(2687:東証1部) シー・ヴイ・エス・ベイエリア ホテル事業の強化 新規事業の創出に注力

2018/01/17

CVS

会社概要・沿革

1981年2月設立。「日常生活の便利さを提供できる会社になりたい」を企業理念とし、直営店主体のコンビニ事業をスタート。その後、クリーニング事業及びマンションのフロント(業務)受託事業、ビジネスホテルの運営などに事業を拡大。2015年7月には東京都中央区にユニット型ホテル(ユニット型スマートホテル)の1号店となる「東京銀座BAY HOTEL」を開業し、ユニット型ホテル事業を立ち上げた。
2017年12月、会社分割によりコンビニエンス事業の一部を企業フランチャイズ契約を締結していた株式会社ローソンおよびローソンが新設する子会社へ譲渡する契約を締結した。マンションフロントサービス事業の事業領域拡大、ユニット型スマートホテルを中心としたホテル事業の更なる強化のほかM&Aなどにより、常にチャレンジを続ける企業文化の下、「選択と集中」により成長企業への回帰を目指す。
2000年12月、大阪証券取引所ナスダック・ジャパン(現:JASDAQ)市場に株式上場。2006年2月には東京証券取引所市場第一部へ昇格している。

成長企業への回帰を目指し事業の選択と集中を実施

2017年11月22日、同社と株式会社ローソンは、両社の取締役会において、CVSベイエリアのコンビニエンス・ストア事業の一部(直営店91店舗及び加盟店5店舗の合計96店舗。以下、対象事業とする。)をローソン社及び、ローソン社が直営店舗の運営を承継する目的で新設する株式会社ローソンアーバンワークスに承継させる2つの吸収分割を行うことを決議した。

【吸収分割の概要】
CVSベイエリアは、対象事業に関して有する資産・債務その他の権利義務を、ローソン及びローソンアーバンワークスに承継する。契約締結は2017年12月11日、効力発生日は2018年3月1日の予定。(同社のコンビニエンス・ストア店舗数は、2017年12月末で105店舗。)
分割の対価として、ローソン社より現金約44億73百万円、ローソンアーバンワークスより現金約3億61百万円の合計が48億34百万円(見込み)がCVSベイエリアに対して交付される予定。特別利益の計上を見込んでいるが、商品在庫高や引当金などの増減や、一部の会計処理方法について確認・協議が必要であるため、現時点では合理的に見積もることができないが、概ね35億円程度の特別利益の計上を2019年2月期に見込んでいる。
CVSベイエリアは、分割後も上場を継続する。
この分割によりCVSベイエリアの従業員約230名のうち約160名程度がローソンアーバンワークスに承継される見込み。また、CVSベイエリアとフランチャイズ契約を締結している加盟店は、分割の効力発生日においてCVSベイエリアをサブ・フランチャイズ本部とする契約から、ローソンとのフランチャイズ契約に変更となる予定である。
【分割の目的・背景】
① 厳しさを増すコンビニエンス・ストアの事業環境

CVSベイエリアは、創業以来35年に亘り、コンビニエンス・ストアの店舗運営事業を展開し、2017年12月現在105店舗まで店舗を拡大させてきた。
しかし、首都圏における大手コンビニチェーンの店舗数が毎年大幅に増加していることで新たな出店余地が狭まってきていることに加え、同社の主力出店地域である東京都心部においては、売上が見込める好立地は各社の出店意欲が高く、結果として店舗賃料水準が大幅に上昇していることなどから、収益性重視の観点から出店を見送らざるを得ないなど、新規出店による持続的な事業規模の拡大を図ることが難しくなっている。

加えて、近年のコンビニ業界の再編を受け、同社の出店エリアである東京都・千葉県内においては直近2年間で約500店弱の店舗が大手ブランドの店舗へと転換され、さらに今後1年間でもほぼ同数の店舗数が転換される見通しであり、大手チェーンによる寡占化がより進行することで、100店舗程度の規模であるゆえ可能な独自商品の調達やサービスの提供など、同社ならではの強みを活かせる幅が狭まる可能性があることなどが要因となり、コンビニエンス・ストア事業の方向性を検討することとした。

