(3254:東証1部) プレサンスC 前期を上回る進捗

2017/12/13

pressance

今回のポイント
・「不動産に高付加価値を創造する」というビジネスモデルの下、近畿圏、東海・中京圏を中心にファミリー向け及びワンルームマンションを企画・開発・分譲・管理する独立系マンションディベロッパー。分譲マンション供給戸数は近畿圏で7年連続、東海・中京圏で5年連続第1位。全国でも第4位にランクインされる。豊富な供給実績と高いシェア、強力な営業力、健全な財務内容などが大きな強み。・18年3月期第2四半期の売上高は前年同期比7.7%増の662億41百万円。販管費が増加したため営業利益以下減益となったが売上、利益ともに概ね計画通りに進捗している。コスト抑制のために最短工期で個々のマンション建設を進めている。また複数の建設現場が同時進行するため引渡し(売上計上)が集中する四半期や、比較的少ない四半期など濃淡が出る時期もあるということだ。

・通期業績予想に変更は無い。18年3月期の売上高は前期比25.2%増加の1,265億62百万円の予想。開発用地の取得費の上昇やマンションの建築工事費の高止まりにより粗利率は0.9%低下。販管費も、ファミリーマンションの販売の増加を控えておりモデルルームなどの一時的な販促費用が増加すること、事業規模の拡大に伴い人員も増加すること等から同25.6%増加するが増収により吸収し、営業利益は同17.0%増加の183億1百万円の予想。配当は25円/株の予定。予想配当性向は12.1%。

・期初70.8%、第1四半期終了時点88.1%であったマンション販売事業の今期売上高予想に対する今期引渡予定金額の進捗率は第2四半期終了時点では更に上昇し、98.2%となった。前期を上回る進捗となっており、予想達成の確度は極めて高く、上振れの可能性もあるだろう。「利益成長」と「配当性向の上昇」という掛け算で積極的な株主還元を進める同社の、短期的には第3四半期、第4四半期の進捗を注目したい。加えて、投資家としては中期的な売上、利益水準の具体的なイメージも知りたいところではある。

会社概要

「不動産に高付加価値を創造する」というビジネスモデルの下、近畿圏、東海・中京圏を中心にファミリー向け及びワンルームマンションを企画・開発・分譲・管理する独立系マンションディベロッパー。分譲マンション供給戸数は近畿圏で7年連続、東海・中京圏で5年連続第1位。全国でも第4位にランクインされる。豊富な供給実績と高いシェア、強力な営業力、健全な財務内容、優れた商品力などが大きな強み。

【沿革】

大手マンションディベロッパーにおいて実績を上げていた山岸忍社長が、1997年10月に不動産販売を行う事を目的とし同社の前身である(株)日経プレステージを設立。1998年には初の自社ブランドマンションである「プレサンス難波東」を販売した。2000年には初の自社開発物件である「プレサンス心斎橋EAST」を販売するなど着実に実績を積み上げていく。
2002年、商号を現在の「株式会社プレサンスコーポレーション」に変更。
近畿圏から事業エリアを拡大し、2003年には東海エリアで初めての自社開発物件である「プレサンス名古屋城前」の販売を行うなど業容は順調に拡大し、2007年12月に東京証券取引所市場第2部に上場した。
2008年に東京支店を開設し、首都圏での事業展開も開始。着実な事業拡大であったため、同年発生したリーマンショックの影響を大きく受ける事も無く成長を続け、2013年10月、東証1部にステップアップした。

【企業理念】
「一隅を照らす」

「一隅を照らす」とは、「一人一人が自身が置かれたその場所で精一杯努力し、他の人々のためにも働くことでまわりを明るく照らす。それがひいては社会全体を明るく照らし、世界の人々の平和や幸福の実現に結びつく。」という比叡山延暦寺(滋賀県)を開創し天台宗を開いた伝教大師・最澄上人の教え。滋賀県出身の山岸社長が同社の礎としている。

また、「一人一人が、自身が置かれたその場所で精一杯努力すること」に大きな価値を見出しており、「凡事徹底」という考え方を全社の行動指針としている。

【市場環境など】
◎市場環境

一般社団法人不動産協会の調査によれば、平成28年度(平成28年4月~平成29年3月)の分譲マンション供給戸数は、近畿圏、中部圏、首都圏、3大都市圏合計でそれぞれ、12,820戸、2,157戸、30,459戸、45,436戸。
同社資料(出所:不動産経済研究所)によれば、同社は分譲マンション供給ランキングにおいて、近畿圏で7年連続第1位(2016年 2,435戸)、東海・中京圏、名古屋市内でそれぞれ5年連続、6年連続第1位(2016年 768戸)に加え、全国でも第4位(2016年3,225戸)と高いシェアを有している。

