(3254:東証1部) プレサンスコーポレーション 2016年3月期業績レポート

2016/06/15

pressance

今回のポイント
・「不動産に高付加価値を創造する」というビジネスモデルの下、近畿圏、東海・中京圏を中心にファミリー向け及びワンルームマンションを企画・開発・販売する独立系マンションディベロッパー。近畿圏、東海・中京圏における分譲マンション供給戸数はそれぞれ第1位。全国でも第6位にランクインされる。豊富な供給実績と高いシェア、強力な営業力、健全な財務内容などが大きな強み。・16年3月期の売上高は前期比20.3%増の789億90百万円。ワンルームマンションが同46.4%増と大幅に伸長。ファミリーマンションも同9.1%増と堅調だった。仕入コスト増などで売上総利益率は若干低下した。販管費も増加したが増収効果で吸収し、営業利益は同14.6%増の140億57百万円、経常利益は同14.4%増の137億98百万円となった。6期連続の増収増益で、売上、利益共に過去最高を更新し、期初予想も上回った。

・17年3月期の売上高は前期比27.7%増加の1,008億39百万円と1,000億円を突破する見込み。用地取得費および建築コストの上昇で粗利率は今期も低下し、販促費用増加、人員増強を計画していること等から販管費も約3割増加するが、増収により吸収し、営業利益は同10.0%増加の154億66百万円の予想。今期より中間配当を開始。中間、期末それぞれ35円/株の合計70円/株で10円/株の増配を予定。予想配当性向は10.0%。

・同社はJPX日経400インデックスに採用されるなど、高いROEを実現しているが、PERは現在5倍台と低水準にとどまっており、会社側は企業価値を正確に市場に反映させる必要があるとの考えから、IR活動へ一段と積極的に取組む考えだ。
期首の受注進捗、用地取得状況などから当面は安定的な業績推移が見込まれ、同社の特長である高い収益性も大きく変わる事は無いだろう。他地域圏への展開など、中長期的な更なる業容拡大に向けた取り組みに注目したい。

会社概要

「不動産に高付加価値を創造する」というビジネスモデルの下、近畿圏、東海・中京圏を中心にファミリー向け及びワンルームマンションを企画・開発・販売する独立系マンションディベロッパー。近畿圏、東海・中京圏における分譲マンション供給戸数はそれぞれ第1位。全国でも第6位にランクインされる。豊富な供給実績と高いシェア、強力な営業力、健全な財務内容などが大きな強み。

【沿革】

大手マンションディベロッパーにおいて実績を上げていた山岸忍社長が、1997年10月に不動産販売を行う事を目的とし同社の前身である(株)日経プレステージを設立。1998年には初の自社ブランドマンションである「プレサンス難波東」を販売した。2000年には初の自社開発物件である「プレサンス心斎橋EAST」を販売するなど着実に実績を積み上げていく。
2002年、商号を現在の「株式会社プレサンスコーポレーション」に変更。
近畿圏から事業エリアを拡大し、2003年には東海エリアで初めての自社開発物件である「プレサンス名古屋城前」の販売を行うなど業容は順調に拡大し、2007年に東京証券取引所市場第2部に上場した。
2008年に東京支店を開設し、首都圏での事業展開も開始。着実な事業エリア拡大であったため、同年発生したリーマンショックの影響を大きく受ける事も無く成長を続け、2013年、東証1部にステップアップした。

【企業理念】
「一隅を照らす」

「一隅を照らす」とは、「一人一人が自身が置かれたその場所で精一杯努力し、他の人々のためにも働くことでまわりを明るく照らす。それがひいては社会全体を明るく照らし、世界の人々の平和や幸福の実現に結びつく。」という比叡山延暦寺(滋賀県)を開創し天台宗を開いた伝教大師・最澄上人の教え。滋賀県出身の山岸社長が同社の礎としている。

また、「一人一人が自身が置かれたその場所で精一杯努力すること」に大きな価値を見出しており、「凡事徹底」という考え方を全社の行動指針としている。
(詳細は「土井専務に聞く」を参照)

