(2687:東証1部) CVSベイエリア ユニット型ホテルの業績改善により営業黒字の見通し

2017/11/15

CVS

今回のポイント
・18/2期上期は前年同期比0.3%減収、31.9%経常減益。前期開業したユニット型ホテルの通年寄与に伴いホテル事業が大幅増収となった。マンションフロントサービス事業、クリーニング事業も増収。コンビニ事業は17.2期に3店舗を加盟店化したことで減収。利益面では営業総利益率は0.7ポイント上昇、減価償却費等販管費も増加したが営業利益率は0.2ポイント向上し、営業利益は前年同期比51.3%増の1億6百万円となった。営業外では前年同期は投資事業組合運用益を計上した反動があった。・通期予想に修正はなく、18/2期は0.8%減収、54.9%経常減益を計画する。コンビニ事業では、既存店売上は前年比1.3%減を想定する。ホテル2施設の通年営業による増収を見込むが、全体は減収見込み。ホテル2施設の開業経費一巡による費用減や、既存ユニット型ホテルの業績改善を見込むことから営業損益は黒字に転じる見通し。子会社の貢献も見込む。

・コンビニ事業の既存店売上は通期で1.3%減を見込んでいるが、上期実績は0.3%増と大きく上回っている。秋にはイベントの後押しもあり下期も業績面でプラスとなる要因が見込めそうだ。ユニット型ホテルが伸び悩んでいるが、各種施策の効果が見え始めており、認知度向上が徐々に進むだろう。株主数は株主優待制度の認知度が高まってきたことで、2月末2,946名から4,016名へ大幅に増加、投資家の裾野が広がっている。好業績の実現は低位にとどまる株価の見直しにつながりそうだ。

会社概要

1981年2月設立。「日常生活の便利さを提供できる会社になりたい」を企業理念とし、直営店主体のコンビニ事業を中心に、ホテル事業、子会社を介したクリーニング事業及びマンションのフロント(業務)受託事業を手掛けている。主力のコンビ二事業では、89年より「サンクス」店舗を運営。現在は、12年3月より(株)ローソン(2651)とフランチャイズ(FC)契約を結び、千葉県及び東京都のベイエリア地域を中心に直営店舗主体に展開。また、単体ではビジネスホテル「CVS・BAY HOTEL」の運営も行っている。16/2期よりユニット型ホテル事業を立ち上げた。グループは、同社の他、マンションフロントサービスを手掛ける(株)アスクと地域運営子会社3社、及びクリーニングとリネンサプライを事業ドメインとする(株)エフ・エイ・二四(以下、FA24)の連結子会社5社。多様で高品質なサービスによって、日常生活の便利さを求める消費者ニーズに即応、「コンビニを営む会社」から「コンビニも営む会社」への進化中である。

【事業概要】
(1)京葉地区の湾岸エリア(港区、中央区、江東区、江戸川区、浦安市、市川市等)中心に展開するコンビニ事業

主力のコンビ二事業では、東京都区内(千代田区、中央区、港区、江東区、江戸川区、大田区、渋谷区、新宿区、台東区、足立区、葛飾区)及び千葉県北西部において店舗展開。特に港区、中央区、江東区、江戸川区、浦安市、市川市に集中出店する。また、13/2期には神奈川県(横浜市)に初出店している。再開発が進むベイエリア地域を中心としたドミナント展開を行う。

創業来、「便利さの提供」を理念に事業展開してきた。カウンターフーズの品揃え強化、「宝くじ」の販売や、独自展開する「クリーニング取次ぎサービス」を通じて顧客の利便性向上を図ると共に店舗競争力を高めていく考え。14/2期の当期損失は店舗閉鎖損失引当金計上によるもの。15/2期に不採算店舗の閉鎖を行い、以降規模より利益重視の施策へと舵を切っている。

(2)非コンビニ事業の育成 -「便利さの提供」を追求-

「便利さの提供」を企業理念として、ビジネスホテルやユニット型ホテルの施設運営、マンションフロントサービス、及びクリーニング・リネンサプライといった非コンビニ事業にも注力している。

