(8903:JASDAQ) サンウッド 仕入力強化の成果を維持できるか

2018/08/02

Sunwood

今回のポイント
・『「これまでのマンション作りの常識を打ち破る」という発想にこだわり、お客様に満足いただける価値創造経営を徹底させ、更なる発展をめざします。』との経営理念の下、東京都港区・渋谷区を中心に高品質の新築マンションを分譲。収益拡大のために、都心部ハイエンド物件で培ったノウハウを活かし、都心近郊コンパクト物件、郊外型コンセプト物件も展開。富裕層向けに実績のある商品企画・サービス提供力、ブランド力などが大きな強み・特長。同社の独自サービスであるマンションの注文住宅ともいうべき「オーダーメイドプラス」は顧客満足度向上に繋がっている。2021年3月期売上高150億円、営業利益10億円の達成を目指している。・18年3月期の売上高は、前期比68.5%増の113億91百万円。新築分譲マンション 4物件の竣工引渡を行い、7期ぶりに100億円を上回った。営業利益は同324.1%増の5億57百万円。増収に伴い売上総利益も大幅増となったことに加え、販売が好調に推移したことによる広告宣伝費減少などで販管費が同0.9%減少した。

・19年3月期の売上高は、前期比3.1%増の117億50百万円。営業利益は同0.2%増の5億58百万円。主力事業は引き続き堅調。配当は前期と同じく25円/株の予定。予想配当性向は38.4%。

・用地仕入が順調に進捗しており、今期以降3年分は毎年100億円以上の売上分の用地を既に確保している。

・2021年3月期「売上高150億円、営業利益10億円」の達成を目指し、4年前から「1.事業エリア及び商品ラインアップの拡大」、「2.不動産ソリューション事業による安定収益の獲得」、「3.企業体質の改善」を掲げて施策を進めていたが、前期から各施策が成果を出し始めている。

・佐々木社長に同社の差別化要因・優位性、今後の取り組み、株主・投資家へのメッセージを伺った。「仕入力と資金調達力強化および認知度向上のためにはまず売上高150億円は必須であり、ここまで行けば見えてくる風景も変わってくるだろう。そのうえで、200億円、300億円を目指していく考え。」とのことだ。

・前期は7期ぶりに売上高が100億円を上回り、さらに今期以降も100億円以上の売上を確保できる見込みで、ここ数年取り組んできた仕入力強化が実を結んできたようだ。ただ残念ながら、株価はJASDAQ指数をアンダーパフォームしており、持続的な収益拡大の確度については市場はまだ疑問視しているようだ。2021年3月期「売上高150億円、営業利益10億円達成」に向けた各種施策の進捗と、その先、2009年3月期に記録した過去最高である「売上高230億円、営業利益27億円」に更新がいつ頃になるのかを注目したい。

会社概要
『「これまでのマンション作りの常識を打ち破る」という発想にこだわり、お客様に満足いただける価値創造経営を徹底させ、更なる発展をめざします。』との経営理念の下、東京都の港区・渋谷区を中心に高品質の新築マンションを分譲。富裕層向けに実績のある商品企画・サービス提供力、ブランド力などが大きな強み・特長。同社の独自サービスであるマンションの注文住宅ともいうべき「オーダーメイドプラス」は顧客満足度向上に繋がっている。2021年3月期売上高150億円、営業利益10億円の達成を目指している。【1-1 沿革】1997年2月、「日本には無い、富裕層が満足する高品質なレジデンスを提供したい」という想いの下、東京都港区赤坂に設立される。同年3月には、森ビル株式会社ならびに森稔氏(当時:森ビル代表取締役社長)に対して第三者割当増資を実施し、森ビルのグループ会社(持分比率20%)となる。1999年9月、自社分譲マンション第一号となる「サンウッド赤坂フラッツ」を竣工し、同年11月には森ビル株式会社との共同事業「フォレストテラス松濤」を竣工した。2002年6月に現:東京証券取引所JASDAQ市場に株式上場。2009年3月期には売上高230億円、営業利益27億円と過去最高の収益を記録するが、その後のリーマン・ショックの影響を受け、業績は低迷、2011年10月に創業者が社長を退任し、創業メンバーの一人である佐々木 義実氏が社長に就任した。