(8860:東証1部) フジ住宅 来期の業績拡大に向け受注契約高の動向に注目

2017/12/21

fujijuutaku

今回のポイント
・18/3期第2四半期は前年同期比2.0%の増収、同28.6%の経常減益。売上面では、分譲マンションの引渡戸数が減少した分譲住宅セグメントが減少したものの中古住宅の販売金額が増加した住宅流通セグメントや個人投資家向け一棟売賃貸アパートが増加した土地有効活用セグメントなどで増加した。利益面では、個人投資家向け一棟売り販売が増加した土地有効活用セグメントや賃貸管理物件が増加した賃貸及び管理セグメントで増加したものの、分譲マンションの引渡戸数が減少した分譲住宅セグメントや利益率の高い新築建売住宅が減少した住宅流通セグメントなどで減少した。販売状況を示す受注契約高は分譲マンションや土地販売などの受注減少が影響し同4.5%減少。売上高の先行指標となる17年9月末の受注契約残高は前年同期末比7.3%増加した。

・同社は、10月27日に18/3期の会社予想の上方修正を実施した。新しい予想は、前期比6.7%の増収、同10.1%の経常増益。これは、分譲マンションの引渡予定戸数の増加や賃貸及び管理事業の利益率の改善やサービス付き高齢者向け住宅の収益計上等を反映したもの。配当は前期から1円増配の1株当たり年27円の予想(上期末14円、期末13円)を据え置き。

・同社は今下期に、西宮や堺などの人気の高いエリアにおいて自由設計住宅や分譲マンションの販売拡大を予定している。来期の業績拡大に向け、高水準の受注を獲得できるのか、今後の住宅流通セグメント及び分譲住宅セグメントの受注契約高の動向が注目される。また、現在一時的に供給を調整している個人投資家向け一棟売賃貸アパートにおいても今後いつの時期より新規物件の供給が増加され、受注契約高の拡大傾向が強まるのか注目される。

会社概要

地盤である大阪府を中心に、阪神間と和歌山市内で、戸建分譲・中古住宅等の住宅・不動産事業を展開。主力の戸建分譲は、分譲ながら間取りや設備仕様等、建築基準法の範囲内で最大限に顧客の要望を取り入れる「自由設計」と50~200戸規模で街並みの統一性を重視した開発を行う「街づくり」に特徴がある。また、中古住宅の改装販売、金融機関とタイアップした土地有効活用事業や個人投資家向け一棟売賃貸アパート販売事業、賃貸・管理事業、注文住宅事業も事業の柱である。
販売代理や戸建住宅から派生した各事業が独自のノウハウを持ち、他の事業部門を相互に補完する(相乗効果)、単なる住宅の分譲会社ではなく地域や時代の住宅に関するあらゆるニーズに対応できる機能を備えていることが「住まいのトータルクリエイター」である同社の特長だ。地域密着型経営の特長を活かし、顧客に顔を向けた「売りっ放し」、「建てっ放し」のない顧客満足度の高い住宅づくりを目指している。

(1)事業内容
分譲住宅事業(18/3期第2四半期連結累計期間 売上構成比31.1%)

戸建とマンションの分譲を展開。特徴は50~200戸規模の新築戸建住宅の「街づくり」と、顧客自身が住まいづくりに参加する 「自由設計」。自由設計住宅では間取りや設備仕様に対する様々なニーズに対応。また、新築分譲マンション販売事業も分譲住宅セグメントに含まれている。マンション分譲は地価上昇とその後の供給過剰・需要低下に伴う事業リスクの高まりを予見し05年春に事業を停止したが、リーマン・ショック後の地価の下落と分譲マンション市場の需給改善を踏まえて12年2月に再開。駅近の利便性の高い立地等、物件を厳選した1次取得者向けの価格訴求力のある分譲マンション販売を特徴とする。

住宅流通事業(同 32.3%)