ビジネスホテル「CVS・BAY HOTEL」 (株)シー・ヴイ・エス・ベイエリア

09年11月オープン。市川市が保有するJR京葉線市川塩浜駅前の遊休地を定期借地で借受け、コンビニ併設の108室規模(シングル54室、ダブル12室、ツイン41室、バリアフリー1室)のビジネスホテルを運営している。JR京葉線 市川塩浜駅は東京駅から快速で19分、東京ディズニーリゾートのある舞浜駅まで2駅5分、幕張メッセがある海浜幕張駅まで14分の好立地。価格競争力も強く、平日はビジネス客、週末はレジャー客と安定した集客を誇る。開業から満7年が経過しており、随時小規模修繕(壁紙、エアコン等)を実施している。

近隣テーマパークの入園者や、都心部でのインバウンド顧客の需要増加を背景に近年は稼働率が高まっている。こういったことから、 15年12月17日には隣接地にシングル11室、ツイン38室、ファミリー2室、ユニット区画20室(女性専用)、3階建ての新館を開業した。本館よりもやや広いゆとりのある客室空間を提供し、やや高めの宿泊料金で本館と差別化している。営業開始から1年以上が経過したことで、本館との2棟体制の認知度が向上したことにより、幅広い客層を迎えるこが可能となった。

尚、周辺で「市川塩浜第1期土地区画整理事業」が進められている。同社では08年秋に取得した土地(建物は取壊して現在は更地)があり、換地によりホテル運営用地の一部に充当する見通し。加えて、近くの土地を取得する。この土地の活用、事業計画については未定となっている。

ユニット型ホテル  (株)シー・ヴイ・エス・ベイエリア

都心部を中心に増加を続ける「宿泊需要」は量だけでなく、質にも大きな変化が生じている。国内では成田空港へのLCC各社の就航と成田への格安バス(高速バス)の拡充、海外からはアジア各国の成長による観光需要の増加とLCC各社の日本路線の新規開設。これらを背景に宿泊需要は、国内では都心部の宿泊料金高騰に伴う低価格な、海外からは低価格化した交通費と見合う宿泊施設に対する需要が拡大している。
また、都内の宿泊料金上昇により、「寝られれば問題ない」と考える宿泊者には既存のビジネスホテルの利用がコストパフォーマンスに合わない傾向にあることから、その受け皿を狙う。低価格化した交通費用と見合う宿泊施設に対する宿泊需要の拡大を見込んだ。
こうした中、同社は賃借した既存建物をコンバージョンし、ユニット型ホテルの事業展開を開始した。第1号物件として15年7月に「東京銀座BAY HOTEL」を開業した。16/2期に4施設、17/2期に2施設とその後相次いでユニット型ホテルを開業し現在、東京都心を中心に6施設での運営を行っている。

海外メディアで取り上げられるなど、外国人観光客向けを強化している。キャラクターとのコラボレーションは『アニメジャパン2017』でも紹介された。また、ユニット型ホテル割引の株主優待制度が17/2期より新たに設けられた。

マンションフロントサービス  連結子会社 (株)アスク

宅急便やクリーニングの取り次ぎ等、マンションのフロント業務を手掛けるマンションフロント(コンシェルジュ)サービス、レジデンスサポート(メンテナンスサポート、ハウスクリーニング事業者紹介等)、ミニショップやカフェの運営、更にはカーシェアリング等を手掛ける。(株)FA24との間で「クリーニング取次ぎ」や「ハウスクリーニング」サービスにおける相乗効果の創出を目指す。業界トップのマンションフロントサービスでは、首都圏を中心に879件(8月末現在)を受託している。マンション内居住者同士のコミュニティ構築支援を目的とした、イベント開催やお祭り開催支援などのサービスも提供し、入居者の満足度向上を目指している。
【サービスの提供内容】
・コンシェルジュサービス
⇒宅配便、クリーニング取次ぎ
・レジデンスサポート
⇒メンテナンスのサポート、ハウスクリーニング業者紹介
・共同施設の鍵の授受
・ミニショップ、売店の運営など
・カーシェアリングサービスの提供

