(8931:JASDAQ) 和田興産 2017年2月期第2四半期業績レポート

2016/11/24

wadakohsan

今回のポイント
 
・分譲マンション販売における大型プロジェクトの引渡が16/2期の期末から翌期初に行われた影響で、前16/2期は例年以上に第4四半期に売上が集中したが、逆に17/2期は、事業サイクルの円滑化で売上の平準化が進んでいる事もあり、上期中心となる。実際、この上期は分譲マンションの引渡戸数の大幅な増加で売上高が前年同期の2倍強に拡大し、営業利益も前年同期の6億06百万円から25億84百万円に拡大した。

・通期予想に変更はなく、前期比10.5%の増収、同3.0%の営業減益。資産の入れ替えで不動産賃貸収入が減少予定であるものの、分譲マンション販売や戸建て住宅販売が伸びる計画。ただ、第3四半期以降に発生する販促費や人件費の増加を織り込んでいるため、利益予想は保守的。配当は1 株当たり年26 円を予定(普通配当を3 円増配)。

・主力事業において、下期引渡物件の契約率が既に85%を超えている事から、通期業績に不安はない。用地価格の上昇を踏まえて、仕入を慎重に進めていく考えだが、リスクを回避しながら、いかにして成長の原資を確保していくかが今後の課題である。

 
会社概要
 
明治32年(1899年)創業の老舗不動産会社。兵庫県神戸市・明石市・阪神間を主要地盤に、マンションや戸建て住宅の分譲、不動産賃貸及び土地有効活用等、地域密着型の不動産事業を展開。同社は用地仕入と企画に特化し、設計・建築・販売業務を他社に委託している。ブランド名「ワコーレ」を冠するマンション分譲は30戸~50戸程度の中規模マンションを中心とし、神戸市内では、15年連続で「供給戸数」第1位、18年連続で「供給棟数」第1位。2015年の近畿圏供給ランキングでは「供給戸数」第5位、「供給棟数」第2位を達成した。2016年8月末現在の累積供給実績は436棟16,489戸(着工ベース)。
 
【企業理念-共生(ともいき) 自分の生き方が他の人の幸せにつながる-】
人と人とのつながりを大切に、共に支え合い、自分の生き方が他の人の幸せにつながることを理念とする「共生(ともいき)」の思想。同社はこの想いのもと、プロダクトコンセプトとして「PREMIUM UNIQUE (プレミアムユニーク)」を掲げ、住まう一人一人の気持ちに応えながら、自身の生き方にフィットするオンリーワンの住まいづくりを目指している。
 
【沿革】
1899年1月、神戸市で不動産賃貸業を創業。1966年12月に和田興産(有)として法人化され、79年9月に和田興産(株)に改組。分譲マンションの一棟卸等で実績をつくり、91年3月、自社ブランド「ワコーレ」による分譲マンション事業を本格化。95年1月の阪神淡路大震災後は、震災復興のための優良建築物等整備事業にも従事し地域の復興に貢献した。04年9月に株式を店頭登録(12月JASDAQ市場に上場)。07年6月に「ワコーレ」シリーズが着工ベースで10,000戸を突破し、08年3月には戸建事業推進室を新設して木造戸建事業を本格化した。
 
【事業セグメント】
事業セグメントは、「ワコーレ」ブランドで展開する分譲マンション販売、「ワコーレノイエ」ブランドで展開する戸建て住宅販売(販売は両事業共に外部委託)、宅地や賃貸マンションの販売等を手掛けるその他不動産販売、マンション(賃貸マンションブランド「ワコーレヴィータ」他)、店舗、駐車場等の賃貸を行う不動産賃貸収入、及び保険代理店手数料など報告セグメントに含まれない「その他」に区分される。16/2期の売上構成比は、分譲マンション販売80.8%、戸建て住宅販売6.1%、その他不動産販売5.1%、不動産賃貸収入7.8%、その他0.3%(セグメント利益の構成比は、分譲マンション販売66.6%、戸建て住宅販売1.3%、その他不動産販売4.7%、不動産賃貸収入25.3%、その他2.1%)。
 