◎同業他社

上の表に示されている企業と同社を様々な角度から比較してみた。

他社と比較すると、規模は決して大きくないながらも、完成在庫の少なさ、高水準な自己資本比率、高収益性(経常利益率、ROE)が目を引く。
ただPBRは1倍を超えている一方で、PERは依然低水準にとどまっている。
多くの投資家に対する更なる認知度の向上および成長戦略の理解促進が必要となる。

【事業内容】

事業セグメントは、投資型分譲マンションであるワンルームマンションおよび実需向け居住型分譲マンションであるファミリーマンションの企画・開発・分譲販売を中心とした「不動産販売事業」と、ワンルームマンションの賃貸管理事業、賃貸事業、建物管理事業などを手掛ける「その他」の2セグメント。

◎商品構成

同社が手掛けるマンションの概要は以下の通り。
物件平均価格はワンルームで約1,700万円、ファミリーで約3,200万円となっている。

*一棟販売は、マンション一棟またはその一部をマンション販売業者に卸売する形態。
*その他住宅販売は、中古住宅流通事業、戸建分譲事業等、新築マンション以外の住宅の販売。
*その他不動産販売は、商業用店舗、開発用地等の住宅以外の不動産の販売。
*不動産販売附帯事業は、マンションの販売代理手数料、不動産販売事業に附随して発生する事務手数料等。
◎事業エリア

自社ブランドマンションの販売を開始した1998年11月以降2017年9月末までの累計販売戸数は、近畿圏、東海・中京圏中心に全国で551棟、36,277戸となっている。

2017年3月期の地域別供給戸数を見ると、近畿圏が68.9%、東海・中京圏が27.4%などとなっている。

ワンルームマンションは、近畿圏、東海・中京圏、ファミリーマンションは両圏に加え東京、沖縄を事業エリアとしている。首都圏は、市場規模は大きいものの、土地仕入コスト、販売価格等の要因からワンルームマンションは手掛けず、ファミリーマンションのみ分譲している。
今後は近畿圏、東海・中京圏におけるブランド力、シェアを更に向上させるとともに、新規エリア「広島」、「博多」への展開も進めていく。

【特長と強み】
①豊富な供給実績と高いシェア

前述の様に、同社は本社所在地の近畿圏のみならず、東海・中京圏において分譲マンション供給実績No.1であることに加え、全国レベルでも第4位にランクイン(2016年)という実力を有している。
高いシェアは、スケールメリットによる建築コストの低減や情報収集力の向上など大きなメリットをもたらしている。

②販売力の強さ

ワンルームマンションの販売において、同社では、営業部門全体で1物件を集中的に販売している。同一条件の物件を全員で販売することにより、社内競争が促され、営業員の士気向上に繋がっている。
また自社開発の同一ブランドのみを販売していることから、営業スタッフは物件の仕様や特長について細かい点まで熟知しているため、顧客の信頼も高い。
加えて、セミナーの開催など様々な手法で、潜在的なユーザーの掘り起こしに力を入れており、需要や市況変化への対応力が高い。

さらに、営業力の強化成長力の源泉は何をおいても人材だ。そのため人材教育には大変力を入れている。同社の強みである販売力の強さは、同社の教育力の現れでもある。
新入社員を一日でも早く戦力化する事が重要だが、そのために新入社員は先輩社員と常に行動を共にし、先輩社員のお客様への電話対応、資料作成、訪問時の会話など、成約に至るあらゆるシーンを繰り返し、繰り返し目で見て、耳で聞き、肌で体験させる。こうした成功体験の積み重ねによって、新入社員であっても、一人でクロージングできるまで自ずと成長していく。

これらの要因により、早期完売と安定した売上を実現している。

③健全な財務内容

高利益率、少ない完成在庫、早期の資金回収、プロジェクト融資の早期返済などにより高い自己資本比率を維持しており、有利な土地仕入が可能となっている。

2017年3月期は用地仕入れ価格ならびに建築コストの上昇により粗利率や経常利益率は低下傾向にある。
また、積極的な土地仕入を行ったため借入が増加し自己資本比率は低下、有利子負債依存度も上昇したが、財務の健全性に影響の出るレベルではないと会社側は考えている。

