(3254:東証1部) プレサンスコーポレーション 中期計画達成へ万全

2018/08/30

pressance

今回のポイント
・19年3月期第1四半期の売上高は前年同期比127.7%増の815億円。不動産販売事業における全ての商品セグメントで好調な売れ行き。営業利益は同182.6%増の192億円。販管費も同32.3%増加したが、増収効果で吸収し大幅な増益。経常利益は同183.9%増の191億円。

・19年3月期の通期予想に変更は無い。売上高は前期比13.7%増の1,524億円の予想。今期も全体的に好調な販売状況が続く。原価率の低いワンルームマンション販売が増加するため粗利率は1.6ポイント上昇。人員増などで販管費も増加するが増収効果で吸収し、営業利益は同20.5%増の245億円の予想。売上、利益ともに過去最高を更新する見込み。第1四半期実績の通期予想に対する進捗率は売上、利益ともに極めて高水準だが、これは売上が第1四半期に偏重する一方で、販管費は期間配分であるため。どちらも計画通りの進捗である。

・18年6月末の受注残高のうち今期中に引渡予定のものは、2,549戸、554億円。これに19年3月期第1四半期末時点の実績売上高3,089戸、790億円を加えた、第1四半期末時点で今期中の売上見通しが立っている数値は、5,638戸、1,344億円。これは、19年3月期のマンション販売事業売上高予想1,444億円の93.1%に相当する。高い進捗率(売上確保率)が大きな特徴の同社だが、今期の売上確保率は期初、第2四半期初とも過去2期を上回る水準で推移している。

・期初の売上確保率は77.9%と例年を上回る高水準でスタートしたが、第2四半期初は93.1%と更に上昇し、これも前期、前々期を上回っており、売上に関しては今期も期初計画達成はほぼ確実とみられる。利益についても、利益率は比較的保守的な前提としているということであり、下振れリスクは小さそうだ。投資家の目は今期よりも先、中期経営計画の達成可能性に移っていくこととなろうが、これについてもワンルーム、ファミリーともに今後約3年分の売上に相当する土地を既に取得済であり、確度は高そうだ。最終年度2021年3月期の配当総額は18年3月期実績比1.8倍に、EPSは同1.5倍に拡大するという会社側のシミュレーションを今後市場がどう評価していくか注目したい。

会社概要

「不動産に高付加価値を創造する」というビジネスモデルの下、近畿圏、東海・中京圏を中心にファミリー向け及びワンルームマンションを企画・開発・分譲・管理する独立系マンションディベロッパー。分譲マンション供給戸数は近畿圏で8年連続、東海・中京圏で6年連続第1位。全国でも第2位にランクインされる。豊富な供給実績と高いシェア、強力な営業力、健全な財務内容、優れた商品力などが大きな強み。

【沿革】

大手マンションディベロッパーにおいて実績を上げていた山岸忍社長が、1997年10月に不動産販売を行う事を目的とし同社の前身である(株)日経プレステージを設立。1998年には初の自社ブランドマンションである「プレサンス難波東」を販売した。2000年には初の自社開発物件である「プレサンス心斎橋EAST」を販売するなど着実に実績を積み上げた。2002年、商号を現在の「株式会社プレサンスコーポレーション」に変更。
近畿圏から事業エリアを拡大し、2003年には東海エリアで初めての自社開発物件である「プレサンス名古屋城前」の販売を行うなど業容は順調に拡大し、2007年12月に東京証券取引所市場第2部に上場した。
2008年に東京支店を開設し、首都圏での事業展開も開始。着実な事業拡大であったため、同年発生したリーマンショックの影響を大きく受ける事も無く成長を続け、2013年10月、東証1部にステップアップした。

【企業理念】
「一隅を照らす」

「一隅を照らす」とは、「一人一人が自身の置かれたその場所で精一杯努力し、他の人々のためにも働くことでまわりを明るく照らす。それがひいては社会全体を明るく照らし、世界の人々の平和や幸福の実現に結びつく。」という比叡山延暦寺(滋賀県)を開創し天台宗を開いた伝教大師・最澄上人の教え。滋賀県出身の山岸社長が同社の礎としている。

