公示地価とJ-REIT ~公示地価とJ-REIT市場への影響~

2016/03/31

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3月22日、国土交通省より平成28年の公示地価の発表がありました。今回特徴的だったのは全国平均(全用途)が8年ぶりに上昇に転じたことです(図1参照)。これは地価上昇の広がりが着実に進んでいることを示すものと考えられます。

J-REITとの関連では、主要投資地域である東京、大阪、名古屋の三大都市圏の住宅地、商業地ともに3年連続で上昇となっており、保有不動産の価値向上を通じて、引き続きJ-REIT市場にとってプラス要因となります。   

一方、不動産価格の上昇は新たに取得する物件の投資利回り低下につながる可能性もありますが、地方中枢都市の商業地が上昇基調を強めるなど、投資先の広がりが期待できる状況と考えられます。

J-REIT市場は、日銀のマイナス金利導入で改めて注目度が高まり、2月の投資部門別売買状況では海外投資家が大幅買い越しとなっているほか(図2参照)、国債による資金運用が困難になりつつある地域金融機関等も一部J-REITへ資金を振り向けるとの観測もあります。今回の公示地価で示された堅調な不動産のファンダメンタルズは、こうした流れを後押しするものと期待されます。

なお、今回の公示地価は2016年1月1日時点であることから、1月29日に日銀が発表したマイナス金利導入の影響は反映されていません。今後、マイナス金利導入の効果が不動産価格に波及することで、さらなる上昇の可能性もあります。

 

0331 図1 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

0331 図2 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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1. 全国(全用途)は8年ぶりに上昇

前述の通り、全国平均(全用途)は8年ぶりに上昇に転じました。全国平均(住宅地)は前年比▲0.2%と8年連続で下落となったものの、下落幅は前年より0.2%縮まりました。住宅地では緩やかな景気回復基調のなか、低金利政策の継続や住宅ローン減税、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置などを受け、上昇の継続または下落率の縮小が見られました。

一方、全国平均(商業地)も+0.9%と8年ぶりに上昇、商業地では国内外からの観光客の増加等を背景に店舗、ホテル等の需要が強く、オフィスについても空室率が概ね低下傾向であることから、一部地域では賃料の改善が見られるなど、商業地としての収益性の向上が見られました。さらに、金融緩和による法人投資家等の資金調達環境が良好なこともあり、不動産投資意欲は強く、商業地の地価は概ね堅調に推移しています。

 

0331 図3 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 三大都市圏商業地は上昇基調を強める

東京、大阪、名古屋の三大都市圏では、商業地の変動率が前年の+1.8%から+2.9%へと上昇率が大きく拡大しました。

東京圏の商業地では、銀座が所在する中央区の上昇率が高く、銀座地区においては、外国人観光客の増加に伴う購買需要が旺盛で、店舗賃料が上昇傾向にあるほか、ブランド店、免税店等の開設が相次いでおり、再開発事業の進捗も見られるなど、繁華性が高まる動きがさらに強まっています(図4参照)。

大阪圏の商業地では、心斎橋が所在する中央区の上昇率が高く、心斎橋地区においては外国人観光客の増加を受け消費動向が旺盛であり、物販店等における収益性の向上から新規出店需要が強いことや、周辺部でのホテル用地としての需要が高いことが地価の上昇要因となっています(図4参照)。

 

0331 図4 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 三大都市圏を上回る地方中枢都市の上昇

地方圏全体では住宅地、商業地とも下落幅は縮小するも、未だ上昇には至っていませんが、札幌市、仙台市、広島市、福岡市の地方中枢都市に関しては、住宅地、商業地とも上昇率は三大都市圏平均を上回りました(図3参照)。背景としては、国内外からの観光客の増加等がプラスに働いていると見られます。

この4都市以外にも新幹線開通により賑わう金沢などにも、地価上昇に広がりが見えてきています。

 

※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

 

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公示地価とJ-REIT ~公示地価とJ-REIT市場への影響~

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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