分譲マンション販売事業
神戸・明石地区(兵庫県神戸市、明石市周辺)、阪神地区(兵庫県芦屋市、西宮市、尼崎市)、及び兵庫県伊丹市、宝塚市周辺を主要エリアとし、大手マンション事業者と競合しない30戸~50戸程度の中規模マンションを中心に「ワコーレ」ブランドで展開。人気の高いエリアにフォーカスし、同一地域で異なるタイプのマンションを供給し、消費者の多様なニーズの取り込みと高い販売効率を実現する地域密着戦略に加えて、複数の物件を同時に一つの常設マンションギャラリーで扱う事で販売コストを抑制するマンションギャラリー戦略等、独自の戦略で効率的な事業モデルを確立している事が強み。また、近年では、大型プロジェクトへの対応や神戸・阪神間の隣接地域である大阪府北摂エリアや兵庫県姫路市への事業エリアの拡大で新たな可能性を追及している。
 
 
 
戸建て住宅販売事業
2007年より「ワコーレノイエ」ブランドで、神戸市以西を中心に10戸程度の開発を行っている。数多く寄せられるマンション用地情報の中には、立地、面積、地形等の面で戸建分譲に適した物件が少なくない。また、分譲マンションの事業期間が2年弱であるのに対して当事業は1年程度と短いため、分譲マンション竣工の谷間を埋める事ができる(資金の回転も効く)。マンション分譲で培ったデザイン性や環境面に配慮した設計・企画力等を活かしパワービルダーとの差別化を図っている。
 
その他不動産販売事業
賃貸マンション等の収益物件の企画開発及び販売(1棟売り)、宅地・工業用地等の販売を手掛けている。物件情報を有効活用する機能を担う他、資産の入れ替えに伴う賃貸物件(棚卸資産)の売却収益も当セグメントに計上される。投資家向け一棟売り賃貸住宅を強化するべく、用地取得や物件売却時の仲介業務等に強みを持つ東証2部上場の(株)日住サービス(8854)と資本・業務提携している。
 
不動産賃貸事業
住居系を中心に(16年2月末現在、保有資産全体の75.5%)、店舗・事務所等(同19.9%)、駐車場(同0.6%)、トランクルーム等(同3.9%)を運営。安定的なキャッシュ・フローが得られるビジネスとして創業時より継続する事業であり、マンション分譲という市況に左右されがちな事業のウエイトが高い同社にあって、収益の安定化に寄与している。稼働率(入居率)の向上による安定収益の確保と物件入替によるポートフォリオの質の維持・向上を基本戦略とし、主力の住居系は、一定期間経過後の入れ替えも念頭に、個人の富裕層等で購入希望者が多い2~3億円の物件を中心とした資産構成。稼働率は95%水準を維持している。また、資産と負債を適切に管理する事で投資回収期間が長期にわたるリスク、及び資産が過大になる事に伴うリスクの軽減を図っている。各物件の表面利回りは9~10%と高く、将来的には間接経費の負担を賃貸事業の安定収益でカバーすることを目指している。
 
【強み】
同社の強みは、①日本有数の住宅地である神戸、明石、阪神間を事業エリアとしており、②事業エリアにおいて「ワコーレ」ブランドが浸透している事。また、不動産市況の変動による経営リスクにさらされがちな業界にあって、③徹底したリスク管理により財務の健全性を維持し高い経営の安定性を有している事。そして、④「PREMIUM UNIQUE」のプロダクトコンセプトの下、中規模マンション中心に事業展開する事で大手不動産会社や鉄道系不動産会社等との差別化に成功する一方、大規模マンションへの対応力も有する事である。近年では、物件選定には慎重ながら、大規模マンションへの対応を強化すると共に既存事業エリアと隣接する兵庫県姫路市や大阪府下(北摂)へ事業エリアを広げており、将来の成長を高める取り組みとして注目されている。
 
日本有数の住宅地が事業エリア
日本有数の住宅地である神戸、明石、阪神間を主要な事業エリアとする事で旺盛な住宅需要を取り込むと共に情報力で比較優位を確立しており、地域に根差したコミュニティづくりでも定評がある。
 
 
関西における「ワコーレ」ブランドの浸透
関西において「ワコーレ」ブランドは浸透しており、そのブランド力は大手マンションデベロッパーに引けを取らない。日本経済新聞社大阪本社が実施した「第18回(2015年) マンションブランドアンケート」において、「個性がある」ブランド部門及び「親しみがある」ブランド部門の両部門で第5位にランクされた。
 
