(8931:JASDAQ) 和田興産 地元ネットワークを活かし順調に進捗

2017/05/17

wadakohsan

今回のポイント
・17/2期は前期比8.4%の増収、同6.7%の経常増益。事業計画の変更でその他不動産販売が減少した他、供給スケジュールの遅れで戸建て住宅販売が減少したものの、主力の分譲マンション販売が同12.8%増と伸びる中、不動産賃貸収入が同4.5%増加した。建築コストの増加や広告宣伝費・マンションギャラリー費用を中心にした販管費の増加を吸収して営業利益が同4.3%増加。分譲マンションの採算性が維持できた事や販売促進費の未消化等で、営業利益以下の各利益が期初予想を上回った。・18/2期予想は前期比10.0%の増収、同0.3%の経常増益。主力の分譲マンション販売が同3.8%の増加にとどまるものの、今期に照準を合わせたその他不動産販売が同153.1%増と伸びる他、前期の落ち込みの反動で戸建て住宅販売も同36.3%増加する見込み。用地価格及び建築コストの高止まりによる原価率の上昇と地域拡大や大型物件の発売等に伴う販促費の増加を織り込んだため営業利益が同2.1%減少する見込みだが、17/2期に計上された用地仕入に伴う資金調達費用の反動減で営業外損益が改善。当期純利益について3期連続増益が見込まれ、配当は1円増配の期末28円と8期連続の増配予定。

・リーマン・ショック後のマンション市況の悪化で10/2期は経常損失を余儀なくされたが、11/2期以降、利益面では安定成長を続けており、7期連続の増配。安定した利益成長を重視し、それに連動した配当で株主に報いていく考えだ。神戸市・阪神間でも地価や建築コストの上昇と言う逆風が強まってきたが、地元業者のネットワークを活かした仕入と企画力で各プロジェクトが概ね順調に進捗している。配当利回り3.7%の水準にある株価は魅力的だ。

会社概要

明治32年(1899年)創業の老舗不動産会社。兵庫県神戸市・明石市・阪神間を主要地盤に、マンションや戸建て住宅の分譲、不動産賃貸及び土地有効活用等、地域密着型の不動産事業を展開。同社は用地仕入と企画に特化し、設計・建築・販売業務を他社に委託している。ブランド名「ワコーレ」を冠するマンション分譲は30戸~50戸程度の中規模マンションを中心とし、神戸市内では、「供給戸数」第2位、「供給棟数」19年連続第1位。2016年の近畿圏供給ランキングでは「供給戸数」第3位、「供給棟数」第2位を達成した。2017年2月末現在の累積供給実績は443棟16,735戸(着工ベース)。

【企業理念-共生(ともいき) 自分の生き方が他の人の幸せにつながる-】

人と人とのつながりを大切に、共に支え合い、自分の生き方が他の人の幸せにつながることを歓びとする「共生(ともいき)」の思想。同社はこの想いのもと、プロダクトコンセプトとして「PREMIUM UNIQUE (プレミアムユニーク)」を掲げ、住まう一人一人の気持ちに応えながら、自身の生き方にフィットするオンリーワンの住まいづくりを目指している。

【沿革】

1899年1月、神戸市で不動産賃貸業を創業。1966年12月に和田興産(有)として法人化され、79年9月に和田興産(株)に改組。分譲マンションの一棟卸等で実績をつくり、91年3月、自社ブランド「ワコーレ」による分譲マンション事業を本格化。95年1月の阪神淡路大震災後は、震災復興のための優良建築物等整備事業にも従事し地域の復興に貢献した。04年9月に株式を店頭登録(12月JASDAQ市場に上場)。07年6月に「ワコーレ」シリーズが着工ベースで10,000戸を突破し、08年3月には戸建事業推進室を新設して木造戸建事業を本格化した。

【事業セグメント】

事業セグメントは、「ワコーレ」ブランドで展開する分譲マンション販売、「ワコーレノイエ」ブランドで展開する戸建て住宅販売(販売は両事業共に外部委託)、宅地や賃貸マンションの販売等を手掛けるその他不動産販売、マンション(賃貸マンションブランド「ワコーレヴィータ」他)、店舗、駐車場等の賃貸を行う不動産賃貸収入、及び保険代理店手数料など報告セグメントに含まれない「その他」に区分される。17/2期の売上構成比は、分譲マンション販売84.1%、戸建て住宅販売4.3%、その他不動産販売3.8%、不動産賃貸収入7.5%、その他0.3%(セグメント利益の構成比は、分譲マンション販売70.7%、戸建て住宅販売△0.2%、その他不動産販売3.1%、不動産賃貸収入24.8%、その他1.6%)。