2012年7月には森ビルグループが株式を売却し、グループから外れる一方、同年11月には「サンウッド吉祥寺フラッツ」を竣工し、東京郊外コンセプト物件へのマンション展開をスタートさせた。2013年11月には株式会社タカラレーベン(東証1部、8897)と業務資本提携し、タカラレーベンのグループ会社(持分比率20.7%)となる。「2021年3月期 売上高150億円、営業利益10億円」達成を目指している。【1-2 経営理念など】創業時の、『「これまでのマンション作りの常識を打ち破る」という発想にこだわり、お客様に満足いただける価値創造経営を徹底させ、更なる発展をめざします。」との経営理念の下、以下のような経営ビジョンを掲げている。創業20年を機にブランドメッセージ、ブランドロゴを刷新した。また、ブランド推進室を創設し、ブランド力の更なる強化に注力している。(ブランドロゴ)(ブランドメッセージ)上質な暮らしを仕立てる住まいは、最も自分らしく過ごせる場所であって欲しい。だからこそ私たちは、プライバシーを大切に考え、一邸一邸、暮らしやすさにこだわって丁寧に設計。そして、住まう人ときちんと向き合い、想いをくみ取ることで、他にはないその人らしい住まいに仕立てていきます。たった一度の人生にふさわしい、そしてあなたらしい一邸を。(コーポレートロゴ)社名及びコーポレートロゴについては、『「Sunwood」は、「SUN」(太陽)と「WOOD」(木)を組みあわせたものです。樹木は太陽の光を得ながら、生物に不可欠な酸素を生産・供給しています。私たちも、都市で生活する人々に不可欠となるような住まいを供給したい、さらには、住む方の声を聞きながらひとつ一つの住まいの快適性を考え、独立性の高い安心できる住まい「集戸」住宅をお届けする。その想いをこの社名とロゴに込めています。』とのことである。【1-3 事業内容】(1)事業セグメント報告セグメントは、「不動産開発事業」、「リノベーション事業」、「賃貸事業」の3つ。この他、仲介・リフォーム等の「その他」がある。①不動産開発事業◎マンション分譲事業主として東京都心部(港区・渋谷区など)を中心とするエリアにおいて、高品質の新築分譲マンション(いわゆる「億ション」)の企画開発及び販売を行っており、同社では「都心部ハイエンド物件」とカテゴライズしている。競合先は大手財閥系不動産会社。同社では「上質な住まいの提供」を掲げており、松濤、代官山猿楽町、代々木公園、赤坂など良質な立地で多数の供給実績を持つ。都心の成熟した住宅地およびその立地特性や市況を熟知していることに加え、都心に強い不動産仕入先のネットワークを確立している。購入者は企業経営者や芸能人など富裕層の2次取得者が中心。現在までに販売した3,000名を超す購入者は富裕層が中心で、この購入者との信頼関係は同社の重要な見えない資産(サンウッドオーナーズ倶楽部として組織化している)であり、買い替えサイクルも生まれつつあるという。加えて、今後の収益拡大のためには事業エリア及び商品ラインアップの拡大が不可欠であることから、「都心部コンパクト物件」、「郊外型コンセプト物件」の展開にも注力している。(都心部コンパクト物件)(郊外型コンセプト物件)◎不動産ソリューション事業賃貸中のオフィスや賃貸住宅等を購入し(有形固定資産に計上)、当面は賃貸収入を得ながら保有し、将来的には自社マンション開発用地(種地)としたり、バリューアップを施した後に売却したりする。他社に先んじて優良な土地を取得できるほか、自らマンション用地を作り出すこととなり、用地取得力の向上に繋がることから、案件取得に積極的に取り組んでいる。また、保有物件の増加に伴い安定収益である賃料収入も増加し人件費など固定費をカバーすることができるほか、マンション分譲事業は仕入タイミングで業績に偏りが生じやすいが、不動産ソリューション事業において売却可能な資産を保有することで、業績のブレを小さくすることができる。②リノベーション事業中古マンションを戸別に取得し、内装・間取り等を改修後、販売を行っている。エリアは東京、神奈川が中心。事業開始から5年が経過し、利益が出る事業に育ちつつある。