マンション販売マーケットは、物件価格の上昇により需要に陰りが見られる。また、建設費の上昇などにより首都圏全体では新規販売戸数の減少傾向が続いている。一方、少子高齢化に伴う人材不足がサービス分野などで顕在化してきており、人材確保が大きな課題となっている。こうした中、同社では前期よりスタッフ研修や人材育成力を活かした〈おもてなし〉〈ホスピタリティ〉豊かな人材による、「マンションフロント」以外のフロント業務の受注活動に注力している。「シェアオフィス」の受付業務を多数受注し、順次サービス提供を拡大中。また派遣事業でも順調に派遣先の拡大が進んでいる。

クリーニング・リネンサプライ  連結子会社 (株)FA24

フロント受付やコンビ二受付によるクリーニングサービス、リネンサプライサービス、ユニフォームレンタル&クリーニングサービス、及びハウスクリーニングサービス等を、BtoC、BtoBで提供。13/2期には自社クリーニング工場が稼働した他、ローソンの加盟店舗の一部で、同社がCL-BOX型の「クリーニング取次ぎサービス」の実験を行っている。ハウスクリーニングサービスでは関西圏にも進出。ヘアカット事業も行っている。

2018年2月期上期決算
前期比0.3%の減収、31.9%の経常減益

営業総収入は前年同期比0.3%減の151億29百万円。前期開業したユニット型ホテルの通年寄与に伴いホテル事業が大幅増収となった。マンションフロントサービス事業、クリーニング事業も増収。しかし、コンビニ事業が減収となった。利益面では営業総利益率は0.7ポイント上昇、減価償却費等販管費も増加したが営業利益率は0.2ポイント向上し、営業利益は前年同期比51.3%増の1億6百万円となった。セグメント別にはコンビニ事業、マンションフロントサービス事業が減益となったものの、ホテル事業が黒字に転じ、クリーニング事業が増益となった。営業外では前年同期に有価証券運用益、投資事業組合運用益を計上した反動により、経常利益は同31.9%減の1億37百万円。特別損失に店舗閉鎖損失引当金を計上したことや、前期に特別利益として固定資産売却益57百万を計上していた反動により、親会社株主に帰属する当期純利益は同64.4%減の52百万円となった。

コンビニエンス・ストア事業

事業収入108億6百万円(前年同期比2.7%減)、セグメント利益2億10百万円(同14.7%減)。
コンビニ業界では、昨年後半から各チェーンの既存店前年比は、客数は苦戦するも客単価が好調に推移し概ね堅調。しかし、販促活動や改装が影響しているのか、一部チェーンに苦戦が見られ、2極化の傾向が見られる状況が続く。同社の既存店売上は前年同期比0.3%増、予算の1.5%減を上回った。1Q(3~5月)は低調であったが、6月以降はプラスで推移した。商品陳列・在庫量の拡大効果や、夏季前半の猛暑効果により好調に推移した。既存店平均客数は1.5%減の1,013人。16年5月以降は競合店の開店による商圏縮小などの影響を受け、客数減が続いている。新規出店の抑制により、開業2~3年目の伸長率が高い店舗が少ないことも影響した。しかし、既存店客単価は549円で前年同期比1.9%増。タバコ増収のほか、商品陳列量確保などの効果で客数の減少をカバーした。粗利益率は前年同期30.35%から30.30%へ微減。ソフトドリンクなどの利益率の高い商品類が7月後半以降天候不順で伸び悩んだ。

商品別には、来店客数の減少が影響し、「米飯」や「デザート」などが苦戦する傾向は変わらない。チルド惣菜の販売が伸長する一方、チルド飲料の前年割れが影響し生鮮食品が苦戦。「冷凍食品」などが伸長している加工食品の好調は継続した。新聞、雑誌の減少に歯止めがかからない一方、「たばこ」販売は加熱式タバコの販売好調により、増収かつ販売構成比が上昇した。