② 成長のための資金調達が必要なホテル事業

一方、2015年夏より積極的に拡大しているホテル事業は、着実に稼働率や売上高は上昇しているが、開業時計画と比較し収益化に時間を要しているほか、各施設への設備投資額が大きいため負債額も増加。今後のホテル施設の開業や不動産投資を進めるために資金調達方法を検討していた。

③ 選択と集中を実行。ホテル事業の強化、新規事業の創出に注力

こうした現状を踏まえ、各種検討を行った結果、ローソンが有する経営資源や出店交渉力に、同社が創業以来培ってきた店舗運営力を組み合わせることで、より付加価値の高いサービス提供が可能となり、対象事業の更なる発展が期待できると判断した。
加えて、今後も市場の拡大が見込まれるホテル事業の強化や、新規事業の創出などへの取り組みに経営資源を集約するとともに、バランスシートの改善を図ることが、中長期的に経営を安定させ、株主価値の最大化に資するものと判断し、ホテル施設に併設する店舗や今後閉店を見込む店舗などの一部店舗を除き、対象事業において同社が有する資産・債務その他の権利義務を吸収分割によりローソン社及びローソンアーバンワークス社に対し承継することとした。

【今後の取り組み・見通し】

(2018年2月期)
分割の効力発生日は2018年3月1日であるため業績に与える影響は軽微。

(2019年2月期)
コンビニエンス・ストア事業の売上高が約18~20億円程度に減少する見込み。一方、対象事業となる各店舗において取り次いだ衣類品のクリーニングサービスを連結子会社「FA24」が提供しているが、引き続きサービスを提供する予定である。今後は、マンションフロントサービス事業が主力事業となり、連結売上高は約100億円程度となる見通し。
また、コンビニエンス・ストア事業の規模が大幅に縮小する一方、現在注力しているホテル事業の収益化に時間を要していることから、単体では営業損失を計上する見通しである。

2019年2月期以降、主力事業はマンションフロントサービス事業となるが、コンビニエンス・ストア事業も一部継続するほか、ホテル事業の拡大、早期収益化に向けた各種施策の実行による既存ユニット型ホテル施設の早期収益化を図るとともに、新たな施設の開業のほか市川市塩浜地区の再開発事業やM&Aなどの新事業の創出などにより、数年内に分割対象事業の収益を補完することを目指す。

ただ、2017年冬には開業から満2年が経過する複数のユニット型ホテル施設において、開業時の計画と比較し収益化に遅れが見られることから減損の兆候を認識している。現在各施設の中期収支計画の見直しを進めており、新たに策定する収支計画の内容によっては、該当する固定資産(2018年2月期末時点 総額約13億円見込み)の一部については、今期末において減損処理が必要となる可能性がある。
なお、分割により交付される現金は、ローソン社からの預り金20億円の返済に充当するほか、市川市塩浜地区の再開発事業における固定資産の取得に伴い今後調達する予定の借入を含む短期借入金の一部返済や、ホテル事業の強化やM&Aなど新たな事業創出を行うための事業資金として活用する予定。余剰資金については、株主への還元を検討しているが、現時点で詳細は未定である。

主な事業内容

コンビニエンス・ストア事業を除いた2018年2月期予想の売上構成比はトップがマンションフロントサービス事業、2位がホテル事業、3位がクリーニング事業となる見込み。

①マンションフロントサービス事業

2019年2月以降の主力事業。連結子会社(株)アスクが提供。

【市場環境】

マンション販売マーケットは、物件価格の上昇により需要に陰りが見られる。また、建設費の上昇などにより首都圏全体では新規販売戸数の減少傾向が続いている。
一方、少子高齢化に伴う人材不足がサービス分野などで顕在化してきており、人材確保が大きな課題となっている。

こうした中、同社では前期よりスタッフ研修や人材育成力を活かした「おもてなし」、「ホスピタリティ」豊かな人材による、「マンションフロント」以外のフロント業務の受注活動に注力している。「シェアオフィス」の受付業務を多数受注し、順次サービス提供を拡大中。また派遣事業でも順調に派遣先の拡大が進んでいる。