③賃貸事業不動産ソリューション事業にて購入した物件(不動産開発前の収益物件等)等を保有することで、賃貸収入を得ている。(2)販売体制などハイエンド物件を中心に自社の約15名の営業スタッフによる自社販売。富裕層向けの販売力に定評がある。【1-4 特長と強み】「上質な住まいの提供」のために立地以外に、以下のような付加価値を提供し顧客から高く評価されている。◎富裕層向けに実績のある商品企画・サービス提供力創業時から蓄積してきた都心高価格帯向けマンションでの豊富な商品企画や販売ノウハウをベースに、高品質なサービスを提供している。中でも、顧客の理想の住まいを叶える「オーダーメイドプラス®」は、同社ならではの独自サービスである。一般的に新築マンションにおいては、大掛かりな設計変更の要望には対応できない。しかしサンウッドでは以下の理由により「オーダーメイドプラス®」での設計変更への対応を可能にしている。・当初設計段階から柔軟なオーダーメイドを意識した構造・筐体とする独自設計をしている。・社内に7名の一級建築士が在籍しており、お客様の要望に合わせて、大掛かりな設計変更に対応する体制を敷いている。暮らしを住まいに合わせるのではなく、住まいを暮らしに合わせるという発想から始まった「オーダーメイドプラス®」では、顧客一人ひとりの要望をヒアリングし、営業担当やコーディネーターが一丸となって理想の住まいを実現する。多彩な事例、豊富な経験を活かし、想いをカタチにするだけでなく、将来の住まい方にも配慮したプランを提案している。好みの素材やカラーで室内を仕上げるほか、大規模な間取り変更から、キッチンの水栓まで、設備の位置・種類・数の変更などにも柔軟に対応しており、家具に合わせて、コンセントや照明の位置を調整することも可能である。例えば、「大好きな料理をしながら家族や友人と過ごしたい」という想いには、下記のようなクローズドキッチンからカウンターキッチンへの変更プランを提案する。キッチンの向きも変えることで、ダイニングテーブルへの移動がスムーズになる上に、料理をしながらでもリビング全体を見渡せるようになる。また、食器や調理機器、食材などをスッキリ片づけたいという要望を受け、パントリーを新設し、壁一面には圧迫感のないカップボードを採用。いちばん過ごす場所を心地よく会話を楽しめる空間に仕立てた。他にも、下記のようにバスルームを窓際に移す場合などは、他社のマンションでは通常は対応できない。同社の場合は、事前にオーダーメイド可能な設計を行うことで大幅な変更を可能にしている。さらに同社では社内に7名の一級建築士が在籍しており、他社では難しい設計変更にも対応することができる。◎プライバシー性を徹底的に追求した住まいを提供住戸の独立性を高めるため、視線や音に配慮した様々な工夫を施している。プライバシーが守られた個の空間を創りだすことで、心からやすらげる暮らしを提供している。例えば、一般的なマンションでは、共有廊下に居室の窓が接しているため室内のプライバシーを保つのは難しい。これに対して同社のマンションは共有廊下には玄関のみを設け、プライバシーを確保することができるよう工夫されている。これは、サンウッド独自の設計思想であり、高いプライバシー性が保たれるため富裕層や芸能人等のようなプライバシーを重視する多くの顧客に強く支持されている。◎ブランド力創業以来徹底して「日本には無い、富裕層が満足する高品質なレジデンスを提供したい」という想いで事業を展開し、都心高価格帯マンションとしての高い知名度を有している同社だが、ブランド推進室を新設し、ブランド力の更なる強化に取り組んでいる。前期は一般的に日本企業が目指すべきとされている8%を上回った。売上高当期純利益率も上昇しているが、主として仕入れ拡大のための有利子負債拡大によるレバレッジ上昇による部分も大きく、更なる収益性の向上が期待される。【1-6 株主還元】中長期的な収益動向を勘案したうえで財務体質の強化を図り、内部留保の充実に努めるとともに安定的な利益還元を継続することを基本方針としている。現時点では目標配当性向を明示していないが、概ね25円の安定配当となっている。
業績動向