中古住宅再生事業『快造くん』と新築戸建住宅(建売住宅)の販売を展開。中古住宅再生事業『快造くん』は、中古住宅の「仕入」から、「リフォーム」、「販売」に至る住宅販売の3つの要素を全て揃えた同社ならではの事業。地域密着型経営やリフォームのマニュアル化による独自のノウハウに強みを持つ。一方、小規模の新築戸建住宅(建売住宅)の販売は、自由設計住宅や大規模プロジェクトではカバーできない顧客ニーズに対応してきたが、今後供給を終了し、自由設計住宅へ切り替える予定。

土地有効活用事業(同 20.7%)

賃貸住宅等の建築請負と個人投資家向け一棟売賃貸アパートを展開。建築請負では、賃貸管理のノウハウを生かした提案型の賃貸住宅の建築請負を実施。また、個人投資家向け一棟売賃貸アパートは、同社で土地を仕入れ、 賃貸アパート等を建築し販売する。コスト競争力のある木造アパート「フジパレス」シリーズに08年11月サービス付き高齢者向け住宅「フジパレスシニア」が加わり、より独自性が強まった。個人投資家向け一棟売賃貸アパートでは、1棟当たり1億円前後の賃貸アパートが中心。資金運用手段として根強い需要がある。

賃貸及び管理事業(同 15.6%)

100%子会社フジ・アメニティサービス(株)が、賃貸アパートの建物管理や入居者募集、賃料回収等の管理業務及び分譲マンションの管理組合からの運営受託を展開。安定収益源となるばかりでなく、良質の賃貸・管理サービスは、賃貸住宅の建築請負や個人投資家向け一棟売賃貸アパートの他、分譲マンションの販売等との相乗効果も高い事業。

注文住宅事業(同 0.3%)

戸建住宅の実績で培ったノウハウを生かし、土地を保有する顧客に対して戸建住宅の新築や、建替えを請負うといった事業を展開。会社の第5の柱として展開中。

(2)同社の強み
住まいのトータルクリエイターとして幅広い事業に強みを有していること

土地の仕入れ・許認可の取得・設計・建築・販売の一貫体勢を備えた戸建住宅事業で築き上げたノウハウを基盤に、中古住宅販売、土地有効活用、個人投資家向け一棟売賃貸アパート販売、賃貸及び管理の幅広い事業を、相乗効果を図りながら展開。地域密着型経営の特長を活かしながら住まいに関する幅広い事業の相乗効果を発揮し、より高い顧客満足を実現する不動産・サービスの提供を実施。

ノウハウを活かした中古住宅再生事業が展開できること

創業当初の住宅の代理販売事業とリフォーム事業のノウハウの融合から生まれたのが、中古住宅再生事業『快造くん』。中古住宅の「仕入」から、「リフォーム」、「販売」に至る住宅販売の3つの要素を全て揃えた同社ならではの事業となっている。 地域密着型経営による情報収集はもちろん、リフォームのマニュアル化による“売れる中古住宅づくり”が強み。また、中古住宅の仕入にあたっては、相続登記が未了の場合でも、司法書士と連携して買取りを行う『フジホームバンク』を開設。相続登記にかかる費用も、売却代金から支払いできるなど顧客の利便性も高い。

収益力を高める土地活用の提案力を有すること

同社は、単なる土地活用の事業提案だけではなく、市場調査・企画・設計・建築・賃貸管理はもちろんのこと、総合不動産業(ディベロッパー)として、その力を最大限に発揮している。土地の購入や売却、アパート・マンションの建替え、法務・税務に関することなど、顧客からの様々な相談に専門的な見地から的確に対応している。賃貸住宅経営については、多くの土地情報の中から適した土地を厳選し、専任のマーケティングスタッフによる綿密な市場調査をもとに、長期安定経営が可能なプランニングを実施。また、中古収益物件についても、好立地で優良な物件のみを仕入れて商品化。更に、オーナーの「安心・安全・安定」した賃貸経営を万全にサポートする一括借上システムも提案している。