④優れた商品力

「立地」、「設備」、「価格」の3点において購入者に対し高い満足度を提供している。
「立地」においては利便性と先進性を重視し、都心部の主要駅からワンルームマンションは徒歩5分圏内、ファミリーマンションは徒歩10分圏内の物件を厳選する。
「設備」においては高級感、快適性、機能性を重視し、浴室換気乾燥機付きユニットバス、ガス温水式床暖房、防音サッシ、遮音フローリングを標準装備として物件に高い付加価値を加えている。
「価格」については、高級感を持たせながらもリーズナブルな販売価格設定によって、高いコストパフォーマンスを実現している。この様な取り組みにより、同社物件は長期にわたる高い資産価値・ブランド価値を有している。

⑤圧倒的な情報収集力

マンションディベロッパーにとっては、良質なマンション用地情報を、仲介業者、金融機関などからいかにして他社に先駆けて収集することができるかが、業容拡大のための重要なポイントである。

リーマンショックで多くの同業他社が土地の仕入に踏み切れなくなった際、財政状況が良好だった同社はこれを好機と捉え積極的な仕入れ活動を展開した。

仲介会社等にとっては、不況期でも仕入を積極的に行う同社の存在は極めて重要であった。また、大手ディベロッパーに比べると、意思決定のスピードが迅速である点も仲介会社等にとっては大変魅力的であったため、「取引のメリットが大きい会社」と評価され、「新しい土地情報はまずプレサンスへ」という関係性が構築された。

リーマンショックの影響が鎮静化した現在でもこの関係はより強固なものとなっており、同社競争力の高さの一因となっている。
意思決定のスピードが迅速である点およびブランド力の向上によって、本来であれば大手ディベロッパーに持ち込まれるような大型案件も先に同社に持ち込まれるケースも増えているという。

⑥安定した収益力

2007年12月に上場した同社はこれまでに、最初に期初予想を発表した2009年3月期以降、2017年3月期まで9回の決算を発表してきた。売上高、経常利益の期初予想と実績の乖離を検証すると、売上高未達は数回あるが、経常利益に関しては未達は1度も無い。
不動産市況に大きく影響されることなく安定・継続して収益を上げることができる点も同社の大きな特長といえよう。

高いマージン(売上高当期純利益率)を背景に高ROEを実現している。
過去3年間の営業利益、ROE、時価総額の3つの指標で一定の基準を満たしているため、2015年8月に「JPX日経400インデックス」(※1)銘柄に選定された。また、2015年12月には新指数「JPX日経中小型株指数」(※2)銘柄にも指定された。今後も高ROEの維持に注力する考えだ。

※1 JPX日経400インデックス
資本の効率的活用や投資者を意識した経営観点など、グローバルな投資基準に求められる諸要件を満たした、「投資者にとって投資魅力の高い会社」400銘柄で構成される株価指数。
※2 JPX日経中小型株指数
時価総額や売買代金で中小型株の範囲を決め、過去3年間のROEと営業利益累計額を使って順位を決定。複数の独立社外取締役がいる・英訳資料を作成している、といった定性条件等も加味して投資魅力の高い会社200銘柄で構成される株価指数。
2018年3月期第2四半期決算概要
増収減益も順調な進捗

売上高は前年同期比7.7%増の662億41百万円。引渡し時期の違いにより、異なった売上商品構成であったこと、およびファミリーマンションの販売増に伴う販促費用の増加、事業規模の拡大に伴う人員の増加等により、販管費が増加したため営業利益以下減益となったが売上、利益ともに通期計画に対し、順調に進捗している。
コスト抑制のために最短工期で個々のマンション建設を進めている。また複数の建設現場が同時進行するため引渡し(売上計上)が集中する四半期や、比較的少ない四半期など濃淡が出る時期もあるということだ。

一棟販売の売上増加がワンルームマンションおよびファミリーマンションの売上減少分をカバーした。
ワンルームマンションおよびファミリーマンションの売上減少は、竣工に伴う物件の引渡し(売上計上)時期の関係によるもの。ファミリーマンションは前年同期比で減収ではあるが、第3四半期以降に引渡し(売上計上)が多い今期計画であり、順調に推移している。今期よりホテル物件の引渡し(売上計上)がスタートした。

仕掛販売用不動産は前期末に比べ235億円増加の1,457億円。資産合計は同307億円増加の2,160億円となった。
短期有利子負債、長期有利子負債はともにそれぞれ同135億円、121億円増加し、有利子負債合計は同256億円増加の1,267億円となった。
この結果自己資本比率は前期末より1.3%低下し、30.7%となった。

