(8931:JASDAQ) 和田興産 収益物件の開発事業に新たな収益源期待

2018/06/14

wadakohsan

今回のポイント
・18/2期は前期比12.0%の増収、同10.5%の経常増益となり、売上・利益共に期初予想を上回る着地。主力の分譲マンション販売が同3.0%増と堅調に推移する中、木造収益物件や計画外の用地売却によりその他不動産販売が同3倍弱に拡大した他、大型プロジェクトの販売が好調に推移した戸建て住宅販売も同30.8%増と伸長。利益面では、用地価格の上昇と建築コストの高止まりに加え、前年同期の好採算物件の反動もあり、分譲マンション販売の利益が減少したが、その他不動産販売の大幅な利益増と戸建て住宅販売の損益改善で営業利益が同7.9%増加した。期末配当は前期比3円増配の30円を予定している(配当性向19.0%)。・19/2期予想は前期比11.0%の増収、同3.1%の経常増益。分譲マンション販売が引渡戸数増加により同15.2%増加する他、「ワコーレノイエ 神戸鹿の子台」の2期分譲開始で戸建て住宅販売が同23.9%増加。不動産賃貸収入も同4.0%増と堅調な推移が見込まれるが、その他不動産販売は前期の反動で高水準ながら同15.2%減少する見込み。利益面では、用地価格や建築コスト上昇による分譲マンション販売の利益率低下で営業利益が同1.4%の増加にとどまる見込み。配当は2円の創業120周年記念配当を含む年32円を予定している(予想配当性向20.9%)。

・富裕層の資産運用や相続税対策を念頭に置いた収益物件の開発・販売等を手掛けるその他不動産販売が拡大している。収益物件については、昨今、社会問題化しているサブリースとは一線を画し、開発から賃貸に至るまで、物件周辺の環境や不動産市況も含めて、同社が実際に手掛ける不動産賃貸や販売のノウハウが活かされている。収益物件の開発事業は今後は新たな収益源として期待できそうだ。

会社概要
明治32年(1899年)創業の老舗不動産会社。兵庫県神戸市・明石市・阪神間を主要地盤に、マンションや戸建て住宅の分譲、不動産賃貸及び土地有効活用等、地域密着型の不動産事業を展開。同社は用地仕入と企画に特化し、設計・建築・販売業務を他社に委託している。ブランド名「ワコーレ」を冠するマンション分譲は30戸~50戸程度の中規模マンションを中心とし、神戸市内では、「供給棟数」20年連続第1位、「供給戸数」第2位。近畿圏供給ランキングでは、「供給棟数」第3位、「供給戸数」第9位(いずれも2017年)。2018年2月末現在の累積供給実績は460棟17,350戸(着工ベース)。
【企業理念-共生(ともいき) 自分の生き方が他の人の幸せにつながる-】人と人とのつながりを大切に、共に支え合い、自分の生き方が他の人の幸せにつながることを歓びとする「共生(ともいき)」の思想。同社はこの想いのもと、プロダクトコンセプトとして「PREMIUM UNIQUE (プレミアムユニーク)」を掲げ、住まう一人一人の気持ちに応えながら、自身の生き方にフィットするオンリーワンの住まいづくりを目指している。 【沿革】1899年1月、神戸市で不動産賃貸業を創業。1966年12月に和田興産(有)として法人化され、79年9月に和田興産(株)に改組。分譲マンションの一棟卸等で実績をつくり、91年3月、自社ブランド「ワコーレ」による分譲マンション事業を本格化。95年1月の阪神淡路大震災後は、震災復興のための優良建築物等整備事業にも従事し地域の復興に貢献した。04年9月に株式を店頭登録(12月JASDAQ市場に上場)。07年6月に「ワコーレ」シリーズが着工ベースで10,000戸を突破し、08年3月には戸建事業推進室を新設して木造戸建事業を本格化した。【事業セグメント】事業セグメントは、「ワコーレ」ブランドで展開する分譲マンション販売、「ワコーレノイエ」ブランドで展開する戸建て住宅販売(販売は両事業共に外部委託)、収益物件や宅地等の開発・販売を手掛けるその他不動産販売、マンション(賃貸マンションブランド「ワコーレヴィータ」他)、店舗、駐車場等の賃貸を行う不動産賃貸収入、及び保険代理店手数料など報告セグメントに含まれない「その他」に区分される。18/2期の売上構成比は、分譲マンション販売77.3%(17/2期84.1%)、戸建て住宅販売5.1%(同4.3%)、その他不動産販売10.1%(同3.8%)、不動産賃貸収入6.8%(同7.5%)、その他0.7%(同0.3%)。