 
徹底したリスク管理により財務の健全性を維持
リスク管理を徹底する事で財務の健全性を維持しており、資金の調達先もバランスがとれ、かつ、安定している。この結果、多くの上場企業が淘汰されてきた不動産業界にあって、創業から110年以上を超える社歴の中で最終赤字計上はリーマン・ショックの影響を受けた10/2期のみ。安定的な配当も継続している。
 
 
大手との差別化に成功。事業エリアの拡大余地も
近畿圏では、リーマン・ショック後の不動産不況で中堅・中小のマンション事業者の淘汰が進み、大手不動産会社や鉄道系不動産会社等に絞られてきたが、これらの不動産会社は大型物件や沿線開発を得意とするため、30戸~50戸程度の中規模マンションを中心に展開する同社とは用地取得等で競合するケースが少ない。ただ、同社は更なる業容拡大に向け、既存エリアにおいて大型物件の開発に取組むと共に、既存事業エリアと隣接する兵庫県姫路市や大阪府下へ事業エリアを拡大中である。
 
 
 
 
 
 
2017年2月期上期決算
 
 
引渡戸数の増加で売上が倍増、営業利益が前年同期比4.2倍に拡大
売上高は前年同期比102.9%増の209億50百万円。事業サイクルの円滑化で売上の平準化が進んでいる事に加え、前期に竣工した総戸数471戸の大型プロジェクト「ワコーレシティ神戸三宮」の今期分の引渡が第1四半期に行われたため、分譲マンションの引渡戸数が548戸と同2.8倍に拡大した(分譲マンション販売の売上高は同141.1%増)。

利益面では、引渡戸数の増加と高採算プロジェクトの寄与で分譲マンション販売の売上総利益率が19.6%と1.7ポイント改善した他、戸建て住宅販売の売上総利益率も12.4%に回復。大型物件の供給等による販促費の増加等を吸収して営業利益が25億84百万円と同4.2倍に拡大。借入金の返済等による支払利息の圧縮等で営業外損益も改善した。

尚、主要事業である分譲マンション販売は、マンションの竣工後に購入者へ引渡が行われた際に売上高が計上される。このため、開発時期や工期等により四半期毎の業績が偏重する。「ワコーレシティ神戸三宮」の引渡が16/2期の第4四半期から17/2期の第1四半期に行われた事で、16/2期は例年以上に引渡が第4四半期に集中し、17/2期は第1四半期に集中した。
 
期初予想との比較
主に分譲マンション事業における順調な販売(契約)及び引渡しを背景に売上が上振れする中、順調な販売を踏まえた販促費用の抑制や一部の販促費用の投下が下期以降にずれ込んだ事等で販管費が期初の想定を下回った。支払利息も想定を下回り、経常利益の上振れ幅が大きくなった。
 
 
分譲マンション販売
売上高186億16百万円(前年同期比141.1%増)、セグメント利益24億51百万円(同484.9%増)。主な引渡物件は、「ワコーレシティ神戸三宮(147戸)」、「ワコーレ深江駅前ガーデンズ(88戸)」、「ワコーレKOBE元町通(66戸)」等。前年同期の引渡戸数が例年に比べて少なかったことに加え、ワコーレシティ神戸三宮(147戸)の引渡が第1四半期に行われたため、引渡戸数が同183.9%増の548戸と大きく伸びた。
一方、発売は「ワコーレ王子公園原田の森(神戸市灘区、阪急神戸線「王子公園」駅徒歩3分、総戸数36戸、2016年4月発売/完売)」、「ワコーレディ・アルクス武庫之荘(兵庫県尼崎市、阪急神戸線「武庫之荘」駅徒歩3分、総戸数24戸、16年5月発売/完売)等で、発売戸数は同77.8%増の313戸。販売状況を示す契約戸数が357戸と同21.8%増加し、契約済未引渡戸数が707戸と同28.4%減少した。また、用地価格の上昇を踏まえて慎重な仕入に徹した事で仕入戸数も272戸と同48.5%減少。完成在庫(未契約)は6戸。
 
 
戸建て住宅販売
売上高7億75百万円(前年同期比40.0%増)、セグメント利益25百万円(前年同期は42百万円の損失)。前期は建築確認や近隣調整等に時間を要したが、この上期は引渡戸数が22戸と前年同期に比べて5戸増加した。
 