【市場環境など】
◎市場環境

一般社団法人不動産協会の調査によれば、平成27年度(平成27年4月~平成28年3月)の分譲マンション供給戸数は、近畿圏、中部圏、首都圏、3大都市圏合計でそれぞれ、12,519戸、2,271戸、30,084戸、44,874戸となっている。

同社資料(出所:不動産経済研究所)によれば、同社は分譲マンション供給ランキングにおいて、近畿圏で6年連続第1位(2015年 1,669戸)、東海・中京圏で5年連続第1位(2015年 695戸)に加え、全国でも第6位(2015年2,512戸)と高いシェアを有している。

◎同業他社

上の表に示されている企業と同社を様々な角度から比較してみた。

他社と比較すると、規模は決して大きくないながらも、完成在庫の少なさ、高水準な自己資本比率、低水準な有利子負債依存度、高収益性(経常利益率、ROE)が目を引く。
ただ一方でPBRは1倍を超えているもののPERは低水準にとどまっている。
多くの投資家に対する更なる認知度の向上が必要となる。

【事業内容】

事業セグメントは、投資型分譲マンションであるワンルームマンションおよび実需向け居住型分譲マンションであるファミリーマンションの企画・開発・販売を中心とした「不動産販売事業」と、ワンルームマンションの賃貸管理事業、賃貸事業、建物管理などを手掛ける「その他」の2セグメント。

◎商品構成

同社が手掛けるマンションの概要は以下の通り。
価格帯はワンルームで約1,600万円、ファミリーで約3,200万円となっている。

◎事業エリア

自社ブランドマンションの販売を開始した1998年11月以降2016年3月末までの累計販売戸数は、近畿圏、東海・中京圏中心に全国で437棟、27,698戸となっている。

直近、2016年3月期の地域別供給戸数を見ると、近畿圏
が67%、東海・中京圏が26%などとなっている。

ワンルームマンションは、近畿圏、東海・中京圏、ファミリーマンションは両圏に加え東京、沖縄を事業エリアとしている。首都圏は、市場規模は大きいものの、土地仕入コスト、販売価格等の要因からワンルームマンションは手掛けず、ファミリーマンションのみ分譲している。
今後は近畿圏、東海・中京圏におけるブランド力、シェアを更に向上させるとともに、他地域への展開も検討していく考えだ。

【特長と強み】
①豊富な供給実績と高いシェア

前述の様に、同社は本社所在地の近畿圏のみならず、東海・中京圏において分譲マンション供給実績No.1であることに加え、全国レベルでも第6位にランクイン(2015年)という実力を有している。
高いシェアは、スケールメリットによる建築コストの低減や情報収集力の向上など大きなメリットをもたらしている。

②販売力の強さ

ワンルームマンションの販売において、同社では、営業部門全体で1物件を集中的に販売している。同一条件の物件を全員で販売することにより、社内競争が促され、営業員の士気向上に繋がっている。
また自社開発の同一ブランドのみを販売していることから、営業スタッフは物件の仕様や特長について細かい点まで熟知しているため、顧客の信頼も高い。
加えて、様々な手法で、潜在的なユーザーの掘り起こしに力を入れており、需要や市況変化への対応力が高い。
これらの要因により、早期完売と安定した売上を実現している。

③健全な財務内容

高利益率、少ない完成在庫、早期の資金回収、プロジェクト融資の早期返済などにより高い自己資本比率を維持しており、有利な土地仕入が可能となっている。

2016年3月期は建築コストの上昇により粗利率や経常利益率は前期よりも低下したが、高水準を維持している。
また積極的な土地仕入を行ったため借入が増加し自己資本比率は低下したが、財務の健全性に影響の出るレベルではない。

④優れた商品力

「立地」、「仕様」、「価格」の3点において購入者に対し高い満足度を提供している。
「立地」においては利便性と先進性を重視し、都心の主要駅から徒歩10分圏内の物件を厳選する。
「仕様」においては高級感、快適性、機能性を重視し、浴室換気乾燥機付きユニットバス、ガス温水式床暖房、防音サッシ、遮音フローリングを標準装備として物件に高い付加価値を加えている。
「価格」については、高級感を持たせながらもリーズナブルな販売価格設定によって、高いコストパフォーマンスを実現している。
この様な取り組みにより、同社物件は長期にわたる高い資産価値・ブランド価値を有している。