セグメント利益の構成比は、分譲マンション販売60.8%(同70.7%)、戸建て住宅販売1.4%(同▲0.2%)、その他不動産販売14.1%(同3.1%)、不動産賃貸収入21.3%(同24.8%)、その他2.4%(同1.6%)。分譲マンション販売事業神戸・明石地区(兵庫県神戸市、明石市周辺)、阪神地区(兵庫県芦屋市、西宮市、尼崎市、伊丹市、宝塚市)を主要エリアとし、大手マンションデベロッパーと競合の少ない30戸~50戸程度の中規模マンションを中心に「ワコーレ」ブランドで展開。人気の高いエリアにフォーカスし、同一地域で異なるタイプのマンションを供給することで、消費者の多様なニーズの取り込みと高い販売効率を実現する販売戦略、複数の物件を同時に一つの常設マンションギャラリーで扱う事で販売コストを抑制するマンションギャラリー戦略等、独自の地域密着戦略で効率的な事業モデルを確立している事が強み。また、近年では大型プロジェクトへの対応や神戸・阪神間に隣接する大阪府北摂地域や兵庫県姫路市へのエリア拡大で新たな可能性を追求している。戸建て住宅販売事業2007年より「ワコーレノイエ」ブランドで、神戸市以西を中心に10戸程度の開発を行っている。数多く寄せられる多様な用地情報の中には、立地、面積、地形等の面で戸建分譲に適した物件も多い。また、分譲マンションの事業期間が2年弱であるのに対して当事業は1年程度と短いため資金の回転も効き、分譲マンション竣工の谷間を埋める事ができる。分譲マンション事業で培ったデザイン性や環境面を配慮した設計・企画力等を活かしパワービルダーとの差別化を図っている。その他不動産販売事業賃貸マンションをはじめとする収益物件の企画開発及び販売(1棟売り)、宅地等の販売を手掛けている。物件情報を有効活用する機能を担う他、資産の入替えに伴う賃貸物件(棚卸資産)の売却収益も当セグメントに計上される。近年は投資家向け一棟売り賃貸住宅を強化している。不動産賃貸事業住居系を中心に、店舗・事務所等、駐車場、トランクルーム等を運営。安定的なキャッシュ・フローが得られるビジネスとして創業時より継続する事業であり、市況に左右されがちな分譲マンション事業のウエイトが高い同社にあって、収益の安定化に寄与している。稼働率(入居率)の向上による安定収益の確保と物件入替によるポートフォリオの質の維持・向上を基本戦略とし、住居系は、一定期間経過後の入替えを念頭に、個人の富裕層等で購入希望者が多い2~3億円の物件を中心とした資産構成。稼働率は95%前後の水準を維持している。また、資産と負債を適切に管理する事で投資回収期間が長期にわたるリスク、及び資産が過大になる事に伴うリスクの軽減を図っている。各物件の表面利回りは9~10%と高く、間接経費の負担を賃貸事業の安定収益でカバーすることを目指している。【強み】同社の強みは、①日本有数の住宅地である神戸、明石、阪神間を事業エリアとしていること②同エリアにおいて「ワコーレ」ブランドが浸透している事。また、③不動産市況の変動による経営リスクにさらされがちな業界にあって、徹底したリスク管理により財務の健全性を維持し高い経営の安定性を有している事。そして、④「PREMIUM UNIQUE」のプロダクトコンセプトの下、中規模マンションを中心に事業展開する事で大手不動産会社や鉄道系不動産会社等との差別化に成功する一方、大規模マンションへの対応力も有する事である。近年では、物件選定には慎重ながら、大規模マンションへの対応を強化すると共に既存事業エリアと隣接する兵庫県姫路市や大阪府下(北摂地域)へ事業エリアを広げており、将来の成長を高める取組みとして注目されている。日本有数の住宅地が事業エリア日本有数の住宅地である神戸、明石、阪神間を主要な事業エリアとする事で旺盛な住宅需要を取り込むと共に情報力で比較優位を確立しており、地域に根差したコミュニティづくりでも定評がある。関西における「ワコーレ」ブランドの浸透関西において「ワコーレ」ブランドは浸透しており、そのブランド力は大手マンションデベロッパーに引けを取らない。日本経済新聞社大阪本社が実施した「第20回(2017年) マンションブランドアンケート」において、「個性がある」ブランド部門で5位、「親しみがある」ブランド部門で第4位にランクされた。