その他不動産販売
売上高3億51百万円(前年同期比61.6%減)、セグメント損失2百万円(前年同期は1億11百万円の利益)。14/2期から収益物件(小型賃貸住宅)の開発に取り組んでおり、これまでの木造収益物件に加え、今期から鉄骨収益物件も開始した。この上期は、「ワコーレヴィアーノ神戸梅元町(神戸市中央区、総戸数4戸)」等、前年同期の4物件(9戸)を上回る5物件(11戸)の木造収益物件を販売したが、前年同期に発生した専門学校寮の売上計上の反動で、今期は同61.6%減となった。
 
不動産賃貸収入
不動産賃貸収入11億65百万円(前年同期比6.2%増)、セグメント利益4億83百万円(同6.5%増)。住居や店舗・事務所等の既存物件の稼働率が高水準で推移する中、前期に購入した物件が寄与した。
 
 
 
 
上期末の総資産は前期末に比べて6億40百万円増の715億17百万円。資産では、引渡が順調に進み資金の回収が進んだ事で、現預金が増加する一方、ワコーレシティ三宮の引渡のため販売用不動産が減少した。負債では、仕入債務が増加する一方、借入金の返済を進めたため有利子負債が減少した。純資産も増加し、自己資本比率26.1%となった(前期末24.8%)。
 
 
17/2期上期の新規取得は、29プロジェクト(PJ)、35億17百万円。内訳は、分譲マンション13PJ・25億78百万円、戸建て住宅6PJ・、その他10PJ。
 
 
引渡が順調に進み89億69百万円の営業CFを確保した。晴耕雨耕(株)の株式取得や有形固定資産の取得等に伴う投資CFのマイナスを吸収してフリーCFは86億50百万円。一方、財務CFは借入金の返済に伴いマイナスになった。
 
晴耕雨耕(株)の第三者割当増資の引受及び資本業務提携契約の締結
2016年3月に、阪神間を中心に分譲マンションや賃貸住宅の管理を行う晴耕雨耕(株)の発行済み株式33.3%につき第三者割当増資引受、資本業務提携契約を締結した。
これまで外部に斡旋していた管理業務の一部をグループ内に取り込む事で、開発事業とマンション管理業務とのシナジーを追求していく考え。既に賃貸住宅の管理を委託しており、今後、約300戸分のビルメンテナンス業務の委託を予定している他、阪神間の分譲マンションPJ(約400戸)の管理業務を斡旋する予定。
 
 
2017年2月期通期業績予想
 
(1)事業環境 近畿圏マンション市場動向は平均単価とm2単価が上昇し、発売戸数が減少
マイナス金利政策を受けて不動産向け融資が大幅に増加している。基準地価は商業地が9年ぶりに上昇し、住宅地は7年連続で下げ幅を縮めた。こうした中、2016年上期の近畿圏の分譲マンション供給は8,941戸と前年同期比11.5%減少した。戸当たり価格が3,810万円と同4.8%、m2単価も62.3万円と同10.9%、それぞれ上昇し、価格、単価共に4年連続の上昇となった。
同社の主要事業エリアである神戸市・阪神間では、JR新駅の開業や三ノ宮駅再開発の期待感から基準地価の上昇が続いており、高値警戒感から2016年上半期のマンション新規供給数は、神戸市(同50.2%減の782戸)、兵庫県下(同36.1%減の881戸)共に減少した。m2単価は、神戸市で62.4万円と同13.2%、兵庫県下で61.4万円と同12.9%、それぞれ上昇した。
 
 
通期業績予想に変更はなく、前期比10.5%の増収、同0.2%減の経常減益
売上高は前期比10.5%増の320億円。物件の入替で不動産賃貸収入が減少するものの、分譲マンション販売及び戸建て住宅販売が共に10%を超える増収となる見込み。不動産価格の上昇や建築業界の人手不足等の影響で用地価格及び建築コストが高止まりしているため分譲マンションを中心に原価率が上昇傾向にあるものの、採算性の良いプロジェクトが含まれているため原価率は79.5%と1ポイントの上昇にとどまる見込み。ただ、販促費の増加等で販管費が37億円と同12.5%増加、営業利益は同3.0%減の28億50百万円となる見込みである。

