(8931:JASDAQ) 和田興産 2015年2月期業績レポート

2015/04/30

WadaKohsan

今回のポイント
・15/2期は前期比7.3%の減収、同3.7%の経常増益。不動産賃貸収入が増加したものの、分譲マンション販売、戸建て住宅販売、その他不動産販売の売上(引渡)が減少。大型プロジェクト関連の先行投資(広告宣伝費)が負担となり、営業利益が同1.4%減少した。もっとも、分譲マンション販売の契約(大半が翌16/2期に引き渡し=売上計上)は好調に推移し、販売状況を示す契約高が同39.6%増加。期末の契約済未引渡高も同49.9%増加した。・16/2期は前期比2.0%の減収、同2.7%の経常減益予想。15/2期の契約が大きく伸びたものの、大型プロジェクト(ワコーレシティ神戸三宮、総戸数431戸・完売)の引き渡しが17/2期にまたがるため、分譲マンションの引渡戸数が同8.5%減少する。発売戸数及び契約戸数も、上記プロジェクトの反動で減少する見込み。1株当たり配当は普通配当を1円増配すると共に、法人設立50年の記念配3円を加えた26円を予定(16/2期に創業116年、法人設立50年を迎える)。

・15/2期に続き、16/2期も減収、営業減益が見込まれる。しかし、主力の分譲マンション販売の経営指標である契約戸数、発売戸数、仕入戸数の水準は高く、過去からの推移をみると順調に拡大している事がわかる。17/2期は住宅資金に関する贈与税の非課税枠拡大や住宅エコポイント制度の再開といった政策の後押しも期待できるため、3期ぶりの増収・営業増益で溜飲を下げてくれそうだ。

会社概要

明治32年(1899年)創業の老舗不動産会社。兵庫県神戸市・明石市・阪神間を主要地盤に、マンションや戸建て住宅の分譲、不動産賃貸、及び土地有効活用等、地域密着型の不動産事業を展開。同社は仕入と企画に特化し、設計・建築・販売業務を他社に委託している。ブランド名「ワコーレ」を冠するマンション分譲は30戸~50戸程度の中規模マンションを中心とし、神戸市内では、14年連続で「供給戸数」第1位、17年連続で「供給棟数」第1位。エリアを近畿圏全体に広げても、「供給棟数」第4位の実績を誇る(いずれも2014年)。2015年2月末現在の累積供給実績は408棟15,461戸(着工ベース)。

【企業理念-共生(ともいき) 自分の生き方が他の人の幸せにつながる-】

人と人とのつながりを大切に、共に支え合い、自分の生き方が他の人の幸せにつながることを歓びとする「共生(ともいき)」の思想。同社はこの想いのもと、プロダクトコンセプトとして「プロダクトコンセプトPREMIUM UNIQUE (プレミアムユニーク)」を掲げ、住まう一人一人の気持ちに応えながら、自身の生き方にフィットするオンリーワンの住まいづくりを目指している。

【沿革】

1899年1月、神戸市で不動産賃貸業を創業。1966年12月に和田興産(有)として法人化され、79年9月に和田興産(株)に改組。分譲マンションの一棟売り等で実績をつくり、91年3月、自社ブランド「ワコーレ」による分譲マンション事業を本格化。95年1月の阪神淡路大震災後は、震災復興のための優良建築物等整備事業にも従事し地域の復興に貢献した。04年9月に株式をJASDAQ市場に上場。07年6月に「ワコーレ」シリーズが着工ベースで10,000戸を突破し、08年3月には戸建事業推進室を新設して木造戸建事業を本格化した。

【事業セグメント】

事業セグメントは、「ワコーレ」ブランドで展開する分譲マンション販売、「ワコーレノイエ」ブランドで展開する戸建て住宅販売(販売は両事業共に外部委託)、宅地や賃貸マンションの販売等を手掛けるその他不動産販売、マンション(賃貸マンションブランド「ワコーレヴィータ」他)、店舗、駐車場等の賃貸を行う不動産賃貸収入、及び保険代理店手数料など報告セグメントに含まれない「その他」に区分される。

分譲マンション販売事業

神戸・明石地区(兵庫県神戸市、明石市周辺)、阪神地区(兵庫県芦屋市、西宮市、尼崎市)、及び兵庫県伊丹市、宝塚市周辺を主要エリアとし、大手マンション事業者と競合しない30戸~50戸程度の中規模マンションを中心に「ワコーレ」ブランドで展開。人気の高いエリアにフォーカスし、同一地域で異なるタイプのマンションを供給し消費者の多様なニーズの取り込みと高い販売効率を実現する地域密着戦略に加えて複数の物件を同時に一つの常設マンションギャラリーで扱う事で販売コストを抑制するマンションギャラリー戦略等、独自の戦略で高収益な事業モデルを確立している事が強み。また、近年では、大型プロジェクトへの対応や神戸・阪神間の隣接地域への事業エリアの拡大で新たな可能性を追及している。