ポートフォリオ効果

不動産業界は景気や金利の変動といった外部要因に大きな影響を受ける。そこで、フジ住宅では多様な商品・サービスを提供することにより、収益の安定化を図れる事業ポートフォリオを目指してきた。
過去5年の売上構成比を比較してみると、以前は分譲住宅が4割超を占めていたが、現在では分譲住宅、住宅流通、土地有効活用及び賃貸管理と3つの事業がほぼ3割超となり、バランスのとれた事業ポートフォリオを実現している。

中期利益計画(16/3期~19/3期)

同社は、現在進行中の中期利益計画において、最終年度である19/3期に売上高1,020億円、経常利益60億円の業績目標を掲げている。分譲住宅セグメントでは、戸建住宅の大型プロジェクトの収益化に加え、現在供給を抑制している分譲マンションの販売再開を予定している。また、住宅流通セグメントでは、販売エリアの拡大による中古住宅販売の拡大を、土地有効活用事業セグメントでは、仕入強化による安定的な利益の確保を計画。その他、賃貸及び管理事業セグメントでは、管理物件の継続的な増加による確実な業績の拡大を見込んでいる。

中期利益計画の前提
16/3期の進捗

16/3期の実績は、売上、利益ともに中期業績目標を大幅に上回る好調なスタートを切った。当初、個人投資家向け一棟売賃貸アパートの好調な受注により土地有効活用事業の売上高が大幅に増加することに加え、自由設計住宅や賃貸及び管理事業の売上が拡大することを計画していた。これらの事業が会社計画以上の成果をあげることができたことに加え、中古住宅の販売も会社計画を大幅に上回った。

17/3期の進捗

17/3期の実績は、売上、利益ともに中期業績目標を大幅に上回った。当初、16/3期に販売及び引渡しが本格化した良質でかつ大型の分譲住宅用地の増加や、エリア拡大による中古住宅の販売戸数の増加や、個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡しによるサブリースの戸数の増加による賃貸及び管理事業の増加を計画していた。これらの事業が会社計画以上の成果をあげることができたことに加え、中古住宅の販売価格上昇も寄与した。

18/3期 計画

当初、分譲住宅は、分譲戸建住宅において大阪府下、阪神間の大型プロジェクトが引渡し時期を迎えるほか、供給を抑制していた分譲マンションもJR和歌山駅前の一等地での再開を、また、賃貸及び管理事業も、個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡しを反映して、着実に売上・利益が増加すると計画していた。JR和歌山駅前の分譲マンションは、1年前倒しで16年7月より販売開始となった。なお、10月27日に上方修正された18/3期の会社計画は、売上高106,000百万円、経常利益6,300百万円、当期純利益、4,250百万円といずれも中期利益計画を上回り、1年前倒しで中期計画を達成する前提。

19/3期 計画

分譲住宅は、18/3期に再開した一等地の分譲マンションの引渡しが開始され、売上高に計上。中古住宅も兵庫県及び奈良県など営業エリアの広域化が定着し、売上高が増加する見込み。また、賃貸及び管理事業も、中古住宅アセット事業の収益物件の拡大や個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡しによる管理物件・サブリース物件の取扱増加により売上が拡大。分譲マンションの引渡しが1年前倒しとなり計画が今後変更となるものと予想される。