大幅な増収増益売上高は、前期比68.5%増の113億91百万円。新築分譲マンション 4物件の竣工引渡を行い、7期ぶりに100億円を上回った。営業利益は同324.1%増の5億57百万円。増収に伴い売上総利益も大幅増となったことに加え、販売が好調に推移したため広告宣伝費が同31.7%減少し当初計画も下回ったことなどで販管費が同0.9%減少した。用地仕入、ソリューション物件の仕入れも順調に進んでいる。計画に対しては、売上はほぼ達成、利益は上記要因により上回った。◎不動産開発事業新築4物件が竣工、149戸の引渡しを行った。赤坂丹後町、代々木西参道は完売。多摩センター、文京東大前は概ね計画通りの進捗だった。ソリューション売上の計上は無かった。◎リノベーション事業独自の仕入れ・販売ルートが確立したことにより利益率が向上した。事業開始以来、4期連続増収増益と、順調に事業規模は拡大している。利益が出る体質になってきている。◎賃貸事業新たに2物件「府中宮西町プロジェクト」、「鷺沼プロジェクト」を賃貸用不動産として取得した。開発前の一棟収益物件を固定資産に振替え、減価償却費が増加したため利益は横這いとなったが、将来に備えて費用を先行させていると見ることができる。資産合計は前期末比70億円増加。新規プロジェクトの仕入れによりたな卸資産のうち仕掛品が同50億円増加したほか、賃貸用不動産のポートフォリオ見直しにより有形固定資産が同19億円増加した。負債合計は同67億円増加。有利子負債が同55億円増加したほか、等価交換プロジェクトにおける地権者持分の土地・建物計上により前受金が同11億円増加。自己資本比率は前期末比9.4%低下し19.4%となった。たな卸資産の増加で営業CFのマイナス幅は拡大。有形固定資産(土地)の取得増で投資CFはマイナスに転じた結果、フリーCFのマイナス幅は拡大した。借入金増で財務CFのプラス幅は拡大。キャッシュポジションは低下した。増収・営業利益は横這い売上高は、前期比3.1%増の117億50百万円。営業利益は同0.2%増の5億58百万円。配当は前期と同じく25円/株の予定。予想配当性向は38.4%。◎不動産開発事業売上計画96億円の内訳は、分譲マンション59億円、ソリューション37億円。契約進捗率は2018年3月末時点で22.0%。新築分譲マンションは、サンウッド青山とガーデンテラス西馬込が第4四半期に竣工・引渡しの予定。ソリューションは、一棟売却を中心に、契約済の東上野(ホテル)、レジデンスの宮崎台ほか5プロジェクトの売却を予定。売上計上は、下期(4Q)に集中する見込み。仕入については、2019年3月期売上分に対する実績96億円に対し、2020年3月期で91億円を確保。2021年3月期以降では96億円を確保しているほか、分譲マンション事業で有力案件が合計51億円。ソリューション案件は2021年3月期以降で57億円分を確保している。来期以降も売上100億円規模をほぼ確保できている。(金額はいずれも売上高換算した数値。)◎賃貸事業優良な賃貸物件が積み上がり、賃貸収入が堅調に増加する。
今後の事業方針
同社では、前述のように来期以降の用地仕入が順調に進む中、2021年3月期「売上高150億円、営業利益10億円」の達成を目指し、4年前から「1.事業エリア及び商品ラインアップの拡大」、「2.不動産ソリューション事業による安定収益の獲得」、「3.企業体質の改善」を掲げて、施策を進めていたが、前期から各施策が成果を出し始めている。(1)事業エリア及び商品ラインアップの拡大都心部のハイエンド物件を主軸としつつ都心近郊のコンパクト物件や郊外型のコンセプト物件を展開し、多様化するニーズに対応する。主軸である都心部ハイエンドマンションは、物件供給を継続・強化する。都心近郊コンパクト物件については、DINKSを中心とする都心居住ニーズに応えて都心近郊エリアで展開する。東京郊外コンセプト物件については、都心部ハイエンド物件で培ったノウハウをパッケージ化し、東京郊外で展開する。(2)不動産ソリューション事業による安定収益の獲得前述のように、賃貸中のオフィス・賃貸住宅等を購入し、当面は賃貸収入を得ながら保有する不動産ソリューション事業は、用地取得力の向上と賃貸収入の増加による業績の安定につながる。賃料収入は15年3月期の0.5億円から18年3月期の3.2億円と3年間で6倍増となっていて、収益の安定化に寄与している。