徹底したリスク管理により財務の健全性を維持リスク管理を徹底する事で財務の健全性を維持しており、金融機関での取引もバランスがよく、かつ、安定している。この結果、多くの企業が淘汰されてきた不動産業界にあって、創業から110年以上を超える社歴の中で赤字計上はリーマン・ショックの影響を受けた10/2期のみ。安定的な配当も継続している。大手との差別化に成功。事業エリア拡大による成長余地も近畿圏では、リーマン・ショック後の不動産不況で中堅・中小のマンション事業者の淘汰が進み、大手不動産会社や鉄道系不動産会社等に絞られてきたが、これらの不動産会社は大型物件や沿線開発を得意とするため、30戸~50戸程度の中規模マンションを中心に展開する同社とは用地取得等で競合するケースが少ない。ただ、同社は更なる業容拡大に向け、既存エリアにおいて大型物件の開発に取組むと共に、既存事業エリアと隣接する兵庫県姫路市や大阪府下(北摂地域)へ事業エリアを拡大中である。
2018年2月期決算
前期比12.0%の増収、同10.5%の経常増益売上高は前期比12.0%増の351億49百万円。主力の分譲マンション販売が引渡戸数は減少したものの好立地でのプロジェクト増加による単価上昇でカバーし同3.0%増と堅調に推移したのに加え、その他不動産販売が木造収益物件や計画外の用地売却により同3倍弱に拡大した他、戸建て住宅販売も大型プロジェクトの販売が好調で同30.8%増と伸長。不動産賃貸収入も小型収益物件の新規稼働で同2.5%増加した。利益面では、用地価格の上昇と建築コストの高止まりに加え、前年同期の好採算物件の反動もあり、分譲マンション販売の利益が減少した他、保有物件の修繕費等で不動産賃貸収入の利益も減少したが、その他不動産販売の大幅な利益増と戸建て住宅販売の損益改善で営業利益は33億04百万円と同7.9%増加。2018年2月に行った公募増資による発行済み株式数の増加で留保金課税の対象外となったため税負担が軽減され、当期純利益は15億89百万円と同15.9%増加した。期末配当は前期比3円増配の30円を予定している(配当性向19.0%)。分譲マンション販売売上高271億78百万円(前期比3.0%増)、セグメント利益は2,472百万円(同8.9%減)。「ワコーレ豊中少路ザ・レジデンス(54戸、24億69百万円)」、「ワコーレ池田ザ・レジデンス(49戸、19億53百万円)」など24棟を竣工し、引渡戸数は676戸(同11.3%減)。引渡戸数は減少したものの、好立地でのプロジェクトの増加による単価の上昇でカバーして売上が増加した。ただ、用地価格や建築コストの上昇と前年同期の好採算物件の反動で利益は減少した。神戸・明石・阪神間を中心に16棟591戸(同5.7%増)を発売し、契約は632戸(同11.7%減)・285億35百万円(同0.4%減)。期末契約済未引渡戸数は809戸(同5.2%減)、残高352億85百万円(同4.0%増)。期末完成在庫は2棟19戸だが、このうち1棟10戸は4月23日現在契約を終えている。戸建て住宅販売売上高17億74百万円(前期比30.8%増)、セグメント利益57百万円(前年同期は6百万円の損失)。2017年7月に販売を開始した総区画数90区画の大型物件「ワコーレノイエ 神戸鹿の子台」(神戸市北区)の契約・引渡が順調に進み、引渡戸数が前期の38戸から54戸に増加した。「ワコーレノイエ 神戸鹿の子台」は神戸電鉄三田線「道場南口」駅徒歩5分の好立地に加え、“全邸高断熱×高気密構造”による従来製品の約1.5倍の断熱性能、子どもの勉強や家事に使えるミセスコーナーやベビーカー収納に使えるシューズインクローク等、設備も充実。その他不動産販売売上高35億39百万円(前期比198.7%増)、セグメント利益5億73百万円(同385.6%増)。木造の小型収益物件や素地売却等で21物件(プロジェクト)の販売・引渡を行った。内訳は、開発用地等5物件25億75百万円、収益物件7物件6億08百万円、その他9物件3億57百万円。不動産賃貸収入賃貸収入24億03百万円(前期比2.5%増)、セグメント利益8億65百万円(同9.1%減)。住居系が高い稼働率を維持した事に加え、店舗・事務所も堅調に推移した。最適な賃貸ポートフォリオ構築のため、新たに商業ビル(神戸市中央区三宮町)を取得した。