テンポイノベーション<3484> 東京、飲食店、居抜き物件に集中、高い専門性により取引先の満足を追求

2017/11/03

飲食店向けの店舗物件に特化した不動産転貸事業者
東京、飲食店、居抜き物件に集中、高い専門性により取引先の満足を追求

業種:不動産業
アナリスト:髙木伸行

◆ 飲食店舗に特化した店舗転貸事業を展開
テンポイノベーション(以下、同社)は、東京都を中心に飲食店向けの店舗 物件に特化した店舗賃貸事業を展開している。同社の店舗賃貸事業とは 不動産オーナーから賃借した物件を、出店を希望する飲食店経営者(以下、 店舗出店者)に“転貸”するもので、自社では物件を保有していない。

一般的な案件については、1)店舗物件の情報収集を行い、2)物件の調査 を経て候補物件を絞りこみ、3)不動産オーナーと賃貸借契約を締結し、4) 契約した店舗物件への出店希望者を募り、5)希望者からの申し込みを受け たのちに、与信審査を経て、6)転貸借契約を締結し保証金等の契約金を 受け取るというのが流れである。

店舗物件の開発については、駅別に選任した営業担当者による不動産業 者への営業活動や提携先や既存出店先からの紹介などを通じて物件情報 を収集している。また、同社が運営する Web サイト「店舗買取り.com」でも店 舗撤退を検討している先からの申し込みも受け付けている。

店舗出店者の募集に際しても、不動産業者による仲介に加えて、同社の Web サイト「居抜き店舗.com」による募集も行われている。

管理物件数が増加するなか、物件管理業務の重要性も増している。物件管 理部を設置し、トラブルを未然に防ぐ、或いは早期の発見・対応を行えるよう 体制も整えている。

◆ 保有管理物件数に連動する売上高
同社は店舗賃貸事業のみを行っているが、売上高は「ランニング」と「イニシ ャル」に区分して開示している(図表 1)。ランニングとイニシャルの売上高比 率は 9:1 と圧倒的にランニングの比率が高い。

ランニングとは同社が賃借した店舗物件のうち店舗出店者に転貸している 物件に対して受け取る賃料であり、保有管理物件数に連動して増加する。 イニシャルは賃貸物件を店舗出店者に転貸した時に受けとる礼金等の手数 料である。こちらは新規契約件数ならびに空きとなった物件への後継契約 数と連動している。

転貸物件については、平均的な月額賃料 37 万円程度に対して、同社の取 り分(スプレッド)は平均5.5万円とのことである。物件によってスプレッドは変 動するが、下限は3万円を目途としている。解約予告期間は原則として不動 産オーナーに対しては 3 カ月とする一方、転貸先からは 7 カ月としている。 この 4 カ月の期間差は同社にとって極めて重要で、この期間に転貸先を見 つけたりすることが可能となり、空室リスクの低下につなげている。同社によ れば、おおよそ 2 カ月あれば、次の入居者を確保できるとしている。
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ホリスティック企業レポート   一般社団法人 証券リサーチセンター
資本市場のエンジンである新興市場の企業情報の拡充を目的に、アナリスト・カバーが少なく、適正に評価されていない上場企業に対して、中立的な視点での調査・分析を通じ、作成されたレポートです。

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