分譲マンション販売事業

神戸・明石地区(兵庫県神戸市、明石市周辺)、阪神地区(兵庫県芦屋市、西宮市、尼崎市)、及び兵庫県伊丹市、宝塚市周辺を主要エリアとし、大手マンション事業者と競合しない30戸~50戸程度の中規模マンションを中心に「ワコーレ」ブランドで展開。人気の高いエリアにフォーカスし、同一地域で異なるタイプのマンションを供給することで、消費者の多様なニーズの取り込みと高い販売効率を実現する販売戦略。複数の物件を同時に一つの常設マンションギャラリーで扱う事で販売コストを抑制するマンションギャラリー戦略等、独自の地域密着戦略で効率的な事業モデルを確立している事が強み。また、近年では、大型プロジェクトへの対応や神戸・阪神間の隣接地域である大阪府北摂エリアや兵庫県姫路市への事業エリアの拡大で新たな可能性を追及している。

・「ワコーレ神戸北野ザ・テラス」は利便性に優れた駅近物件。
・「ワコーレ岡本ザ・スイート」は平均価格が8,000万円を超える高額物件。
・「ワコーレ姫路ゲートプレイス」は近隣地域へのエリア拡大物件。
(同社資料より)
戸建て住宅販売事業

2007年より「ワコーレノイエ」ブランドで、神戸市以西を中心に10戸程度の開発を行っている。数多く寄せられるマンション用地情報の中には、立地、面積、地形等の面で戸建分譲に適した物件が少なくない。また、分譲マンションの事業期間が2年弱であるのに対して当事業は1年程度と短いため、分譲マンション竣工の谷間を埋める事ができる(資金の回転も効く)。マンション分譲で培ったデザイン性や環境面を配慮した設計・企画力等を活かしパワービルダーとの差別化を図っている。

その他不動産販売事業

賃貸マンションをはじめとする収益物件の企画開発及び販売(1棟売り)、宅地等の販売を手掛けている。物件情報を有効活用する機能を担う他、資産の入れ替えに伴う賃貸物件(棚卸資産)の売却収益も当セグメントに計上される。投資家向け一棟売り賃貸住宅を強化するべく、用地取得や物件売却時の仲介業務等に強みを持つ東証2部上場の(株)日住サービス(8854)と資本・業務提携している。

不動産賃貸事業

住居系を中心に、店舗・事務所等、駐車場、トランクルーム等を運営。安定的なキャッシュ・フローが得られるビジネスとして創業時より継続する事業であり、市況に左右されがちなマンション分譲事業のウエイトが高い同社にあって、収益の安定化に寄与している。稼働率(入居率)の向上による安定収益の確保と物件入替によるポートフォリオの質の維持・向上を基本戦略とし、主力の住居系は、一定期間経過後の入れ替えも念頭に、個人の富裕層等で購入希望者が多い2~3億円の物件を中心とした資産構成。稼働率は95%前後の水準を維持している。また、資産と負債を適切に管理する事で投資回収期間が長期にわたるリスク、及び資産が過大になる事に伴うリスクの軽減を図っている。各物件の表面利回りは9~10%と高く、将来的には間接経費の負担を賃貸事業の安定収益でカバーすることを目指している。

【強み】

同社の強みは、①日本有数の住宅地である神戸、明石、阪神間を事業エリアとしており、②事業エリアにおいて「ワコーレ」ブランドが浸透している事。また、不動産市況の変動による経営リスクにさらされがちな業界にあって、③徹底したリスク管理により財務の健全性を維持し高い経営の安定性を有している事。そして、④「PREMIUM UNIQUE」のプロダクトコンセプトの下、中規模マンションを中心に事業展開する事で大手不動産会社や鉄道系不動産会社等との差別化に成功する一方、大規模マンションへの対応力も有する事である。近年では、物件選定には慎重ながら、大規模マンションへの対応を強化すると共に既存事業エリアと隣接する兵庫県姫路市や大阪府下(北摂)へ事業エリアを広げており、将来の成長を高める取り組みとして注目されている。

日本有数の住宅地が事業エリア

日本有数の住宅地である神戸、明石、阪神間を主要な事業エリアとする事で旺盛な住宅需要を取り込むと共に情報力で比較優位を確立しており、地域に根差したコミュニティづくりでも定評がある。

関西における「ワコーレ」ブランドの浸透

関西において「ワコーレ」ブランドは浸透しており、そのブランド力は大手マンションデベロッパーに引けを取らない。日本経済新聞社大阪本社が実施した「第18回(2015年) マンションブランドアンケート」において、「個性がある」ブランド部門及び「親しみがある」ブランド部門の両部門で第5位にランクされた(「企業とブランド名の組み合わせ認知度」では、ライオンズマンション、ジオ、プラウド、ローレル、ザ・パークハウス、パークホームズに続く第7位)。