期末総資産は前期末と比べて113億85百万円増の876億03百万円。資産では、現預金の他、販売用不動産(主に販売用収益物件)、仕掛販売用不動産(主に新規PJ用地の仕入)、及び固定資産(商業ビル取得等)等が増加。負債・純資産では、前受金(契約進捗による手付金の増加)、有利子負債(用地仕入に伴う長期借入金の増加)、純資産(公募増資による増加)等が増加した。自己資本比率24.0%(前期末24.6%)。尚、2月に実施した公募増資(発行株式数:1,100,000株/発行価格:一株当たり992円)で約10億円を調達した。これは小売市場(いちば)再開発PJの資金に充当する予定である。*ROE(自己資本利益率)は「売上高当期純利益率(当期純利益÷売上高)」、「総資産回転率(売上高÷総資産)」、「レバレッジ(総資産÷自己資本、自己資本比率の逆数)」の3要素を掛け合わせたものとなる。ROE = 売上高当期純利益率 × 総資産回転率 × レバレッジ*上記は決算短信及び有価証券報告書のデータを基に算出しているが、算出に際して必要となる総資産及び自己資本は期中平残(前期末残高と当期末残高の平均)を用いている(決算短信及び有価証券報告書に記載されている自己資本比率は期末残高で算出されているため、その逆数と上記のレバレッジは必ずしも一致しない)。
2019年2月期業績予想
【事業環境】同社資料によると、近畿圏のマンション市場は首都圏ほどの価格上昇はなく、2017年は供給戸数が19,560戸と前年比4.7%増加し、月間契約率が76.1%と契約も概ね順調だった。2018年は販売戸数が18,000戸と前年比8.0%減少する見込み。㎡単価が63.0万円と同2.3%上昇するが、戸当たり平均価格は3,836万円と同2.1%の低下が見込まれている。同社は「住宅ローン金利が低水準である事に加え、住まいに利便性を求める傾向が強まっている事もあり、分譲マンション市場は比較的堅調に推移する」とみている。前期比11.0%の増収、同3.1%の経常増益予想売上高は前期比11.0%増の390億円。引渡戸数の増加で分譲マンション販売が313億円と同15.2%、戸建て住宅販売は「ワコーレノイエ 神戸鹿の子台」の第2期分譲開始により22億円と同23.9%、それぞれ増加する。不動産賃貸収入も同4.0%増の25億円と堅調な推移が見込まれるが、その他不動産販売は前期の反動で30億円と高水準ながら同15.2%減少する見込み。利益面では、用地価格や建築コスト上昇の影響で分譲マンション販売を中心に売上総利益率の低下が見込まれる中、地域拡大や大型物件の発売等に伴う販売活動の積極展開などにより販管費が増加する。このため、営業利益は同1.4%増の33億50百万円にとどまり、経常利益も金融費用の減少が見込まれるものの、25億円と同3.1%の増加にとどまる見込み。配当は、1株当たり2円の創業120周年記念配当を含む年32円を予定している(予想配当性向20.9%)。分譲マンション販売17棟の竣工・760戸の引渡を計画しており、売上高は313億円と前期比15.2%増加する見込み。前期末時点で611戸の契約を終えており、契約率は80.4%。3月に「ワコーレ神戸三宮トラッドタワー(神戸市中央区、総戸数194戸)」及び「ワコーレ新神戸マスターズレジデンス(神戸市中央区、総戸数122戸)」の引渡を完了しており、引渡計画は、第1四半期410戸、第2四半期90戸、第3四半期80戸、第4四半期180戸。「ワコーレ神戸三宮トラッドタワー」は、行政・商業施設が揃ったターミナル駅であるJR東海道本線「三ノ宮」駅徒歩9分。最上階に160㎡のプレミアムプランを設ける等、1LDK~4LDKの多彩なプランを展開。共用部にはライブラリーコーナーやスタディールームを設置した。「ワコーレ新神戸マスターズレジデンス」は神戸市営地下鉄西神・山手線「新神戸」駅徒歩2分。「三宮」駅まで1駅2分と職・住・遊が近接した好立地。人が建物を行き来するルートと車が駐車場に出入りするルートを分ける歩車分離設計を採用する等、敷地内の安全性にも配慮した。共用部はカッシーナ・イクスシーによるコーディネートを採用している。開発・販売では、常設マンションギャラリーを核とした地域密着戦略を推進すると共に、大阪府北摂地域への展開を進める。