戸建て住宅販売事業

2007年より「ワコーレノイエ」ブランドで、神戸市以西を中心に10戸程度の開発を行っている。数多く寄せられるマンション用地情報の中には、立地、面積、地形等の面で戸建分譲に適した物件が少なくない(賃貸マンションに適した物件であれば不動産賃貸事業となる)。また、分譲マンションの事業期間が2年弱であるのに対して当事業は1年程度と短いため、分譲マンション竣工の谷間を埋める事ができる上(資金の回転も効く)、マンションほどに建築資材高の影響を受けない等の事業メリットを有する。マンション分譲で培ったデザイン性や環境面を配慮した設計・企画力等を活かしパワービルダーとの差別化を図っている。

その他不動産販売事業

賃貸マンション等の収益物件の企画開発及び販売(1棟売り)、宅地・工業用地等の販売を手掛けている。物件情報を有効活用する機能を担う他、資産の入れ替え伴う賃貸物件(棚卸資産)の売却収益も当セグメントに計上される。投資家向け一棟売り賃貸住宅を強化するべく、入居者の斡旋や管理業務、更には売却時の仲介業務等に強みを持つ東証2部上場の(株)日住サービス(8854)と資本・業務提携している。

不動産賃貸事業

住居系を中心に(15年2月末現在、保有資産全体の76.2%)、店舗・事務所(同20.1%)、駐車場(同0.8%)、トランクルーム(同2.9%)を運営。安定的なキャッシュ・フローが得られるビジネスとして創業時より継続する事業であり、マンション分譲という市況に左右されがちな事業のウエイトが高い同社にあって、収益の安定化に寄与している。稼働率(入居率)の向上による安定収益の確保と物件入替によるポートフォリオの質の維持・向上を基本戦略とし、主力の住居系は、一定期間経過後の入れ替えも念頭に、個人の富裕層等で購入希望者が多い2~3億円の物件を中心とした資産構成。稼働率は95%水準を維持している。また、資産と負債を適切に管理する事で投資回収期間が長期にわたるリスク、及び資産が過大になる事に伴うリスクの軽減を図っている。各物件の表面利回りは9~10%と高く、将来的には人件費等の負担を賃貸事業の安定収益でカバーすることを目指している。

【強み】

日本有数の住宅地である神戸、明石、阪神間を主要な事業エリアとする事で旺盛な住宅需要を取り込むと共に情報力で比較優位を確立しており、地域に根差したコミュニティづくりでも定評がある。また、大阪府北部等、既存事業エリアの隣接地に開拓余地の大きい優良住宅地を有する事も強み。

また、過度なレバレッジを避け、リスク管理を徹底する事で健全な財務体質を維持しており、資金の調達先もバランスがとれ、かつ、安定している。この結果、多くの上場企業が淘汰されてきた不動産業界にあって、創業から110年以上を超える社歴の中で損失計上はリーマン・ショックの影響を受けた10/2期のみ。配当を継続する事で株主への還元も続けている。

近畿圏では、リーマン・ショック後の不動産不況で中堅・中小のマンション事業者の淘汰が進み、大手不動産会社や鉄道系不動産会社等に絞られてきたが、これらの不動産会社は大型物件や沿線開発を得意とするため、30戸~50戸程度の中規模マンションをJR沿線中心に展開する同社とは用地取得等で競合するケースが少ない。ただ、同社は更なる業容拡大に向け、既存エリアにおいて大型物件の開発に取組むと共に、既存事業エリアと隣接する兵庫県姫路市や大阪府下へ事業エリアを拡大中である。

*ROE(自己資本利益率)=売上高当期純利益率×総資産回転率×レバレッジ(自己資本比率の逆数)
*上記は決算短信及び有価証券報告書のデータを基に算出しているが、算出に際して必要となる総資産及び自己資本は期中平残(前期末残高と当期末残高の平均)を用いている(決算短信及び有価証券報告書に記載されている自己資本比率は期末残高で算出されているため、その逆数と上記のレバレッジは必ずしも一致しない)。

同社の特徴は、景気や市況変動等で業績が振れやすい業界にあって、健全な財務体質と安定成長を志向し、これを実現している事。近年では、マンション分譲において、大型プロジェクトへの対応や神戸・阪神間の隣接地域への事業エリア拡大を進めると共に、戸建住宅の育成・強化に取り組んでいる。エリアを絞った中規模の分譲マンション事業で業績を拡大させてきた同社にとって、いずれの取り組みも、潜在成長力の顕在化につながる。実際、大型プロジェクトに取り組む事で建築費等の上昇によるコスト増を吸収して売上高当期純利益率を改善させており、その一方で、総資産回転率を一定の範囲内にコントロールしている。今後、一段の業容拡大と共にROEの更なる向上が期待できよう。

2015年2月期決算
前期比7.3%の減収、同3.7%の経常増益

売上高は前期比7.3%減の300億97百万円。不動産賃貸収入が1.5%増加したものの、引渡戸数の減少で主力の分譲マンション販売が同4.3%減少した他、消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動で戸建て住宅販売も同6.0%減少。販売物件の減少で、その他不動産販売も同65.0%減少した。