徹底したリスク管理により財務の健全性を維持

リスク管理を徹底する事で財務の健全性を維持しており、資金の調達先もバランスがとれ、かつ、安定している。この結果、多くの上場企業が淘汰されてきた不動産業界にあって、創業から110年以上を超える社歴の中で赤字計上はリーマン・ショックの影響を受けた10/2期のみ。安定的な配当も継続している。

大手との差別化に成功。事業エリアの拡大余地も

近畿圏では、リーマン・ショック後の不動産不況で中堅・中小のマンション事業者の淘汰が進み、大手不動産会社や鉄道系不動産会社等に絞られてきたが、これらの不動産会社は大型物件や沿線開発を得意とするため、30戸~50戸程度の中規模マンションを中心に展開する同社とは用地取得等で競合するケースが少ない。ただ、同社は更なる業容拡大に向け、既存エリアにおいて大型物件の開発に取組むと共に、既存事業エリアと隣接する兵庫県姫路市や大阪府下(北摂)へ事業エリアを拡大中である。

*ROE(自己資本利益率)は「売上高当期純利益率(当期純利益÷売上高)」、「総資産回転率(売上高÷総資産)」、「レバレッジ(総資産÷自己資本、自己資本比率の逆数)」の3要素を掛け合わせたものとなる。ROE = 売上高当期純利益率 × 総資産回転率 × レバレッジ
*上記は決算短信及び有価証券報告書のデータを基に算出しているが、算出に際して必要となる総資産及び自己資本は期中平残(前期末残高と当期末残高の平均)を用いている(決算短信及び有価証券報告書に記載されている自己資本比率は期末残高で算出されているため、その逆数と上記のレバレッジは必ずしも一致しない)。
2017年2月期決算
前期比8.4%の増収、同6.7%の経常増益

売上高は前期比8.4%増の313億74百万円。許認可取得や近隣調整の遅れで戸建て住宅販売が減少した他、事業計画の変更でその他不動産販売も減少したが、引渡が順調に進み分譲マンション販売が同12.8%増と伸長。既存物件の堅調な推移と新規稼働の収益物件が寄与し不動産賃貸収入も同4.5%増加した。

営業利益は同4.3%増の30億63百万円。前16/2期に320戸の引渡を行ったワコーレシティ神戸三宮)の利益率が高かった反動や建物建築費(同14.0%増の152億96百万円)の増加で売上総利益率が21.0%と0.5ポイント低下する中、広告宣伝費やガイドルーム(マンションギャラリー)費を中心に販管費が35億10百万円と同6.8%増加したものの、売上の増加で吸収。特別損益の改善と税負担率の低下で当期純利益は同10.7%増加した。

配当は1円増配の期末27円を予定している。

期初予想との差異要因

売上面では、戸建て住宅販売やその他不動産販売の下振れに加え、分譲マンション販売も、引渡戸数が計画を8戸下回った。一方、利益面では、分譲マンションの採算性が維持できた事や販売促進費の未消化等で営業利益が上振れ。経常利益及び当期純利益も期初予想を上回った。

分譲マンション販売

売上高263億90百万円(前期比12.8%増)、セグメント利益27億13百万円(同11.3%増)。「ワコーレ神戸北野ザ・テラス」(97戸、33億14百万円)や「ワコーレ深江駅前ガーデンズ」(88戸、25億30百万円)等の16棟が竣工した事に加え、前16/2期に竣工した「ワコーレシティ神戸三宮」(147戸、48億52百万円)の寄与もあり、引渡戸数が762戸と同11.1%増加した。発売戸数は、神戸・明石・阪神間を中心に17棟559戸(同32.6%減)。販売状況を示す契約戸数は716戸と同2.7%増加した(金額ベースでは同12.7%増の286億58百万円)。この結果、期末時点の契約済未引渡戸数は853戸と同5.1%減少(金額ベースでは同7.2%増の339億29百万円。)完成在庫は、ワコーレ姫路クロススクエアの9戸のみ。仕入については市況観から用地仕入を厳選し、同14.8%減の663戸となった。

戸建て住宅販売

売上高13億56百万円(前期比22.6%減)、セグメント損失6百万円(前年同期は48百万円の利益)。許認可取得や近隣交渉等、着工までの調整業務に時間を要したため竣工が遅れ、引渡戸数が38戸と計画の60戸を大きく下回った。