BS上のたな卸資産(販売用不動産と仕掛販売用不動産の合計)から建築代金等を控除した取得済用地のマンション事業土地代金は、ワンルームマンションで253億68百万円(5,759戸)、ファミリーマンションで539億84百万円(6,611戸)。
今期以降の毎期の引渡戸数をワンルーム1,700戸前後、ファミリー1,900戸前後と仮定すると、ワンルームマンションは2021年2月までの今後3.4年分の、ファミリーマンションは2021年3月までの今後3.5年分の売上を超える用地を既に取得した形である。
同様に、一棟販売用事業土地代金は98億98百万円(2,447戸)で、前期売上実績900戸に対し2020年7月までの今後2.7年分の売上に相当する用地を取得している。
ホテル販売用事業土地代金は128億5百万円(2,117戸)で2020年3月期売上予定分まで取得済である。

たな卸資産の増加などで営業CFはマイナスに転じた。固定資産の取得による支出の減少で投資CFのマイナス幅は縮小。フリーCFのマイナス幅は拡大した。
短期借入金の増加、新株予約権付社債の発行による収入などで財務CFのプラス幅は拡大。
キャッシュポジションは上昇した。

2018年3月期業績予想
業績予想に変更なし。8期連続の増収増益で売上、利益共に過去最高を更新へ

売上高は前期比25.2%増加の1,265億62百万円。
開発用地の取得費の上昇やマンションの建築工事費の高止まりにより粗利率は0.9%低下。販管費も、ファミリーマンションの販売数が増加することからモデルルームなどの販促費用が増加すること、事業規模の拡大に伴い人員も増加すること等から同25.6%増加するが増収により吸収し、営業利益は同17.0%増加の183億1百万円の予想。
配当は25円/株の予定。予想配当性向は12.1%。

「今期引渡」は、第2四半期(累計)実績と第3四半期以降今期中引渡(売上計上)予定の合計で、第2四半期時点で今期中の売上見通しが立っている戸数および金額。
今期売上高予想に対する進捗率は既に100%に近い。

成長戦略の進捗状況
(1)ファミリーマンション事業の進捗

主な大型プロジェクトの販売進捗状況は以下の通り。

①「プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー」

地上30階建、総戸数337戸の同社では大阪初となる超高層免震タワーマンションプロジェクト。40m2台のコンパクトタイプから、 130m2超のファミリータイプまでを用意する。また、パーティルーム、スカイラウンジ、フィットネス等多彩な共用施設の設置を予定している。

2016年1月から販売を開始し、2017年9月末までで326戸(契約率96.7%)が契約済みとなっている。
2018年3月の引渡に向け順調に推移している。

②「プレサンス レジェンド 琵琶湖」

滋賀県琵琶湖畔に総486邸のファミリーマンションを建設。琵琶湖畔では過去最大級プロジェクトで、全邸レイクビューを実現する。京都市内はもちろん大阪方面へのアプローチもスムーズな立地で、周辺には大型ショッピング施設など、生活施設も充実している。
2016年8月より販売を開始し、2017年9月末までで472戸(契約率97.1%)が契約済みとなっている。
2018年6月の引渡に向けてこちらも順調だ。

同社のファミリーマンションが売れている理由として会社側は以下の3点を挙げている。

<1.ドミナント戦略を駆使した販売の好循環>

同社では1つのギャラリーに複数のモデルルームを併設している。
これにより購入を検討している顧客は効率よく複数の物件を検討することができる。これが成約に繋がりやすく、営業マンの販売効率が向上するとともにモチベーションもアップする。また、モデルルームの建設コストを削減することとなる。加えて、競争力のある価格設定ができている。
今後も物件および顧客数を増やすことでエリアのドミナントを進めていく。

<2.不動産投資トップ企業の総合力>

3つの総合力がカギとなる。
一つは投資用ワンルームマンションとの相乗効果。
2017年3月末時点で282棟、14,478室という膨大な投資用ワンルームマンションの入居者に対し、ファミリーマンションの販売アプローチが可能である。既に同社マンションに居住していることから、入居者の同社及び同社マンションに対する安心感と信頼感は高い。
また、ファミリーマンションも住み替えの時代になってきており、住み替え時に必要なノウハウを同社は提供することができる。その結果、ファミリーマンションを投資用不動産として活用することで、新たな販売機会が創出されている。

二つ目は、土地仕入・企画・販売・管理を一貫して提供できる体制。
事業効率が高く、高品質・最適価格を実現できている。また、購入後の転売や賃貸運用までフォロー可能で、購入者にとっては購入時の安心感が高い。

三つ目は近畿圏7年連続1位、東海・中京圏5年連続1位という圧倒的な供給戸数。
他のどこよりも早く土地情報を入手可能であることに加え、ファミリーマンションには必ずしも適していない条件の土地でも、同社独自の土地取得方法と企画による商品提案が可能である。