マンションフロントサービス事業

事業収入29億31百万円(前年同期比2.5%増)、セグメント利益91百万円(同4.0%減)。
昨年秋に設立の地域運営会社3社を中心に、地域に根差した運営体制の構築に向け、エリアマネージャーによる受託物件の訪問を強化。入居者や関係者からの細かなニーズを汲み取り迅速に対応することで、より強固な信頼関係の構築に努めるとともに、夏祭りなどの住居者向けイベントの開催支援のほか、カタログ商品やハウスクリーニングの予約獲得にも積極的に取り組んだ。上期末現在の総受託物件数は、新規受託マンション数は27件となる一方、解約物件が11 件となったことで879件となった。
また、これまでのマンションフロントサービスで培った受付、教育のノウハウを活かした成長領域への取り組みも進めている。新たにシェアオフィスでの受付業務を受託し、現在5物件においてサービスを開始している。
営業総収入は29億31百万円(前年同期比2.5%増)と伸長したものの、シェアオフィスなどの非マンションフロント事業拡大に向けた先行費用が発生したことなどによりセグメント利益は減益となったが、本社経費の削減に努めたことで、経常利益48百万円(同6.7%増)。営業総収入は予算比54百万円の増収、フロント業務が34百万円上回ったほか、イベント売上が好調に推移した。

ホテル事業

事業収入7億4百万円(前年同期比29.7%増)、セグメント利益0百万円(前年同期は63百万円の損失)。
ビジネスホテルの売上高は2億21百万円(前年同期比6.4%減)。稼働率は本館が86.2%(前年同期は91.6%)、新館は73.9%(同77.4%)近隣の東京ディズニーリゾートの入場者は増加傾向にあるものの、都心における供給客室数増加の影響もあり、本館については依然として高稼働を続けているものの、前年には届かなかった。ユニット型ホテルの売上高は4億83百万円(前年同期比57.3%増)。開業から1年以上経過し、認知度の上昇とともにリピーター顧客が増加してきている。加えて、前期末より外国人旅行者に向けた広告宣伝を積極的に展開していることにより、東アジアを中心に宿泊者が増加した。また、他社メディアコンテンツのイベントと連動した宿泊プランを企画し即日完売となるなど、売上高、稼働率の上昇とともに、収益の改善も進んでいる。ユニット数の大幅増に伴い売上は大幅に伸びた。しかし、都心部を中心に相次ぐホテル新設の影響を受け、ビジネスホテルが夏場の繁忙期にやや苦戦した。また、客単価が伸び悩んだ。利益面では減価償却費の増加はあったものの、黒字を確保した。尚、ホテル事業は「春休み、夏休み期間」「年末時期」が繁忙期となるため、やや上期に偏重する傾向がある。

クリーニング事業

事業収入6億74百万円(前年同期比4.8%増)、セグメント利益34百万円(同17.9%増)。
クリーニング業界では、ワイシャツ類の機能性向上や自宅で洗濯が可能なスーツの普及が進んでいるほか、服装のカジュアル化や低価格化の影響などを受けて、1世帯あたりのクリーニング支出額は年々減少している。また、需要の減少だけでなく、洗濯や配送コストの上昇が続いている影響から、クリーニング所・取次店の閉鎖が進むなど、近年のクリーニング業界を取り巻く環境は厳しさを増している。こういった中、同社ではマンションフロントやコンビニエンス・ストア店舗での便利、かつ、高品質のクリーニングサービスを提供、法人向けクリーニングでは、社員寮のほか、施設内における宿泊関連やホテル施設などの案件獲得に努めている。また、自社工場と商品管理センターによる、制服のクリーニングからメンテナンス、在庫管理までを一元管理するメリットを活かしたトータルサービスの拡大を進めている。なお、個人のクリーニング需要は減少傾向が続いているが、新規受託案件の獲得や既存顧客に向けた販促セールの実施など需要喚起に引き続き努めている。
営業総収入7億5百万円(前年同期比3.8%増)、経常利益19百万円(同26.7%増)。コンビニやマンション向け一般クリーニングがやや苦戦するも、宿泊施設関係の新規顧客開拓が進んだほか、自社クリーニング工場の取扱量拡大により増益となった。

その他事業

事業収入1億20百万円(前年同期比6.3%減)、セグメント利益8百万円(同48.3%減)。
保有もしくはコンビニ事業に関連した不動産賃貸管理のほか、ヘアカットサービス店舗やネットカフェ店舗の運営など、各種サービスの提供を行っている。市川市塩浜地区で所有する賃貸ビル、駐車場が区画整理事業の開始に伴い、4月末で賃貸借契約を終了しており、賃料収入を喪失したことでセグメント利益は減少した。