その他不動産販売

売上高11億85百万円(前期比19.0%減)、セグメント利益1億18百万円(同31.2%減)。木造収益物件4棟・23戸を含む賃貸マンションや土地等12物件を販売したが、収益物件の販売時期変更等の要因で減収・減益となった

不動産賃貸収入

不動産賃貸収入23億45百万円(前期比4.5%増)、セグメント利益9億52百万円(同2.7%増)。住居や店舗・事務所等の既存物件の稼働率が高水準で推移する中、前期に購入した物件が寄与した。

期末総資産は前期末に比べて53億42百万円増の762億18百万円。資産では、引渡が順調に進んだ事で現預金が、事業用地の仕入で仕掛販売用不動産が、それぞれ増加する一方、「ワコーレシティ神戸三宮」の引渡が進み販売用不動産が減少した。負債では、仕入債務、有利子負債等が増加した。事業用地については、20/2期分まで手当てできたと言う。自己資本比率は24.6%(前期末24.8%)。

期末時点の借入先構成比は、大手銀行42.4%(前期末42.5%)、地方銀行36.2%(同34.6%)、信用金庫21.4%(22.9%)。

引渡が順調に進み18億76百万円の営業CFを確保した。マンション管理を手掛ける晴耕雨耕(株)の株式取得による支出があったものの、賃貸用不動産の取得が減少したため投資CFのマイナス幅が縮小し、前期は100億95百万円のマイナスだったフリーCFが15億78百万円の黒字に転じた。

2018年2月期業績予想
(1)事業環境

首都圏では建築コストの上昇による販売価格の高騰でマンション販売が減速しているが、相対的に分譲価格の低い近畿圏でのマンション販売は堅調。2016年は(戸当たり)平均価格が3,919万円と前年比3.5%上昇したものの(㎡単価は同5.8%上昇の61.6万円)、近畿圏供給戸数は18,676戸と同1.3%増加し、契約率も71.9%と同1.1ポイント改善した(好不況の目安とされる70%を上回った)。
一方、神戸市・阪神間では、神戸市東部(東灘区、灘区、中央区)、芦屋市、西宮市、伊丹市等、人気エリアで住宅地価の上昇が続いており、2016年は、平均価格が同10.3%上昇(㎡単価は同9.0%上昇)した兵庫県下で供給戸数が2,167戸と同8.4%減少。神戸市は平均価格が3,665万円と同7.9%上昇(㎡単価は61.8万円と同8.2%上昇)し、供給戸数が同30.3%減少した。

前期比10.0%の増収、同0.3%の経常増益を見込む

売上高は前期比10.0%増の345億円。このうち主力の分譲マンション販売は、24棟の竣工・700戸の引渡を予定しており、同3.8%増の274億円を見込む。この他、その他不動産販売が開発用地や小型の賃貸マンション等の販売で30億円と同153.2%増加する他、55戸の引渡を計画している戸建て住宅販売が18億50百万円と同36.3%増加する見込み。一方、不動産賃貸収入は保守的に同6.2%減の22億円を見込んでいる。

利益面では、用地価格及び建築コストの高止まりで分譲マンション販売を中心に原価率の上昇が見込まれ、売上総利益は小幅な増加にとどまる見込み。地域拡大や大型物件の発売等に伴う販売活動の積極展開と体制整備に向けた人員拡充に伴う販管費の増加が負担となり、営業利益は30億円と同2.1%の減少が見込まれる。ただ、17/2期に計上された用地仕入に伴う資金調達費用の反動減による営業外損益の改善で経常利益は22億円と同0.3%増加する見込み。

配当は1円増配の期末28円を予定しており、8期連続の増配となる(予想配当性向は20.0%)。

分譲マンション販売は、24棟・700戸の引渡を予定しており、前期末現在、497戸の契約を終えている(契約率71.0%)。引渡は、第1四半期250戸、第2四半期155戸、第3四半期160戸、第4四半期135戸を予定しており、当期も上期偏重となる見込み。発売戸数は当初17/2期に発売を予定していた総戸数200戸の大型物件を含む740戸を予定しており、契約戸数も同数の740戸を予定。現在、「ワコーレ新神戸マスターズレジデンス」(総戸数122戸、2018年3月引渡予定)、「ワコーレ神戸三宮トラッドタワー」(総戸数194戸、2018年3月引渡予定)等の販売を手掛けている。仕入については慎重な仕入に徹する考え。

引き続き、市街地商店街「市場」の再開発(エリアリノベーション)や近隣エリア(大阪市内、北摂地域、兵庫県姫路市)への展開も進めていく。近隣エリアへの展開では、北摂エリア(大阪府吹田市)で新たに2物件を取得し、現在、プロジェクトが進行中である。