2018年3月期第2四半期決算
前年同期比2.0%の増収、同28.6%の経常減益

売上高は前年同期比2.0%増の488億31百万円。売上面では、分譲マンションの引渡戸数が減少した分譲住宅セグメントが減少したものの中古住宅の販売金額が増加した住宅流通セグメントや個人投資家向け一棟売賃貸アパートが増加した土地有効活用セグメントや賃貸管理物件が増加した賃貸及び管理セグメントなどで増加した。また、販売状況を示す受注契約高は分譲マンションや土地販売などの受注減少が影響し同4.5%減少。売上高の先行指標となる17年9月末の受注契約残高は前年同期末比7.3%増加した。
経常利益は前年同期比28.6%減の22億85百万円。セグメント利益は、個人投資家向け一棟売り販売が増加した土地有効活用セグメントや賃貸管理物件が増加した賃貸及び管理セグメントで増加したものの、中古住宅の良質な物件への入替えを目的に一部の低採算物件を積極的に処分したことと利益率の高い新築建売住宅の減少により住宅流通セグメントで減少したことに加え、分譲マンションの引渡戸数が減少した分譲住宅セグメントでも減少した。収益性の高い新築建売住宅などの売上の減少が影響し、売上総利益率は前年同期比0.8ポイント低下。また、先行投資による広告宣伝費の増加などにより売上高対販管費比率が1ポイントの上昇したことから売上高対営業利益率は1.9ポイント低下し5.0%となった。これにより、営業利益は24億44百万円と同25.6%減少した。その他、営業外収益で違約金収入が前年同期比減少したことなどにより経常利益の減益率は営業利益の減益率を上回った。また、特別損失は、固定資産売却損9百万円(前年同期は1百万円)が大きなもの。

分譲住宅セグメントの売上高は前年同期比5.7%減の152億10百万円、セグメント利益は同40.4%減の8億45百万円。分譲マンションの引渡戸数が減少したことが影響し、売上・利益ともに前年同期比減少した。受注契約高も、自由設計住宅が452戸(前年同期は400戸)、分譲マンションが47戸(前年同期は168戸)となり、189億63百万円と同14.0%減少した。

住宅流通セグメントの売上高は前年同期比2.6%増の157億58百万円、セグメント利益は同62.6%減の2億71百万円。売上の増加は、中古住宅の販売額が増加したことが寄与した。一方、利益は、中古住宅の良質な物件への入替えを目的に一部の低採算物件を積極的に処分したことと利益率の高い新築建売住宅の減少が影響した。中古住宅の受注契約戸数は681戸(前年同期は713戸)と減少、住宅流通セグメントの受注契約高も150億26百万円と同2.4%減少した。

土地有効活用セグメントの売上高は前年同期比7.4%増の101億17百万円、セグメント利益は同22.6%増の13億60百万円。個人投資家向け一棟売賃貸アパートの売上増加がセグメントの売上と利益の増加に寄与した。受注契約高は122億76百万円と同2.4%減少した。賃貸住宅等建築請負の受注契約高は同59.4%増加したものの個人投資家向け一棟売賃貸アパートの受注契約高は受注調整を行った影響により同3.2%減少した。

上記の他、賃貸及び管理事業セグメントの売上高は前年同期比13.4%増の76億6百万円、セグメント利益は同23.5%増の7億3百万円。土地有効活用事業にリンクした賃貸物件及び分譲マンション引渡しに伴い管理物件の取扱い件数が増加したことや中古住宅アセット事業による中古賃貸物件の増加が寄与した。また、注文住宅セグメントの売上高は前年同期比47.4%減の1億38百万円、セグメント利益は同83.6%減の3百万円となった。

18/3期第2四半期は、会社計画を上回る売上高となった。第3四半期は、第2四半期の売上高を若干上回る計画となるものの、第4四半期は和歌山市内の大型分譲マンション(総戸数256戸)の引渡しにより売上高が大幅に増加する見込み。

18/3期第2四半期は、会社計画を上回る好調な受注契約高となった。第3四半期の受注契約高は第2四半期を下回る計画。

受注契約残高は、変動があるものの、概ね増加基調にある。17/9月末の受注契約残高は16/9月末比7.3%増加した。

2017年9月末の総資産は1,260億12百万円と前期末111億39百万円増加した。資産サイドは、現預金とたな卸資産と有形固定資産などが、負債・純資産サイドは短期借入金と長期借入金が主な増加要因。たな卸資産の主な内訳と金額は、販売用不動産222.5億円(前期末232.8億円)、仕掛販売用不動産231.9億円(同210.2億円)、開発用不動産414.2億円(同384.7億円)。有利子負債は117億28百万の増加。自己資本比率は26.1%と前期末から1.5ポイントの低下。