また、「一人一人が、自身が置かれたその場所で精一杯努力すること」に大きな価値を見出しており、「凡事徹底」という考え方を全社の行動指針としている。

【市場環境など】
◎市場環境

同社資料(出所:不動産経済研究所)によれば、2017年年間の近畿、東海・中京におけるマンション供給数はそれぞれ19,560戸、4,753戸。
同社は両地域でそれぞれ3,845戸、1,322戸を供給し、近畿圏では8年連続、東海・中京圏では6年連続でシェアNo.1となっている。
また全国での供給戸数5,267戸は第2位である。

◎同業他社

主要同業他社と同社を様々な角度から比較してみた。

他社と比較すると、規模は決して大きくないながらも、完成在庫の少なさ、高収益性(経常利益率、ROE)が目を引く。ただPBRは1倍を超えている一方で、PERは依然低水準にとどまっている。
多くの投資家に対する更なる認知度の向上および成長戦略の理解促進が必要となる。

【事業内容】

事業セグメントは、投資型分譲マンションであるワンルームマンションおよび実需向け居住型分譲マンションであるファミリーマンションの企画・開発・分譲販売を中心とした「不動産販売事業」と、ワンルームマンションの賃貸管理事業、賃貸事業、建物管理事業などを手掛ける「その他」の2セグメント。

◎商品構成

同社が手掛けるマンションの概要は以下の通り。
物件平均価格はワンルームで約1,700万円、ファミリーで約3,800万円となっている。

*一棟販売は、マンション一棟またはその一部をマンション販売業者に卸売する形態。
*その他住宅販売は、中古住宅流通事業、戸建分譲事業等、新築マンション以外の住宅の販売。
*その他不動産販売は、商業用店舗、開発用地等の住宅以外の不動産の販売。
*不動産販売附帯事業は、マンションの販売代理手数料、不動産販売事業に附随して発生する事務手数料等。

◎事業エリア

自社ブランドマンションの販売を開始した1998年11月以降2018年3月末までの累計販売戸数は、近畿圏、東海・中京圏中心に全国で593棟、38,940戸となっている。

マンション販売事業は、近畿圏、東海・中京圏を地盤とし、東京、沖縄も事業エリアとしている。
今後は近畿圏、東海・中京圏におけるブランド力、シェアを更に向上させるとともに、新規エリア「広島」、「博多」への展開も進めていく。

【特長と強み】
①豊富な供給実績と高いシェア

前述の様に、同社は本社所在地の近畿圏のみならず、東海・中京圏において分譲マンション供給実績No.1であることに加え、全国レベルでも第2位にランクイン(2017年)という実力を有している。
高いシェアは、スケールメリットによる建築コストの低減や情報収集力の向上など大きなメリットをもたらしている。

②販売力の強さ

営業基本方針を「マンション完成までに完売」とし実践している。ワンルームマンションの販売において、同社では、営業部門全体で1物件を集中的に販売している。同一条件の物件を全員で販売することにより、社内競争が促され、営業員の士気向上に繋がっている。
また自社開発の同一ブランドのみを販売していることから、営業スタッフは物件の仕様や特長について細かい点まで熟知しているため、顧客の信頼も高い。加えて、セミナーの開催など様々な手法で、潜在的なユーザーの掘り起こしに力を入れており、需要や市況変化への対応力が高い。
さらに、成長力の源泉は何をおいても人材だ。そのため人材教育には大変力を入れている。同社の強みである販売力の強さは、同社の教育力の現れでもある。
新入社員を一日でも早く戦力化する事が重要だが、そのために新入社員は先輩社員と常に行動を共にし、先輩社員のお客様への電話対応、資料作成、訪問時の会話など、成約に至るあらゆるシーンを繰り返し、繰り返し目で見て、耳で聞き、実践して成果が出る体験を積み重ねる。こうした成功体験の積み重ねによって、新入社員であっても、一人でクロージングできるまで自ずと成長していく。