【事業内容】

宅急便やクリーニングの取り次ぎ等、マンションのフロント業務を手掛けるマンションフロント(コンシェルジュ)サービス、レジデンスサポート(メンテナンスサポート、ハウスクリーニング事業者紹介等)、ミニショップやカフェの運営、更にはカーシェアリング等を手掛けている。
業界トップのマンションフロントサービスでは、首都圏を中心に874件(2017年11月末現在)を受託。マンション内居住者同士のコミュニティ構築支援を目的とした、イベント開催やお祭り開催支援などのサービスも提供し、入居者の満足度向上を目指している。
また、(株)FA24との間で「クリーニング取次ぎ」や「ハウスクリーニング」サービスにおける相乗効果の創出を目指している。

②ホテル事業

今後の成長性や事業規模の観点から同社が最も注力していくのがホテル事業である。

【市場環境】
~今後も増加が見込まれる訪日外国人数~

日本政府観光局(JNTO)が発表している「訪日外客数の動向」によれば、2016年の訪日外客数は2,000万人を超え、2017年は2,869万人となり、連続して過去最高を更新している。
政府は、「明日の日本を支える観光ビジョン構想会議」(議長・安倍晋三首相)において訪日外国人数目標を「2020年4,000万人、2030年6,000万人」としている。
京都、富士山など外国人観光客に人気のスポットは日本全国に広がるが、やはり「TOKYO:東京」に勝るものはなく、都内の宿泊需要は今後の増大を続けることは確実であろう。

【事業概要】

ホテル事業は、ビジネスユース及びレジャーユースを対象とし千葉県市川市で運営を行っている「ビジネスホテル事業」と、低価格ながらもより快適な空間を提供することで新たな需要を取り込むことを目指す「スマートホテル事業」によって構成されている。

<ビジネスホテル事業>

(概要)
市川市が保有するJR京葉線市川塩浜駅前の遊休地を定期借地で借受け、コンビニ併設の108室規模(シングル54室、ダブル12室、ツイン41室、バリアフリー1室)のビジネスホテル「CVS・BAY HOEL」及び、2015年12月17日隣接地に開業した3階建ての新館(シングル11室、ツイン38室、ファミリー2室、ユニット区画20室(女性専用))の2棟を運営している。
JR京葉線 市川塩浜駅は東京駅から快速で19分、東京ディズニーリゾートのある舞浜駅まで2駅5分、幕張メッセがある海浜幕張駅まで14分の好立地。価格競争力も強く、平日はビジネス客、週末はレジャー客と安定した集客を誇る。

なお、現在JR京葉線市川塩浜駅前では区画整理事業が進行中で、換地に伴い今期中にホテル本館の底地が自社所有となる予定である。

*「市川塩浜第1期土地区画整理事業」現況
同事業は約116,000m2(うち約43,500m2が民有地)を対象とし、2017年6月より土木(整地・道路)工事に着手済みで年度内の造成完了、引渡しを予定しているが、同社では、地権者の減歩(換地処分が行われた際に、処分後の土地面積が従前よりも減ること。)などにより捻出する保留地(約11,000m2)を2017年12月、約19億円で取得した。取得代金は2017年4月末に売買代金の20%を支払い、残金約15億円は土地引渡し時期(2017年12月)に金融機関に設定した借入枠を活用し支払い済みである。
取得価格については、近隣の地価公示地点の変動推移からは駅からの距離などを勘案し妥当な価格であると判断している。

<スマートホテル事業>
(背景)

都心部を中心に増加を続ける「宿泊需要」は量だけでなく、質にも大きな変化が生じている。
国内では成田空港へのLCC各社の就航と成田への格安バス(高速バス)の拡充、海外からはアジア各国の成長による観光需要の増加とLCC各社の日本路線の新規開設。
これらを背景に国内では都心部の宿泊料金高騰に伴う低価格な宿泊施設需要が増加。また、海外からの訪日経験者が増えるに従い、気軽な旅行者が増加し、低価格化した交通費と合わせた旅行費用の低予算化が進んでいる。