<3.他社には真似のできない販売力とプロモーション力>

営業スタッフはこまめに顧客の自宅を訪問し、ローンの組み方から、立地条件、周辺相場までファミリーマンション購入時に必要なアドバイスを提供し、信頼を得ている。
また膨大な既存顧客に対し「紹介・買い増し」キャンペーンを実施しているが、これも同社ならではのプロモーションである。
加えて、1エリア内に複数物件の広告を集中投入することで広告効果を相乗して拡大させている。

(2)ワンルームマンション事業のトピック

ワンルームマンションを取り巻く事業環境は引き続き良好だ。
同社が賃貸管理するワンルームマンションの入居率は近畿圏、中京・東海圏共に97%を超える高水準で推移しており、17年9月末時点で97.67%とほぼ満室状態。同社が手掛ける都市中心部のマンション購入者はほぼ途切れることなく家賃収入を得ることができ、投資型マンション販売の強いフォローの風となっている。
また新築マンションの販売増加に比例して賃貸管理戸数も累積して増加しており、管理収入は安定した収益源として着実に拡大している。

(3)ホテル事業の展開

2017年7月以降新規3物件を追加し、19棟のホテル開発に取り組んでいる。他に、運営中の既築ホテルを1棟買取り、保有している。

同社では、以下3つの取り組み方を念頭におきつつ、継続的にトラックレコードを積み重ねた上で、REITやファンドへの売却等を視野に入れ、多角的にホテル事業を推進している。

土井副社長に聞く

土井副社長に足元の状況、投資家へのメッセージなどを伺った。

「業績は想定通りの進捗。豊富な供給量でお客様の需要を確実に取り込んでいる。仕入れも着実に進めている。」

現時点で、建材費や人件費等のコスト変動は織り込み済で、マンション販売も期初想定通り。順調な進捗となっている。お客様のマンション購入意欲は極めて旺盛だ。
当社のように、お客様がマンションを探している地域・場所にしっかりと供給することができているデベロッパーはそう多くはない。値付けも含めてお客様に第一に選んでいただけるような取り組みにより需要を確実に取り込んでいる。
用地に関しては、競合があっても高い確率で仕入れることができている。リーマンショック後でも継続的に資金を調達し実績を積み上げてきた当社に対する金融機関からの信頼・信用は篤く、約3年分の用地仕入れも着実に進んでいる。

「ホテル事業は着実に収益化。リスクも考慮しながら取り組んでいく。」

ホテル事業も着実に収益に寄与している。
通常ホテルは竣工後半年から1年間は自社で保有して実際に営業を開始し、その実績(利回り)が出てからホテル事業会社やREITに売却するのが一般的だが、当社の場合、好立地を取得したことで工事中から購入の申し込みを頂くケースも出ている。
営業開始前よりも実際に営業開始後の方が売却金額は高くなると見込まれるが、リスクも考慮して、まずは投下資金の回転を重視して取り組んでいる。

「『2桁の利益成長』と『配当性向の継続的な引き上げ』の掛け算で、株主・投資家の皆様の期待に応えていく。」

当社はこれまで着実に2桁の利益成長を遂げてきたが、これからも同様に2桁成長を続けていく考えで、3年先までの用地仕入れも、それを実現するための仕込みだ。

着実な利益の成長とともに、配当性向についても順次引き上げて積極的に利益の還元を進めていく考えだ。
投資(用地仕入れ)と株主還元のバランスを考慮する必要があるため、配当性向のレベル感を現時点では具体的にお話しすることはできないが、「2桁の利益成長」と「配当性向の継続的な引き上げ」の掛け算で、企業価値の向上と利益還元の増大を通じて株主・投資家の皆様の期待に応えていく。今後とも是非当社を応援していただきたい。

今後の注目点
期初70.8%、第1四半期終了時点88.1%であったマンション販売事業の今期売上高予想に対する今期引渡予定金額の進捗率は第2四半期終了時点で更に上昇し、98.2%となった。前期を上回る進捗となっており、予想達成の確度は極めて高く、上振れの可能性もあるだろう。
「2桁の利益成長」と「配当性向の継続的な引き上げ」という掛け算で積極的な株主還元を進める同社の、短期的には第3四半期、第4四半期の進捗を注目したい。加えて、投資家としては中期的な売上、利益水準の具体的なイメージも知りたいところではある。

<参考:コーポレートガバナンスについて>
◎コーポレートガバナンス報告書

最終更新日:2017年6月26日

<実施しない主な原則とその理由>
「当社は、コーポレートガバナンス・コードの各原則について、すべてを実施しています。」と記している。

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