(3)企業体質の改善筋肉質な体質の企業となるために、下記5つの施策を推進している。①人材リソース適正化管理本部の人員を半減するなど、スリム化による本社コストの削減を進め、目標を達成した。②関連事業の黒字化以下3事業とも順調な進捗で目標を達成した。リノベーション事業は、事業開始から5期を経過し、ノウハウ蓄積や人材育成が進み、営業利益は黒字化した。仲介事業は、自社既分譲物件を中心に、都心高額物件の仲介件数が増加し、営業利益は黒字化した。リフォーム事業は、新築物件のオーダーメイドおよび既分譲物件の改装に特化している。人員減により赤字幅は縮小している。③オーナーサポート強化「サンウッドオーナーズ倶楽部」を2017年夏にリニューアルした。オーナー向けサービス拡充により、顧客満足の向上と新たな収益機会の創造を図る。まだスタートしたばかりでもあり、継続課題と認識している。④ブランド推進室の創設ブランド意識を業務のあらゆるシーンに落とし込むためにブランド推進室を創設した。業務意識統一活動を策定・実施している。引き続き効果を追求する。⑤営業力強化「サンウッド接客スタイル4カ条」を策定した。営業力強化研修を実施している。
佐々木社長に聞く
佐々木社長に同社の特長や強み、今後の取り組み、株主・投資家へのメッセージなどを伺った。Q:「多くのマンションデベロッパーが上場していますが、御社の優位性や差別化要因はどんな点でしょうか?」A:「7名の一級建築士を有し、自分たちでコンセプトを立ち上げるという発想で、グレードが高く、プライバシーにも大きく配慮した他には類を見ないマンションをお客様に提供している点、「オーダーメイドプラス®」によって、お客様の要望に最大限対応している点が他社との大きな違いだ。」当社は創業以来「これまでのマンション作りの常識を打ち破る」という発想にこだわり、東京都心部で高品質のマンションを提供してきた。多くのマンションデベロッパーはゼネコンや建築設計事務所が作成した図面をチェックするだけで実は自らがマンションの設計・デザインを手掛けるケースは少ない。これに対し、当社の場合は7名の一級建築士を有し、自社で独自コンセプトの設計・デザインを立案するという発想で、社内で作り込んでいるため、グレードが高く、プライバシーにも大きく配慮した他には類を見ないマンションをお客様に提供することが出来ており、ここが他社との大きな違いとなっている。また、3,000名を超える当社のお客様の大半が企業経営者や高額所得者などいわゆる富裕層だが、そうした方々は本物志向で「住まう」ことに対するこだわりが強く、わがままな要求も多い。当社では「オーダーメイドプラス」というマンションの注文住宅ともいうべきシステムによって、そうしたご要望にも最大限対応することが出来ており、この点も当社の差別化要因となっている。オーダーメイドプラスは実際手間のかかるケースも多いが、きめ細かにしっかりと対応していることが顧客満足度の高さに繋がっている。7名の一級建築士を中心とした建築グループは、画一的なマンションを嫌い、まさに「これまでのマンション作りの常識を打ち破る」という志を持った集団であり、オーダーメイドプラスを利用されたお客様から直接感謝の言葉を頂けることがやり甲斐となり、以降の更なるチャレンジにも繋がっている。Q:「今後の取り組みについてお聞かせください。」A:「まずは2021年3月期に「売上高150億円、営業利益10億円」を達成するため、事業エリアや商品ラインアップの拡大、不動産ソリューション事業の拡大、ブランド推進室の創設によるブランド力の強化、営業力のブラッシュアップなどに注力する。売上高150億円まで行けば見えてくる風景も変わってくるだろう。そのうえで、200億円、300億円を目指していく。」当社では3年後の2021年3月期に「売上高150億円、営業利益10億円」の達成を目指しているが、そのための施策は着実に進展している。事業エリアや商品ラインアップの拡大が中心施策となるが、エリアについては東京郊外をターゲットとし、多摩エリアで最高の立地に地域ナンバーワンの大型マンション「ガーデンコート多摩センター」を販売中だが、価格は周辺物件よりも高いにも関わらず好調な売れ行きを見せている。今後も東京近郊で利便性を重視した地域一番立地にエリアNo.1の物件を開発していく。