CFの面では、税金等調整前四半期純利益や仕入債務が減少したことなどにより営業CFのマイナス幅が拡大。有形固定資産の取得などの増加で投資CFのマイナス幅も拡大したことからフリーCFのマイナス幅も拡大。一方、短期借入金が純増となったことや長期借入金の増加幅が拡大したことなどから財務CFのプラス幅は拡大した。また、現金及び現金同等物四半期末残高は前年同期比37.9%増加した。

2018年3月期業績予想
前期比6.7%の増収、同10.1%の経常増益予想

同社は、10月27日に18/3期の会社予想の上方修正を実施した。新しい予想は、売上高が前期比6.7%増の1060億円、経常利益が同10.1%の63億円。これは、分譲マンションの引渡予定戸数の増加や賃貸及び管理事業の利益率の改善やサービス付き高齢者向け住宅の収益計上等を反映したもの。
売上面では、建売住宅の供給を終了する影響により住宅流通セグメントで減少するものの、分譲マンションが増加する分譲住宅セグメントと個人投資家向け一棟売賃貸アパートが増加する土地有効活用セグメントで増加する他、ストックビジネスの積み上がりにより賃貸及び管理セグメントも安定的に拡大する見込み。また、中古住宅は、仕入価格の上昇による買取りの苦戦を想定し販売戸数は微増の予想も販売価格の上昇により売上が増加する見込み。
利益面では、増収効果があるものの収益性の高い賃貸住宅等建築請負の減少や建売住宅の供給中止の影響やテレビCM投入及び採用コストの上昇等の先行投資負担の拡大を考慮している。売上高営業利益率は、6.2%と前期比0.2ポイント上昇の前提。
配当は前期から1円増配の1株当たり年27円の予想(上期末14円、期末13円)を据え置き。

分譲住宅セグメントは、自由設計住宅731戸(前期は772戸)、分譲マンション252戸(前期は110戸)の販売を予定。
住宅流通セグメントは、中古住宅の販売戸数1,523戸(前期は1,516戸)を予定。
土地有効活用セグメントは、一棟売り111棟(前期は104棟)、建築請負44棟(前期は51棟)を予定。
※建売住宅は、今後供給を終了し、自由設計に切り替えていく方針。

第4四半期連結会計期間において、戸建自由設計住宅の引渡しが集中するほか、和歌山市駅前の大型分譲マンション(256戸)の引渡しを予定しており、下半期に売上高・各段階の利益が集中する見込みとなっている。

18/3期第2四半期連結累計期間の連結売上高実績488億31百万円に、17/9月末の受注契約残高のうち、当期売上予定の340億70百万円を加えた829億1百万円(通期目標の78.2%)がほぼ確実に今期の売上に計上される見込み。これに、今後大きなブレのない10月以降の賃貸及び管理の売上79億73百万円を加えた売上は、通期目標の85.7%となる。通期目標との差額である151億26百万円(通期目標の14.3%)は、10月以降の受注のうち今期売上に計上される建売・中古住宅の販売額となる。会社計画の達成に向け順調に推移している。

(2)主なトピックス
サービス付き高齢者向け住宅(以下「サ高住」という)の今後の業容拡大

同社グループでは、「サ高住」について、平成20年の土地活用方式による物件の供給開始以来、実績として100棟を超える棟数が稼働し、「サ高住」の全国供給棟数ランキングにおいて第2位となった。また平成27年9月8日付で同社グループとして、3年間で15棟の「サ高住」を展開することを公表し、自社所有形態で大阪市内から南大阪地域を中心に現在、13棟の物件用地取得が完了し、ほぼ計画の目処も立った模様。今後は、大阪府下北摂方面及び阪神間を中心として、今後5年間で、土地活用請負形態で50棟、自社所有形態で50棟、合計100棟のサ高住事業を拡大展開する計画。5年後「サ高住」事業の売上高は55億円、営業利益は20億円を目標に、より一層のストック型ビジネスによる収益基盤の強化及び長期的安定経営を目指す方針。
自社所有形態の場合は、同社の100%出資の連結子会社であるフジ・アメニティサービス株式会社が、当該事業用地を新規に取得した上で、サービス付き高齢者向け住宅を建築し賃貸事業を行う。一棟当りの事業規模は、土地が200坪~400坪、建物が木造二階建・三階建(30室~50室)。