また、戦後、関西圏を中心に地域の商業施設として発展してきた「小売市場」の再開発(エリアリノベーション)にも引き続き注力する。常設マンションギャラリーを核とした地域密着戦略では、「ワコーレ本山マンションギャラリー(神戸市東灘区、JR東海道本線「摂津本山」駅徒歩4分)」で同時期に販売活動を行った「ワコーレ甲南山手エヴァージュ(総戸数35戸、神戸市東灘区、JR東海道本線「甲南山手」駅徒歩6分)」、「ワコーレ甲南ザ・ハウス(総戸数17戸、神戸市東灘区、JR東海道本線「住吉」駅徒歩12分)」などの6PJを同時に販売している。大阪府北摂地域への展開では、4月に大阪府豊中市に常設マンションギャラリー「ワコーレ千里マンションパビリオン(大阪府豊中市、北大阪急行線「緑地公園」駅徒歩1分)」を新設した。4月下旬には、同社初となる大阪府吹田市での分譲マンション(仮称:ワコーレ千里津雲台プロジェクト)販売が始まる。阪急千里線「山田」駅徒歩4分の同プロジェクトは、閑静な住宅地に位置しながら、商業施設にも近接した好立地。徒歩5分圏内には「さるすべり公園」等の大型公園があり住環境も良好。エリアリノベーションでは、「ワコーレ岡本ザ・レジデンス(神戸市東灘区、総戸数38戸)」の引渡が今期末に予定されており、この他、三宮駅周辺や塚口駅前(兵庫県尼崎市)でプロジェクトが進行中である。「(旧)岡本市場」再開発プロジェクト」として進められた「ワコーレ岡本ザ・レジデンス」は、阪急神戸線「岡本」駅徒歩6分、JR神戸線「摂津本山」駅徒歩8分と2線2駅をフラットアクセスで徒歩利用でき、教育環境にも恵まれた住環境。住居専有面積が70㎡台~100㎡超とプランも多様だ。阪急「岡本」駅徒歩6分圏内で全邸南向きのマンションは約13年ぶりの発売となっている。仕入については、既に今期以降の3期間分の仕入が完了しているため、採算重視で慎重に行う考え。このため、仕入戸数は700戸と前期比11.6%減少する見込み。戸建て住宅販売「ワコーレノイエ 神戸鹿の子台」の第2期分譲の引渡が始まるため引渡戸数が前期の54戸から60戸に増加する。その他不動産販売開発用地や小型の賃貸マンション等の収益物件の販売を予定している。収益物件については、木造・鉄骨合わせて9棟・101戸等の販売を予定しており、40棟・512戸のプロジェクトが進行中である。
今後の注目点
富裕層の資産運用や相続税対策を念頭に置いた収益物件の開発・販売等を手掛けるその他不動産販売が拡大している。収益物件については、昨今、社会問題化しているサブリースとは一線を画し、開発から賃貸に至るまで、物件周辺の環境や不動産市況も含めて、同社が実際に手掛ける不動産賃貸や販売のノウハウが活かされている。購入者は富裕層であり、購入の目的が資産運用や相続税対策のため、無理なローンを組む必要もない。木造からスタートしたが、鉄骨収益物件向けの仕入も進んでおり、より買い手のニーズに応えやすくなっている事に加え、持ち込まれた案件への対応力も強化されているものと思われる。収益物件の開発事業は今後同社の新たな収益源として期待できそうだ。
<参考:コーポレート・ガバナンスについて>

◎コーポレート・ガバナンス報告書更新日:2018年03月22日
基本的な考え方当社のコーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方は、健全かつ透明性が高く効率の良い経営体制の確立を最重要課題と考え、その充実に取り組んでおります。また、当社は小規模な組織でありますが、相互牽制や独立性にも配慮したシンプルで効率的な組織体系を構築しており、意思決定の迅速化と透明性の高い経営の実現を一層強固なものとするため、以下の5項目を重点にガバナンス体制の整備に努めております。1.取締役会における実質的な議論に基づく監督機能の発揮2.常務会による経営の意思決定のための重要事項の適時適切な審議3.監査役による実効性の高い監査の実施4.内部監査室の設置、内部統制委員会の開催等による内部管理体制の整備5.コンプライアンス体制の実現に向けた法律事務所等の外部機関との連携<実施しない原則とその理由>当社はコーポレートガバナンス・コードの「基本原則」をすべて実施しております。
株式会社インベストメントブリッジ
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