これらの要因により、早期完売と安定した売上を実現している。

③優れた商品力

「立地」、「設備」、「価格」の3点において購入者に対し高い満足度を提供している。
「立地」においては利便性と先進性を重視し、都心部の主要駅からワンルームマンションは徒歩5分圏内、ファミリーマンションは徒歩10分圏内の物件を厳選する。
「設備」においては高級感、快適性、機能性を重視し、浴室換気乾燥機付きユニットバス、ガス温水式床暖房、防音サッシ、遮音フローリングを標準装備として物件に高い付加価値を加えている。
「価格」については、高級感を持たせながらもリーズナブルな販売価格設定によって、高いコストパフォーマンスを実現している。この様な取り組みにより、同社物件は長期にわたる高い資産価値・ブランド価値を有している。

④圧倒的な情報収集力

マンションディベロッパーにとっては、良質なマンション用地情報を、仲介業者、金融機関などからいかにして他社に先駆けて収集することができるかが、業容拡大のための重要なポイントである。
リーマンショックで同業他社が多くの完成在庫を抱えて新たな土地の仕入に踏み切れなくなった際、財政状況が良好だった同社はこれを好機と捉え積極的な仕入れ活動を展開した。

仲介会社等にとっては、不況期でも仕入を積極的に行う同社の存在は極めて重要であった。また、大手ディベロッパーに比べると、意思決定のスピードが迅速である点も仲介会社等にとっては大変魅力的であったため、「取引のメリットが大きい会社」と評価され、「新しい土地情報はまずプレサンスへ」という関係性が構築された。

リーマンショックの影響が鎮静化した現在でもこの関係はより強固なものとなっており、同社競争力の高さの一因となっている。
意思決定のスピードが迅速である点およびブランド力の向上によって、本来であれば大手ディベロッパーに持ち込まれるような大型案件も先に同社に持ち込まれるケースも増えているという。

⑤安定した収益力

2007年12月に上場した同社はこれまでに、最初に期初予想を発表した2009年3月期以降、2018年3月期まで10回の決算を発表してきた。売上高、経常利益の期初予想と実績の乖離を検証すると、売上高未達は数回あるが、経常利益に関しては未達は1度も無い。
不動産市況に大きく影響されることなく安定・継続して収益を上げることができる点も同社の大きな特長といえよう。

引続き高いマージン(売上高当期純利益率)を背景に高ROEを実現している。
過去3年間の営業利益、ROE、時価総額の3つの指標で一定の基準を満たしているため、2015年8月に「JPX日経400インデックス」(※1)銘柄に選定された。また、2015年12月には新指数「JPX日経中小型株指数」(※2)銘柄にも指定された。今後も高ROEの維持に注力する考えだ。

※1 JPX日経400インデックス
資本の効率的活用や投資者を意識した経営観点など、グローバルな投資基準に求められる諸要件を満たした、「投資者にとって投資魅力の高い会社」400銘柄で構成される株価指数。
※2 JPX日経中小型株指数
時価総額や売買代金で中小型株の範囲を決め、過去3年間のROEと営業利益累計額を使って順位を決定。複数の独立社外取締役がいる・英訳資料を作成している、といった定性条件等も加味して投資魅力の高い会社200銘柄で構成される株価指数。
2019年3月期第1四半期決算概要
大幅な増収増益

売上高は前年同期比127.7%増の815億円。不動産販売事業における全ての商品セグメントで好調な売れ行き。
営業利益は同182.6%増の192億円。販管費も同32.3%増加したが、増収効果で吸収し大幅な増益となった。
経常利益は同183.9%増の191億円。

ワンルームマンションはプレサンス大阪福島シェル(124戸)など、ファミリーマンションはレジェンド琵琶湖(470戸)など。いずれも好調な売れ行きだった。

販売好調で現預金が増加した一方、仕掛販売用不動産が減少し、資産合計は前期末と比べ、67億円減少の2,386億円となった。長短期借入金と社債を含む有利子負債の減少等により、負債合計は同218億円減少の1,483億円となった。利益剰余金の増加等で純資産は同151億円増加の902億円。この結果、自己資本比率は前期末から7.2ポイント上昇し37.0%となった。