「夢の住宅館」(和歌山市)をオープン

同社は、平成29年9月16日(土)に、和歌山市内において分譲一戸建住宅(自由設計)販売事業の新たな営業店舗として、「夢の住宅館」を開設した。和歌山市内での同社の知名度及び信頼度が高まり、分譲住宅事業で培った街並み開発のノウハウを活かし、同地域における分譲一戸建住宅(自由設計)の販売活動は順調に推移している。今後、和歌山市内を安定的な事業エリアとして、より効果的な営業活動を実施するための集客営業店舗として開設するもの。「夢の住宅館」は、家族の夢の住まいづくりを楽しく体験できる新感覚の営業店舗。最新の設備やインテリア、エクステリアの実物展示で、見て・触れて・選ぶことができ、また、家の構造がわかる模型や地震の揺れを感じることができる地震体験装置で体感しながら家づくりを学べる施設を備えている。更に、館内にはお母さんも安心のキッズコーナーも備え、焼き立てパンやドリンクの無料サービスもあるなど、家族そろって楽しく家づくりを学べる空間となっている。

優待制度の拡充

同社は、平成29年10月27日開催の取締役会において、株主優待制度の範囲を拡充することを決議した。これまで、保有株数1,000株以上の株主を優待の対象者としていたが、対象範囲を500 株以上1,000 株未満の保有の株主へ拡大しクオカード1,000円分を贈呈する。平成30年3月31日現在の株主名簿に記載または記録された株主へ適用となり、優待品は定時株主総会終了後の6月下旬に発送の見込み。

今後の注目点
同社の18/3期第2四半期決算は、土地有効活用セグメントや賃貸及び管理セグメントなどの増加により、前年同期比2.0%の増収となったものの、住宅流通セグメントや分譲住宅セグメントの落ち込みが大きく、営業利益は同25.6%の大幅な減益となった。一見すると厳しい決算に見えるものの、同社の今期業績は、第4四半期連結会計期間に戸建自由設計住宅の引渡しが集中するほか、和歌山市駅前の大型分譲マンション(256戸)の引渡しを予定しており、下半期に売上高・各段階の利益が集中するのが期初の想定である。こうした中、18/3期第2四半期決算では、売上高及び受注契約高が会社計画を上回るなど順調に推移していることが確認された。中でも、自由設計住宅の受注契約高が好調な点や賃貸及び管理事業セグメントの増収増益傾向が強まっている点は、来期へ向け期待が広がる。同社は今下期に、西宮や堺などの人気の高いエリアにおいて自由設計住宅や分譲マンションの販売拡大を予定している。来期の業績拡大に向け、高水準の受注を獲得できるのか、今後の住宅流通セグメント及び分譲住宅セグメントの受注契約高の動向が注目される。また、現在一時的に供給を調整している個人投資家向け一棟売賃貸アパートにおいても今後いつの時期より新規物件の供給が増加され、受注契約高の拡大傾向が強まるのか注目される。
加えて、今期より成長加速を決定したサービス付き高齢者向け住宅の拡大は、同社へより一層のストック型ビジネスによる収益基盤の強化と長期的安定経営をもたらすことから、市場における同社のより一層の評価の向上が期待される。今後のサービス付き高齢者向け住宅の事業展開にも引き続き注目していきたい。
<参考:コーポレートガバナンスについて>
◎コーポレートガバナンス報告書

最終更新日:2017年11月13日。

<その他>

コーポレートガバナンスに関する基本的な考え方において、「株主の投資価値を高めるため、社長自らが、経営理念、事業目的、行動規範を明示し、「能力」と「熱意」と「考え方」の優れた企業貢献意欲の高い役職員が一致団結して同じ方向を向いて活動することが、業績向上のために必要不可欠な要素と考えております。」と述べている。

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