戸建て住宅販売では、「ワコーレノイエ明石東人丸町」(兵庫県明石市、総区画数10区画)等55戸の引渡を計画しており、計画達成に向けスケジュール管理を徹底する。その他不動産販売では、木造収益物件7棟・55戸等の販売を計画しており、木造収益物件14棟・123戸、鉄骨収益物件11棟・166戸等のプロジェクトも進行中である(16/2期以降、従来の木造収益物件に加え、鉄骨収益物件の開発にも取り組んでいる)。分譲マンション販売で培った地元業者の仕入ネットワークを活用して用地情報を収集し、収益物件開発を加速していく考え。

一方、不動産賃貸収入については、量よりも質重視の観点からポートフォリオの構築に取り組んでいく考え。

今後の注目点
リーマン・ショック後のマンション市況の悪化で10/2期は経常損失を余儀なくされたが、11/2期以降、利益面では安定成長を続けており、7期連続の増配。安定した利益成長を重視し、それに連動した配当で株主に報いる考えだ。
8期連続の増配を予定している18/2期は営業利益がわずかに減少し、経常利益がほぼ前期並みにとどまる見込みだが、売上原価や販管費の計画は例年の通り保守的。引渡予定分の71%の契約を前期末までに完了しているため、竣工・引渡によほどの狂いが生じない限り、分譲マンションの業績は上振する可能性が高い。ただ、大きく上振れする事はないだろう。発売・契約の大半が来期以降を見据えてのものとなるため、利益面でも9期連続の増配に向けた取り組みが優先されるものと思われる。
<参考:コーポレート・ガバナンスについて>
◎コーポレート・ガバナンス報告書       更新日:2016年5月27日
基本的な考え方

当社のコーポレートガバナンスに関する基本的な考え方は、健全かつ透明性が高く効率の良い経営体制の確立を最重要課題と考え、その充実に取り組んでおります。また、当社は小規模な組織でありますが、相互牽制や独立性にも配慮したシンプルで効率的な組織体系を構築しており、意思決定の迅速化と透明性の高い経営の実現を一層強固なものとするため、以下の5項目を重点にガバナンス体制の整備に努めております。

1.取締役会における実質的な議論に基づく監督機能の発揮
2.常務会による経営の意思決定のための重要事項の適時適切な審議
3.監査役による実効性の高い監査の実施
4.内部監査室の設置、内部統制委員会の開催等による内部管理体制の整備
5.コンプライアンス体制の実現に向けた法律事務所等の外部機関との連携

尚、同社はコーポレートガバナンス・コードの「基本原則」をすべて実施している。

<参考:ESGへの取組み>

同社はESGへの取り組みとして、居住者の、安心、安全、健康に配慮した住宅づくりに取り組むと共に、自然災害時の住宅補償や青少年育成支援を通して社会貢献にも力を入れている。また、ガバナンスの面では、コーポレートガバナンス報告書で説明がなされているように、健全かつ透明性が高く効率の良い経営体制の確立を最重要課題と考え、ガバナンス体制の整備と充実に取り組んでいる。

<環境>

神戸市準拠の環境性能を分譲マンションに採用している他、スマートマンションへの取組みも進めている。また、木造住宅については、木造住宅用制震装置を標準搭載しており、この他、木造に限らず、住宅全般についてシックハウス対策を講じている。

<社会>

兵庫県が2005年9月から全国に先駆けて導入した住宅再建共済制度「フェニックス共済」(自然災害で被害を受け、再建、補修等を行う際に給付金が支払される)に加入し、兵庫県下で同社が販売する分譲マンションは全てについて、引渡から1年間の共済掛金を負担している。また、建築業の人手不足の深刻化を踏まえて、建築業を志す学生が仕事内容を具体的にイメージできるよう、施工中の分譲マンションを大学授業の教材として提供している他、こども絵画コンクール「ぼく・わたしの住みたい家」の主催、ヴィッセル神戸サッカースクールパートナーや神戸新聞社子育て支援プロジェクト「すきっぷ」への協賛等、青少年の育成を通しての社会貢献にも力を入れている。

上記に加えて、「働きやすい職場環境づくり」にも取り組んでおり、従業員が働きやすい職場環境づくりを念頭に、有休休暇、時間単位休暇をはじめとした各種福利厚生制度の充実に努めている。また、女性の就業環境改善のため産前産後休暇・育児休暇や時短勤務制度を制定している他、従業員の健康維持のため、産業医を交えた衛生委員会を毎月開催すると共に、健康診断やメンタルヘルスチェックを実施する等、社員の健康状態の把握にも努めている。

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