⑤圧倒的な情報収集力

マンションディベロッパーにとっては、良質なマンション用地情報を、仲介業者、金融機関などからいかにして他社に先駆けて収集することができるかが、業容拡大のための重要なポイントである。
リーマンショックで多くの同業他社が土地の仕入に踏み切れなくなった際、財政状況が良好だった同社はこれを好機と捉え積極的な仕入れ活動を展開した。

仲介会社等にとっては、不況期でも仕入を積極的に行う同社の存在は極めて重要であった。また、大手ディベロッパーに比べると、意思決定のスピードが迅速である点も仲介会社等にとっては大変魅力的であったため、「取引のメリットが大きい会社」と評価され、「新しい土地情報はまずプレサンスへ」という関係性が構築された。
リーマンショックの影響が鎮静化した現在でもこの関係はより強固なものとなっており、同社競争力の高さの一因となっている。
意思決定のスピードが迅速である点およびブランド力の向上によって、本来であれば大手ディベロッパーに持ち込まれるような大型案件も先に同社に持ち込まれるケースも増えているという。

⑥安定した収益力

2007年12月に上場した同社はこれまでに、最初に期初予想を発表した2009年3月期以降、2016年3月期まで8回の決算を発表してきた。売上高、経常利益の期初予想と実績の乖離を検証すると、売上高では4回未達の期があったものの、経常利益に関しては未達となったことは上場以来1度も無い。
不動産市況に大きく影響されることなく安定・継続して収益を上げることができる点も同社の大きな特長といえよう。

高いマージン(売上高当期純利益率)を背景に高ROEを実現している。
過去3年間の営業利益、ROE、時価総額の3つの指標で一定の基準を満たしているため、2015年8月にJPX日経400インデックス(※)銘柄に選定された。今後も高ROEの維持に注力する考えだ。

※JPX日経400インデックス
資本の効率的活用や投資者を意識した経営観点など、グローバルな投資基準に求められる諸要件を満たした、「投資者にとって投資魅力の高い会社」400銘柄で構成される株価指数。
2016年3月決算概要
6期連続の増収増益で売上、利益共に過去最高を更新

売上高は前期比20.3%増の789億90百万円。ワンルームマンションが同46.4%増と大幅に伸長。ファミリーマンションも同9.1%増と堅調だった。仕入コスト増などで売上総利益率は若干低下した。来期竣工予定のタワーマンションの販売費、インセンティブを含めた人件費など販管費も増加したが増収効果で吸収し、営業利益は同14.6%増の140億57百万円、経常利益は同14.4%増の137億98百万円となった。
6期連続の増収増益で、売上、利益共に過去最高を更新し、期初予想も上回った。

(不動産販売事業)

ファミリーマンション「プレサンスロジェシリーズ」のプレサンス ロジェ難波GRANDWEST(総戸数194戸)等の販売が順調に推移した。

(その他)

自社保有の賃貸不動産が順調に稼働し、受取家賃収入が増加した。

販売用不動産は前期末比15億71百万円増加の41億73百万円。仕掛販売用不動産は同195億21百万円増加の883億76百万円。
短期有利子負債はほぼ同水準。積極的に仕入を行ったため長期有利子負債は同234億65百万円増加の512億97百万円で、有利子負債合計は同231億58百万円増加の567億6百万円となった。
この結果自己資本比率は前期末より3.5%低下し、40.4%となった。

BS上のたな卸資産(販売用不動産と仕掛販売用不動産の合計)から建築代金等を控除した、取得済用地のたな卸資産は、ワンルームマンションで17,684百万円(5,083戸)、ファミリーマンションで36,465百万円(4,881戸)。
今期以降の毎期の引渡戸数をワンルーム1,600~1,700戸、ファミリー1,500~1,800戸と仮定すると、どちらも2019年3月期までの3期分の用地を既に取得した形である。