BS上のたな卸資産(販売用不動産と仕掛販売用不動産の合計)から建築代金等を控除した取得済用地のマンション事業土地代金は、ワンルームマンションで321億70百万円(6,951戸)、ファミリーマンションで607億40百万円(6,894戸)。ワンルームマンション、ファミリーマンションともに今後約3年分の売上に相当する用地を既に取得済である。同様に、一棟販売用事業土地代金は130億13百万円(2,886戸)、ホテル販売用事業土地代金は133億30百万円(2,068戸)でそれぞれ2021年3月期売上予定分まで取得済である。

たな卸資産の減少などで営業CFおよびフリーCFはプラスに転じた。長期借入金の返済及び短期借入金の純減により財務CFはマイナスに転じた。キャッシュポジションは上昇した。

2019年3月期業績予想
業績予想に変更無し。今期も2桁の増収増益予想。

現時点で業績予想に変更は無い。売上高は前期比13.7%増の1,524億円の予想。今期も全体的に好調な販売状況が続く。原価率の低いワンルームマンション販売が増加するため粗利率は1.6ポイント上昇。人員増などで販管費も増加するが増収効果で吸収し、営業利益は同20.5%増の245億円の予想。売上、利益ともに過去最高を更新する見込み。
第1四半期実績の通期予想に対する進捗率は売上、利益ともに極めて高水準だが、これは売上が第1四半期に偏重する一方で、販管費は期間配分であるため、どちらも計画通りの進捗である。

同社は、株主への利益還元を重要な経営課題の一つと認識しており、「2023 年3 月期までの5 年以内に配当性向を20%へ段階的に引上げる。」ことを利益還元の指標とし、今期より目標とする配当性向を新たに設定した。
また、従来からの経営目標である営業利益の前期比率10%以上の成長による配当原資の拡大と併せて、配当総額の前期比15%以上の拡大を目指していく。
今期の一株当たり配当は、中間、期末それぞれ17.50円の合計35.00円を予定している。予想配当性向は13.0%。

2018年6月末の受注残高のうち今期中に引渡予定のものは、2,549戸、554億円。これに19年3月期第1四半期末時点の実績売上高3,089戸、790億円を加えた、第1四半期末時点で今期中の売上見通しが立っている数値は、5,638戸、1,344億円。
これは、19年3月期のマンション販売事業売上高予想1,444億円の93.1%に相当する。
高い進捗率(売上確保率)が大きな特徴の同社だが、下の図にあるように今期の売上確保率は期初、第2四半期初とも過去2期を上回る水準となっている。

前期減収だったワンルームマンションの大幅な増加を見込んでいる。ファミリーマンションは堅調な推移。
どの商品も計画通りに進捗している。

◎ホテル事業の展開

第1四半期末時点で19棟のホテルを事業化している(内17棟が開発済み及び開発中、1棟がリノベーション、1棟が既築買取)。
以下2つの取り組み方を念頭におきつつ、REITやファンドへの売却等も視野に入れ、多角的にホテル事業を推進している。

(4)自社保有物件および賃貸損益の推移

同社ではマンションの販売状況を勘案したうえで一定の利回りが見込める物件については自社保有に切替え、賃貸収入を安定収益として確保している。
今第1四半期は新たに1棟、7戸を自社物件とした。
第2四半期以降は7棟、461戸を予定している。
これら予定物件は期中に竣工し、その後期末までの数か月間で賃貸収入約1億42百万円を見込んでいる。

今後の注目点
期初の売上確保率は77.9%と例年を上回る高水準でスタートしたが、第2四半期初は93.1%と更に上昇し、これも前期、前々期を上回っており、売上に関しては今期も期初計画達成はほぼ確実とみられる。
利益についても、利益率は比較的保守的な前提としているということであり、下振れリスクは小さそうだ。
投資家の目は今期よりも先、中期経営計画の達成可能性に移っていくこととなろうが、これについてもワンルーム、ファミリーともに今後約3年分の売上に相当する土地を既に取得済であり、確度は高そうだ。
最終年度2021年3月期の配当総額は18年3月期実績比1.8倍に、EPSは同1.5倍に拡大するという会社側のシミュレーションを今後市場がどう評価していくか注目したい。
参考1:中期経営計画