配当は1株当たり年26円を予定している。記念配当3円を落とし、普通配当を3円増配する。
 
 
(3)セグメント別取り組み
分譲マンション販売
通期の引渡戸数は前期比12.2%増の770戸(18棟)を計画(上期末時点の進捗率は71%)。下期は、「ワコーレ神戸北野ザ・テラス(神戸市中央区、JR神戸線「三ノ宮」駅徒歩9分、総戸数97戸、11月引渡予定/完売)等、222戸(5棟)の引渡を予定しており(期初計画は225戸だが、上期に3戸を前倒しで引渡済)、このうち190戸は上期末までに契約済みである(契約率85.6%)。
一方、仕入については、通期で750戸を計画しているが、採算性を重視して物件を厳選して仕入を行った結果、上期の仕入戸数は272戸にとどまった(進捗率36.3%)。18/2期のラインナップが揃っていることから、下期も、北摂地域(大阪府)への継続展開等、エリア拡大を進めるものの、慎重な仕入に徹する考え。
また、市街地商店街「市場」の再開発(エリアリノベーション)にも引き続き取り組んでいく。「市場」とは地域に密着した小規模商店街だが、昔ながらの商店の閉店が相次ぎ、地域の活性化と不動産の有効活用が課題となっている。ただ、その一方で、近年、郊外から中心市街地への住み換えニーズが高まりを見せており、同社は、地域密着による街づくりという自社の社会的使命も踏まえて、「市場」の再開発に取り組んでいる。神戸市灘区の水道筋商店街エリアにおいて、既に、「ワコーレ王子公園アグレア(2007年1月引渡済)」、「ワコーレ王子公園ステーションスターズ(2015年2月引渡済)」及び「ワコーレ王子公園グランデ(2016年8月引渡済)」の3棟の実績がある。
 
 
戸建て住宅販売・その他不動産販売
戸建て住宅販売では、前期の45戸を上回る60戸の引渡を計画しており、売上高は前期比14.1%増の20億円を計画。一方、その他不動産販売では、木造および鉄骨の収益物件の開発にも注力しており、現在、木造収益物件12棟・97戸、鉄骨収益物件5棟・62戸のプロジェクトが進行中。通期で14億円(前期比4.3%減)の売上高を見込んでいる。
 
 
不動産賃貸収入
量よりも質重視の観点からポートフォリオの構築に取り組んでいく。物件の入替に伴い売上高が22億円と前期比2.0%減少する見込み。
 
 
 
今後の注目点
低金利の継続や住宅に対する消費者マインド改善等の追い風もあり、上期の分譲マンション販売の契約戸数は約22%増加した。同社の上期の分譲マンションの契約金額を契約戸数で割ると4,091万円。一方、不動産経済研究所のデータによると、2016年上期の兵庫県下(神戸市を除く)の戸当平均価格は4,707万円、同じく神戸市は4,193万円。販売価格は専有面積に左右される面があるが、同社においては、物件情報をいち早く取り込む地域密着営業による仕入と、仕入から販売までの効率的なオペレーションが魅力ある価格設定を可能にしている。
主力事業において、下期引渡物件の契約率が既に85%を超えている事から、通期業績に不安はない。用地価格の上昇を踏まえて仕入を慎重に進めていく考えだが、リスクを回避しながら、いかにして成長の原資を確保していくかが今後の課題である。
 
 
 
<参考:コーポレート・ガバナンスについて>
 
 
◎コーポレート・ガバナンス報告書       更新日:2016年5月27日
基本的な考え方
当社のコーポレートガバナンスに関する基本的な考え方は、健全かつ透明性が高く効率の良い経営体制の確立を最重要課題と考え、その充実に取り組んでおります。また、当社は小規模な組織でありますが、相互牽制や独立性にも配慮したシンプルで効率的な組織体系を構築しており、意思決定の迅速化と透明性の高い経営の実現を一層強固なものとするため、以下の5項目を重点にガバナンス体制の整備に努めております。
 
1.取締役会における実質的な議論に基づく監督機能の発揮
2.常務会による経営の意思決定のための重要事項の適時適切な審議
3.監査役による実効性の高い監査の実施
4.内部監査室の設置、内部統制委員会の開催等による内部管理体制の整備
5.コンプライアンス体制の実現に向けた法律事務所等の外部機関との連携
 
尚、同社はコーポレートガバナンス・コードの「基本原則」をすべて実施している。
 
 

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