一方、従来の都心での宿泊事情は、観光客、ビジネス客、女性客がシティホテルやビジネスホテルを利用するのに対して、価格の安いカプセルホテルは仕事や飲酒で終電に乗り遅れた客が利用するもので、「自宅の睡眠替わり」、「安いが汚い」といった芳しくないイメージが定着していた。
こうした中、宿泊需要を獲得するためには若者や女性、外国人観光客など新たな顧客層を獲得するためのイノベーションが不可欠と考えた同社がより快適な空間を低価格で提供することでこれらの需要を取り込むためにスタートさせたのが「スマートホテル」である。

(概要)

「スマートホテル」は、賃借した既存建物をコンバージョンして建築するユニット型(カプセル)ホテル。第1号物件として、2015年7月に「東京銀座BAY HOTEL」を開業。2017年12月末現在、東京都心を中心に6施設の運営を行っている。

「日本らしさ」をコンセプトに内装やユニフォームを統一。また、「共有スペース」や「パブリックスペース」などをゆとりある配置とすることで出張や観光需要にとどまらず女性客や外国人観光客獲得を目指している。

(収益確保のための施策)

早期黒字化に向け、下記のような取り組みを実施している。

2016年まで外国人旅行者向けPR活動が不足していたことから、海外OTA(※)との提携拡大、HPの多言語化対応、「外国人向けの観光サイト」を通じた施策など、様々なプロモーション、マーケティング施策を展開している。
また、「女性専用カプセルホテル」、「アニメ・ゲームコンテンツとのコラボ部屋」など話題性を充実させることで、TVや雑誌などの取材を通じた露出拡大を図っているほか、17年12月には「クールジャパン・マッチングフォーラム2017」に出展もしている。
なお、新たに株主優待制度の導入しマネー誌への掲載を通じた宣伝も積極的に展開している。

※OTA(Online Travel Agent):インターネットを通じた旅行商材の販売を専業とする旅行会社

*株主優待制度

17年2月期より株主優待制度をスタートさせた。
「スマートホテル」6施設で使用できる「株主様ご優待券」を贈呈している。

株主数の増加に加え、優待券利用者による「広告宣伝効果」や「リピータの増加」にも期待している。

【業績動向】
スマートホテル第1号「東京銀座BAY HOTEL」は2015年7月の開業。2016年2月期上期のスマートホテル部門の売上は24百万円でホテル事業における売上構成比は14%に過ぎなかったが、2017年2月期上期は307百万円、57%とビジネスホテル部門を上回り、今上期は前年同期比57.3%増の483百万円で69%を占めるまで急成長している。
スマートホテル部門の通期売上高は965百万円を計画しているが、各種施策により稼働率が上期の約72%からどの程度上昇させることができるかが短期的には注目される。
中期的には今後の新規ホテルの開業ペース、市川塩浜地区の保留地の活用方法にも注目したい。

今後の注目点
創業事業であるコンビニエンス・ストア事業から実質的に撤退することを決断した。2019年2月期、連結売上高は100億円程度まで減少し、単体では損失見通しということであることや、今後の中心事業と位置付けるホテル事業も、2018年2月期に減損発生の可能性ありということを受け、株式市場は同社の経営判断の評価に悩んでいるようである。しかしながら、2018年1月10日に開示された第3四半期決算では、ホテル事業のセグメント利益が前年同期比で91百万円改善され黒字化しており、今後の成長に期待したい。

コンビニエンス・ストア事業の今後の成長をいち早く予見し1981年に創業・参入した同社だが、単にマニュアル通りの運営にとどまらず、クリーニング取次や布団丸洗いサービスなど、「日常生活の便利さを提供できる会社になりたい」という企業理念の下で、独自性の高いサービスを相次いで開発し成長を遂げてきたその歴史からは、「常に成長を追求する企業文化」が明確に見て取れる。

「生き残る種とは、最も強いものではない。それは、変化に最もよく適応したものである。」とのダーウィンの言葉にあるように、成長を希求する企業DNAをベースに、変化に適応し難局を乗り越え、成長企業への回帰を目指す同社の今後の取り組みに大いに注目したい。

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