上期末の総資産は前期末比4百万円減少し、128億12百万円となった。現預金が1億92百万円減少したことなどにより流動資産が1億73百万円減少した。また、建物が88百万円減少したことなどにより有形固定資産が1億38百万円減少した。一方、市川塩浜地区での区画整理事業施工土地区内の保留地取得に伴う土地の手付金を支払ったことなどにより、投資その他の資産が3億35百万円増加した。
負債合計は前期末比7百万円減少し、106億15百万円となった。短期借入金が3億円増加したことなどにより流動負債が2億14百万円増加した。一方、長期借入金が2億26百万円減少したことなどにより、固定負債が2億22万円減少した。
純資産は前期末比3百万円増加し、21億96百万円となった。剰余金の配当を行ったほか、親会社株主に帰属する四半期純利益を52百万円計上したことによるもの。
自己資本比率は前期末比横ばいの17.1%となった。
短期借入金21億円、長期借入金(1年以内を含む)38億77百万円、借入金は前期末比74百万円増加した。年末には市川市内の保留地取得を控えており、18/2期末の借入金総額は71~75億円を想定している。

17/2期末の現金及び現金同等物の残高は前期末比1億92百万円減少し、18億47百万円となった。
営業CFは1億74百万円の収入超過(前年同期は4億46百万円の収入超過)となった。その主な内訳は、税金等調整前四半期純利益1億15百万円に減価償却費1億55百万円等の調整を加味した収入に加えて、投資不動産により1億63百万円の収入があった。一方、投資不動産管理費により1億25百万円、損害賠償金の支払により50百万円をそれぞれ支出した。
投資CFは3億91百万円の支出超過(前年同期は12百万円の収入超過)となった。その主な内訳は、有価証券の売却により32百万円の収入があった一方、投資不動産取得に伴う手付金の支払に より3億61百万円を支出したことによるもの。
これらにより、フリーCFは2億16百万円の支出超過(前年同期は4億58百万円の収入超過)となった。
財務CFは24百万円の収入超過(前年同期は2億56百万円の支出超過)となった。その主な内訳は、短期借入金の純増加額が3億円あった一方、長期借入金の返済により2億26百万円を支出したことによるもの。

2018年2月期業績予想
0.8%の減収、54.9%の経常減益予想

通期予想に修正はなく、売上高292億30百万円(前期比0.8%減)、経常利益は96百万円(同54.9%減)を計画する。
コンビニ事業では、既存店売上は前年比1.3%減(上期1.5%減、下期1.0%減)を想定する。17.2期に3店舗を加盟店化したことも減収要因。ホテル2施設の通年営業による増収を見込むが、全体は減収見込み。ホテル2施設の開業経費一巡による費用減や、広告宣伝効果・認知度向上により既存ユニット型ホテルの業績改善を見込むことから営業黒字に転じる見通し。ビジネスホテル本館においては、団体客や外国人旅行者の取り込みに向けた営業活動に注力する。
マンションフロントサービス事業では今後も複数の物件でサービスの提供を予定しているほか、人材派遣サービスにおいては、認知度の向上や都内を中心とする人手不足の顕在化を受けて、派遣先企業数、売上高が伸長している。引き続き派遣登録者の確保や研修・教育に加え、就労環境の整備に取り組む考え。下期以降、派遣事業やシェアオフィス受付業務の収益貢献を見込み増益を目指す。
クリーニング事業では自社工場と商品管理センターによる、制服のクリーニングからメンテナンス、在庫管理までを一元管理するメリットを活かしたトータルサービスの拡大を進めており、下期より新たに不動産管理会社との取引を開始している。また、前期にクリーニング工程の一部に自動化設備を導入した自社工場では、作業効率の改善により経費削減が進んでおり、今後も収益性の向上を図る。ハウスクリーニングの取扱い件数が順調に増加しており、年末時期の受注に期待。
営業外では有価証券関係の利益、損失は見込まず。幕張オフィスビルの修繕費が例年水準に戻ることから、営業外収益は見込んでいない。新たな特別損失も見込んでいない。
配当は10円の期末配当を見込む。