仕入債務の減少などで営業CFのマイナス幅は拡大。定期預金の預入による支出により投資CFのマイナス幅は拡大した結果、フリーCFのマイナス幅も拡大した。
長期借入による収入が増加したため財務CFのプラス幅は拡大した。
キャッシュポジションはほぼ変わらず。

2017年3月期業績予想

 

7期連続の増収増益で過去最高を更新へ

売上高は前期比27.7%増加の1,008億39百万円と1,000億円を突破する見込み。
開発用地の取得費の上昇やマンションの建築工事費が高止まりしているものの、住宅取得支援制度が継続して実施されること、雇用情勢が改善傾向を示していること等から、都心部のマンション契約率は、今後も堅調に推移すると会社側は見ている。
用地取得費および建築コストの上昇で粗利率は今期も低下し、広告・モデルルームなどの販促費用が増加すること、事業規模拡大に伴い人員増強を計画していること等から販管費も約3割増加するが、増収により吸収し、営業利益は同10.0%増加の154億66百万円の予想。
今期より中間配当を開始。中間、期末それぞれ35円/株の合計70円/株で10円/株の増配を予定している。予想配当性向は10.0%。

直近では建築コストは微弱ながらも低下傾向を見せ始めており、再来期後半からの粗利率上昇要因となる。また、販管費の増加は滋賀県、大阪府での大型プロジェクトのための広告費などであり、来期、再来期の売上増に繋がるものである。

マンション販売事業の今期売上高予想945億円に対し、期首時点で65.3%の受注進捗となっている。
ワンルームマンションの販売が好調なため、進捗率は例年を上回っている。

今期もワンルームマンション、一棟販売売上が大きく増加する。ファミリーマンション売上も2桁の増加。
供給戸数は前期を約4割程度上回る見込み。前述の全国ランキングにあてはめると、3位に相当する供給戸数である。

従来はワンルームで1棟60~80戸、ファミリーも1棟50~60戸程度が中心であったことから比較すると、物件の大型化が進んでいる。
前述したように、豊富な供給実績、高いシェアが評価され、大型物件情報が持ち込まれるケースが増加している。

(その他)

賃貸不動産の増加に伴い、受取家賃収入が増加し、売上高は同12.9%増の36億61百万円と2桁増を予想している。

今後の取り組み
①ストック事業の拡大

同社は、マンションを継続的に供給することにより管理棟数、管理戸数を着実に増加させてきた。今後もワンルームマンション、ファミリーマンションの販売に注力することにより管理棟数、管理戸数を更に拡大させる。
2016年3月末で建物管理棟数241棟、賃貸管理戸数12,204戸という蓄積を活用し、マンションを中心とした不動産賃貸管理事業、建物管理事業、優良なマンションを自社で保有し賃貸収益を得るマンション賃貸事業をストック事業として展開し、安定収入源の確保を図る考えだ。

②ホテル事業の展開

インバウンド(訪日観光客)需要の拡大によりホテル不足が顕著になっている。
こうした環境下、これまでマンション建築で培ってきた用地取得、立地選定、建築コストに関するノウハウを活かし、大阪、京都の中核駅に隣接したワンルーム事業用地の中から、ホテル事業の方がより高い収益を見込むことができる用地をホテルに転用する。

今後は、①ホテル事業会社への売却、②自社で保有しホテル運営会社に運営を委託、③自社で保有し自社で運営、といったケースを視野に入れ、具体的にどう進めていくかを多角的に検討中。
2018年3月期に大阪2棟、京都1棟、2019年3月期に大阪2棟が完成の予定で、5棟中1棟はホテル運営会社へ運営を委託し、運営ノウハウの蓄積を図る。

③来期以降の主要プロジェクト

以下2件の大型プロジェクトの開発を進めている。

◎「プレサンス レジェンド 琵琶湖」

滋賀県琵琶湖畔に総497邸のファミリーマンションを建設。琵琶湖畔では過去最大級プロジェクトで、全邸レイクビューを実現する。京都市内はもちろん大阪方面へのアプローチもスムーズな立地で、周辺には大型ショッピング施設など、生活施設も充実している。
2018年2月中旬竣工予定。