また、業務資本提携先で郊外型物件に強みを持つタカラレーベンとのシナジーも追求していく。共同事業として「レーベン多摩永山ガーデンヒルズ」、「レーベン町田フロントハウス」を立ち上げ、郊外物件のノウハウを共有させていただいた。情報交換や人的交流を中心にアライアンスは着実に進展しており、今後は共同開発物件の新ブランドの立上げなどもあり得るだろう。商品ラインアップについては主軸の都心部ハイエンド物件に加え、上記の郊外型コンセプト物件、都心部コンパクト物件を加え幅を広げている。都心部コンパクト物件は元々DINKSを中心とした若年層ニーズへの対応を想定していたが、定年を迎えたいわゆるアクティブ・シニア層からの引き合いも強く、顧客層の広がりに繋がると期待している。また、マンション分譲で最も重要な土地の仕入れも着実に進展しており、来期、再来期とも100億円規模の売上高を達成できるだけの仕入れが済んでいる。創業直後に森ビルグループの一員となった当社は仕入れ情報について同グループに依存する割合が大きく、2012年に森ビルグループから離れてからは仕入で苦戦していた時期もあった。しかし、その後も再開発や都心部ハイエンド物件の実績をしっかりと積み上げてきた結果、「都心ならサンウッド」という評価が着実に高まってきており、現在では情報ネットワークの確立によって有力な仕入れ情報を迅速に入手できるようになっている。この他、不動産ソリューション事業の拡大、ブランド推進室の創設によるブランド力の強化、営業力の強化などを通じて、目標達成を目指す。仕入力と資金調達力強化および認知度向上のためにはまず売上高150億円が必須と考えており、ここまでいけば見えてくる風景も変わってくるだろう。そのうえで、200億円、300億円を目指していく考えだ。Q:「では最後に株主や投資家へのメッセージをお願いいたします。」A:「顧客満足度を最大限に高める商品を作り続け、知る人ぞ知る手作り重視のクラフトメーカーである当社を是非中長期の視点で応援していただきたい。」当社はまだまだ認知度は低いが、創業以来「これまでのマンション作りの常識を打ち破る」という発想にこだわり、東京都心部で高品質のマンションを提供してきた。顧客満足度を最大限に高める商品を作り続け、知る人ぞ知る手作り重視のクラフトメーカーである当社はこれからも他には類を見ないマンション作りに取り組んでいくので是非中長期の視点で応援していただきたい。
今後の注目点
前期は7期ぶりに売上高が100億円を上回り、さらに今期以降も100億円以上の売上を確保できる見込みで、ここ数年取り組んできた仕入力強化が実を結んできたようだ。ただ残念ながら、株価はJASDAQ指数をアンダーパフォームしており、持続的な収益拡大の確度については市場はまだ疑問視しているようだ。2021年3月期「売上高150億円、営業利益10億円達成」に向けた各種施策の進捗と、その先、2009年3月期に記録した過去最高である「売上高230億円、営業利益27億円」に更新がいつ頃になるのかを注目したい。
<参考:コーポレート・ガバナンスについて>
◎コーポレートガバナンス報告書最終更新日:2018年7月10日<基本的な考え方>当社は、安定経営のもと、積極かつ効率的な事業推進を図りつつ社会貢献を果たし、お客さま、株主の皆さまの期待に応え、社員一同皆さまと喜びを分かち合うことを経営ビジョンの一つとして掲げております。また、当社は規模が大きくないため、迅速な意思決定、相互牽制が可能な体制となっておりますが、円滑に業容及び組織を拡大させ、持続的な企業価値の向上を実現していくためには、経営の公正性・透明性の確保やコンプライアンスの徹底が不可欠であると認識しており、経営上の重要課題としております。このため、社外取締役・社外監査役の選任や適切な情報開示、株主の皆さまをはじめとしたステークホルダーへの配慮を行うなど実効性のあるコーポレート・ガバナンス体制の構築に努めて参ります。<実施しない主な原則とその理由>「当社はコーポレート・ガバナンスコードの基本原則を全て実施しております。」と記載している。
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