今後の注目点
コンビニ事業の既存店売上は通期で前年比1.3%減(上期1.5%減、下期1.0%減)を見込む。しかし、上期実績は0.3%増と既に大きく上回っている。秋には隔年開催の東京モーターショーが開催されるため下期もプラスが狙えそうだ。気掛かりなのはユニット型ホテルの伸び悩み。ただし、同社もその点は認識しており、認知度向上が徐々に進むだろう。訪日外国人は着実に伸びていることも後押ししそうだ。また、マンションフロント事業における新規事業展開が大きく伸び、クリーニング事業においては市場が縮小する中での増収増益と子会社も健闘している。
株主数は2月末2,946名から8月末には4,016名へ大幅に増加した。投資家の裾野が広がっている。好業績の実現は低位にとどまる株価の見直しにつながりそうだ。
<参考:コーポレート・ガバナンスについて>

コーポレートガバナンス報告書
最終更新日 2017年5月30日

<基本的な考え方>

経営理念として制定している「明日への誓い」のなかで、全てのステークホルダーに対して“より良き明日の実現”を誓い、実践する経営に取り組んでおります。当社の手掛ける事業を通じて、従業員・株主やお客様だけでなく、地域社会へ貢献することにも取り組むよう心掛けており、そのためには、コンプライアンスの遵守を基本とした、コーポレート・ガバナンスの充実を図り、経営の諸問題に対し、真摯に向き合うことが重要であると考えております。そのため、「企業行動基準」を定め、同基準をもとに役員および従業員が法令および定款などを厳守した行動を行うよう周知を実施しております。

監査等委員会設置会社制度を採用、これは監査等委員である取締役が、取締役会において議決権を行使することを通じ、取締役会の監督機能を強化し、持続的な成長と中長期的な企業価値の向上を目指して、コーポレート・ガバナンスの強化を図ることを目的としております。
当社職務執行が適正かつ効率的に行われるよう、社外取締役および監査等委員である社外取締役(独立役員)の出席のもと、毎月定例で取締役会を開催し、法令・定款および取締役会規程に従い、各業務執行取締役本部長や業務執行役員および子会社の取締役より職務執行に関する報告を実施しているほか、重要事項の審議・決定を行うことでグループ全体の業務の適正に努めております。
また、子会社に対しても「企業行動基準」を横断的に運用しているほか、当社において「関係会社管理規程」を設け、子会社業務を所管する部門を定め適時監督を行うなど、子会社業務の適正の確保に努めております。
また、業務が適正に行われているかを確認し、必要に応じては是正を勧告する独立した機関として、監査等委員会および内部監査室を設け子会社を含めた定期的な監査業務を実施しております。
なお、各従業員に対し、日頃の業務時に振り返ることができるよう、行動指針の要点をまとめた携帯可能なガガイド冊子を配布しているほか、企業倫理・コンプライアンス・リスク対応をレベルアップしていくことによりお客様満足の向上を実現させていくことで、株主の皆さまから期待されている企業価値の向上が実現できると考えております。

<コーポレートガバナンスコードの各原則を実施しないおもな理由>
補充原則1-2-4.議決権行使プラットフォームの利用及び招集通知の英訳
補充原則3-1-2.英語での情報の開示や提供

当社の株主における海外投資家の比率は相対的に低く、現状の議決権行使状況に大きな支障はないものと考えているため、コスト等を踏まえ、議決権電子行使プラットフォームの利用、招集通知の英訳及び英語での情報開示は実施しておりません。今後につきましては株主構成(外国人株主や機関投資家の株式保有比率など)や議決権行使状況、あるいは株主の利便性を考慮の上、検討を進めてまいります。

原則1-3.資本政策の基本的な方針

当社は、これまで公募増資や立会外分売を行ってきたことで、経営陣である創業者及びその関係者による持株比率の低下が進んでまいりましたが、現在も創業者及びその関係者が議決権の過半数を所持しており、上場企業として、所有と経営の分離のあり方については、今後の検討課題と認識しております。
また、新株発行による資金調達については、既存株主の利益を不当に毀損することがないよう、当社の中長期的な成長を実現し、利益の拡大が見込まれるなど、その必要性や合理性について取締役会で審議・監督してまいります。また、その内容については、株主の皆さまに対し適切に開示、説明を行うこととしております。
収益につきましては、将来の企業価値拡大のための事業投資に備えた内部保留の充実をはかりつつ、株主の皆さまへ安定的かつ継続的な利益還元を行ってまいります。

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