◎「プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー」

地上30階建、総戸数337戸の大阪初の超高層免震タワーマンションプロジェクト。40㎡台のコンパクトタイプから、 130㎡超のファミリータイプまでを用意する。また、パーティルーム、スカイラウンジ、フィットネス等多彩な共用施設の設置を予定している。
2018年1月下旬竣工予定。

土井専務に聞く

専務取締役管理本部長 土井 豊氏は山岸社長が同社を設立する以前からの知己であり、同社設立2年後の1999年に社長室長として入社。主に管理部門から同社の成長を支えてきた。
今回は土井専務に、同社強みの源泉、今後の取り組みなどを伺った。

「当たり前のことを一切手を抜かずやり続ける『凡事徹底』が当社の行動指針」
当社の企業理念である「一隅を照らす」には、「一人一人が、自身が置かれたその場所で精一杯努力すること」の大切さを説いている。
この大切さをより具体的に表現し、当社の行動指針としているのが「凡事徹底」だ。
例えば営業においては「たくさんマンションを売る法則」などというものはない。やるべき事を一生懸命やり、実績が全く上がらなかったとしても、成果を出すためにはそれでも同じ事をやり続けなければならない。
ただ、「やり続ける。」とは、単に営業を続けるということではなく、徹底的に、自分が嫌だなと思う事でも一切手を抜かずやり続けるということ。人間は弱いのでどこかで手を抜いてしまいがちである。しかし、手抜きをせずやり続ければ、いつか才能に関係なく結果は必ず付いてくると考える。
当社では営業のみならず全ての部門で、「一隅を照らす」、「凡事徹底」を浸透させるよう日々取組んでおり、これが当社の強さの源泉になっている。
「成長力の源泉となる人材教育に注力」
当社成長力の源泉は何をおいても人材だ。そのため人材教育には大変力を入れている。当社の強みである販売力の強さは、当社の教育力の現れでもある。
新入社員を一日でも早く戦力化する事が重要だが、そのために新入社員は先輩社員と常に行動を共にし、先輩社員のお客様への電話対応、資料作成、訪問時の会話など、成約に至るあらゆるシーンを繰り返し、繰り返し目で見て、耳で聞き、肌で体験させる。こうした成功体験の積み重ねによって、新入社員であっても、一人でクロージングできるまで自ずと成長していく。
「安定して成長を続ける当社に是非注目していただきたい」
当社は上場来、リーマンショックを挟んでも大きな痛手を被ることなく安定的に業績を拡大させてきた。
これは、常にエンドユーザーに向き合い、その声を吸い上げて方向性を決めているからで、機動的かつ大胆に方向転換を行うことができるのも当社の特長だ。
現在今後3年分の用地は既に取得済であり、売上を確保するために無駄なものを仕入れるというようなことはしなくて済む。そのため、お客様に対して適正な価格設定でマンションをご提供できる。
今後も毎年営業利益10%増を目指して安定的に成長を続けるとともに、投資のための内部留保と利益還元のバランスを考慮の上、安定的に配当を行っていく。
是非当社の今後に期待してください。
今後の注目点
同社はJPX日経400インデックスに採用されるなど、高いROEを実現しているが、PERは現在5倍台と低水準にとどまっており、会社側は企業価値を正確に市場に反映させる必要があるとの考えから、IR活動へ一段と積極的に取組む考えだ。
期首の受注進捗、用地取得状況などから短期的には安定的な業績推移が見込まれ、同社の特長である高い収益性も大きく変わる事は無いだろう。
他地域圏への展開など、中長期的な更なる業容拡大に向けた取り組みに注目したい。
<参考:コーポレートガバナンスについて>
◎コーポレートガバナンス報告書

同社はコーポレートガバナンス・コード適用以降のコーポレートガバナンス報告書を2015年11月30日に提出している。

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