今期をスタートとする3年間の中期経営計画を発表している。

目標達成のための事業戦略としては、大阪・神戸・京都・名古屋・首都圏・沖縄の既存主要エリアでは市場シェアの更なる拡大を推進、広島・博多・その他の地方都市など新規進出エリアでは市場ポジションを強化し、市場ニーズにマッチした利便性の高いマンションの供給数・販売数を拡大させる。

売上、利益ともに中計期間中、2割前後の年平均成長率で拡大する。
商品別には、ワンルームマンション、ファミリーマンションが順調に増加する。3年間の年平均成長率はワンルームマンション +29.5%、ファミリーマンション +21.8%。
(配当)

前述のように、同社は、「配当原資の拡大(営業利益の前期比10%以上の成長)」と「5年以内の配当性向20%への引き上げ」の掛け算によって前期比15%以上の配当総額の増額を進めて行く。

*配当総額の前期比15%以上の増額
*配当性向の20%への上昇
*中期経営計画における当期純利益計画値
*2018年3月末の自己株式を控除した発行済株式数59,953,448株

を前提として会社側がシミュレーションした配当総額およびEPSの推移は以下の通り。

配当総額は前期の1.8倍に増額、EPSは1.5倍に拡大する。

(計画達成に向けて)

*順調な用地取得状況
中期経営計画3年間の売上合計は6,043億円であるが、各年度の売上達成に必要な土地総額1,421億円を既に取得しており、建築と販売を順次進めている。
加えて、自社保有物件の土地63億円分も取得済である。

*高い売上確保率
また「19年3月期業績見通し」の項で述べたように、2018年6月末の受注残高のうち今期中に引渡予定のものは、2,549戸、554億円。これに19年3月期第1四半期末時点の実績売上高3,089戸、790億円を加えた、第1四半期末時点で今期中の売上見通しが立っている数値は、5,638戸、1,344億円。
これは、19年3月期のマンション販売事業売上高予想1,444億円の93.1%に相当する。高い進捗率(売上確保率)をもって新しい決算期をスタートするのが同社の特徴であるが、2019年3月期は第1四半期終了時点でも従来にもまして高い売上確保率となっている。

*計画達成の実績
2007年12月に上場した同社はこれまでに、最初に期初予想を発表した2009年3月期以降、2018年3月期まで10回の決算を発表してきたが、極めて高い計画達成率を実績として残している。
売上高に関しては2009年、2010年のリーマンショック時および利益重視で進めた2013年、2014年、営業利益はリーマンショック時のみ、経常利益においては1度もない。

<参考2:コーポレートガバナンスについて>
◎コーポレートガバナンス報告書

最終更新日:2018年6月25日

<基本的な考え方>
コーポレート・ガバナンスとは、株主・顧客・従業員・取引先・地域社会など様々なステークホルダー(利害関係者)との関係における企業経営を律する基本的枠組みと考えており、当社としては次の要素を実践していくことで、その枠組みを形作れると考えております。
そして、これら要素を実践しつつ、株主利益の増大に努めることが最重要の責務と認識しております。

(コンプライアンス)
法令遵守という意味で使われており、良好なコンプライアンスの実践は、不祥事等による直接的な損害を回避することの他に、「信頼」「誠実」という企業イメージやブランド価値の向上に結びつき、中長期的な業績向上や企業価値の向上につながるものと認識しております。

(リスクマネジメント)
企業の目的達成を妨げる事象や行為等の脅威・リスクに対して、費用対効果を勘案しコントロールしていくことと認識しております。

(アカウンタビリティ)
説明責任という意味で使われており、組織において権限者がしたこと、またしなかったことが招いた結果について合理的な説明を行う責務と認識しております。

<実施しない主な原則とその理由>
当社は、コーポレートガバナンス・コードの各原則について、すべてを実施しています。
すべての原則について、2018年6月の改訂前のコードに基づき記載しています。

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