績予想
 
 
通期予想に変更無し。減収減益。
通期予想に変更は無い。売上高は前期比16.2%減の532億円、営業利益は同35.9%減の45億円の予想。
販売価格の見直し、販売体制の強化などの施策効果が第3四半期(7-9月)後半より表れ始めており、第4四半期(10-12月)も引き続き実施している。
配当予想は据え置き、前期比5円増配の30円/株を予定。今期の予想配当性向は30.7%。
 
 
(3)取り組み
不動産投資家に対する金融機関の融資姿勢の厳格化は継続するが、富裕層や海外投資家などの需要は引続き旺盛であると会社側は見ており、一部見直しをかけつつ引き続き以下のような取り組みを進める。
 
首都圏ドミナント戦略を進めるとともに、区分所有マンションから一棟投資用不動産まで品揃えを更に充実させ新鮮な物件情報を提供する。
同社の強みでもある営業一貫責任制を堅持する。社内基準や移管ルールの厳格化、失敗事例の早期共有、大型物件の社内審査制度強化等、確実に粗利が確保できる仕組みに磨きをかける。
基幹システムの導入により業務効率化を図る。賃貸管理部門の強化も図る。
銀行、信託銀行ルートの更なる開拓や直接金融を含む多様な資金調達手段を検討する。
 
*不動産売買事業
投資用不動産の販売価格を見直し、販売を一層強化する。
引続き物件大型化を推進し、10億円超物件の対応力を高めるとともにボリュームゾーンである1~3億円の価格帯における仕入・販売を強化する。
仕入に関しては上期に十分な在庫を確保しているため、販売とのバランスを考慮しながらより厳選して行う。

*賃貸その他事業
事業拡大に向けた基礎固めを実施する。
不動産売買事業における投資用不動産の買取活動に連動して不動産賃貸収入の収益源となる販売用不動産の増加を見込んでいるほか、固定資産の取得・拡大に向けた準備を推進する。
 
 
今後の注目点
第3四半期も前年同期比で累計、四半期共に減収減益となったが、対第2四半期(4‐6月)比では小幅ながら増収増益(1.0%増収、2.9%営業増益)となり、投資用不動産の販売件数も対前年同期では同件数、第2四半期比では4割増と底入れの兆しも出てきたようだ。
販売価格の見直し、販売体制の強化などの施策効果が第3四半期(7-9月)後半より表れ始めているということであり、第4四半期(10-12月)が前年同期および第3四半期でどの程度の水準となるか、大いに注目したい。
 
 
 
 
 
<参考:コーポレートガバナンスについて>
 
 
◎コーポレートガバナンス報告書
最終更新日:2018年3月28日
 
 
 
 

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