もっとも、分譲マンションの販売(大半は16/2期から17/2期にかけて引き渡しが行われ、売上計上される)は好調に推移し、販売状況を示す契約高が351億07百万円と同39.6%増加。期末の契約済未引渡高も296億26百万円と同49.9%増加した。尚、契約締結時点では売上計上されず、引渡と共に売上計上される。このため、15/2期の売上高は、14/2期の販売(契約)の結果である。

営業利益は同1.4%減の28億31百万円。建築コスト上昇等の逆風があったものの、分譲マンション販売における高採算の「ワコーレKOBE灘ハウス」の寄与や不動産賃貸収入における入居率の向上と原価の低減で売上総利益率が1.7ポイント改善。販売が好調に推移した事で支払手数料が減少した他、総戸数471戸の「ワコーレシティ神戸三宮」(14年5月発売、同年11月完売、16年2~3月引渡)等の販促費も予算を下回り、販管費は人件費を中心にした小幅な増加にとどまった。
シンジケートローン等にかかる資金調達費用の減少(2億42百万円→1億10百万円)等による営業外損益の改善で経常利益は同3.7%増加。特別損失の計上がなかったため、当期純利益は11億80百万円と同10.7%増加した(前期は減損損失や災害による損失で1億34百万円を計上)。

分譲マンション販売

売上高252億40百万円(同4.3%減)、セグメント利益24億47百万円(同1.5%増)。引渡戸数は同2.7%減の765戸と期初予想の793戸に届かなかった。引渡戸数の減少で売上が減少する中、建築コストも上昇したが、好採算のワコーレKOBE灘ハウスの寄与による売上総利益率の改善や好調な販売による広告宣伝費・支払手数料等の抑制でセグメント利益はわずかに増加した。
一方、販売は、政策支援による低金利の持続や消費者マインドの改善等で好調に推移し、契約戸数が1,058戸と前期比39.4%増加(同39.6%増の351億07百万円)。期末時点の契約済未引渡戸数は888戸と同49.2%増加した(前期末比49.9%増の296億26百万円)。発売戸数は同9.3%増の967戸(13棟)、仕入戸数は同75.7%増の1,091戸。共に期初計画を上回った。

戸建て住宅販売

売上高21億40百万円(前期比6.0%減)、セグメント利益92百万円(同45.4%減)。「ワコーレノイエ東須磨駅前」(山陽電鉄本線「東須磨」駅徒歩1分、総戸数:10戸)等を発売したものの、消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動で引渡戸数が60戸と前期の67戸から減少。需要の弱さから素地売りに切り替えた物件もあり、期初予想の115戸を大きく下回った。

不動産賃貸収入

売上高20億73百万円(前期比1.5%増)、セグメント利益8億36百万円(同1.3%増)。マンション1棟(24戸)、店舗・事務所ビル1棟(14テナント、全室稼働)を、それぞれ3億42百万円、3億27百万円で取得した。稼働率は住居が94.7~95.8%と期を通して高水準を維持し、第1四半期(3-5月)は87.3%にとどまった店舗・事務所も、四半期毎に上昇し第4四半期には94.0%に高まった。

上記の他、その他不動産販売が売上高5億93百万円(前期比65.0%減少)、セグメント利益1億14百万円(同37.4%増)。保険代理店手数料収入等のその他が売上高49百万円(同35.9%減)、セグメント利益46百万円(同36.0%減)。その他不動産販売は販売物件の減少で売上が減少したものの、好採算案件(自社保有用地を専門学校に売却)の寄与で利益が増加した。

(3)財政状態及びキャッシュ・フロー(CF)

期末総資産は前期末に比べて73億22百万円増の656億51百万円。借方では、完成在庫の増加(うち未契約:0戸→18.5戸)で販売用不動産が、大型プロジェクト案件など順調な仕入れを反映して仕掛販売用不動産が、それぞれ増加。賃貸用物件の購入(マンション1棟、店舗・事務所ビル1棟)で有形固定資産も増加した。一方、貸方では、シンジケートローンの組成に伴うつなぎの借り入れで短期借入金が増加した他、新規開発用地の取得に伴い長期借入金が増加。利益剰余金の増加で純資産も増加した。自己資本比率は25.3%。

CFの面からみると、順調な仕入れを反映して営業CFがマイナスとなり、賃貸用物件の購入等で投資CFもマイナス。資金需要に対応するべく、長短借入金の積み増したため、財務CFが黒字となった。

2016年2月期業績予想
前期比2.0%の減収、同2.7%の経常減益

売上高は前期比2.0%減の295億円。戸建て住宅販売やその他不動産販売が増加する他、不動産賃貸収入も堅調な推移が見込まれるが、分譲マンション販売が減少する。分譲マンション販売は、15/2期の契約が大きく伸びたものの、大型プロジェクト(ワコーレシティ神戸三宮、総戸数471戸・完売)の引渡しが17/2期にまたがるため、引渡戸数を保守的にみている(同8.5%減の700戸)。また、発売戸数及び契約戸数も高水準を維持するものの、上記プロジェクトの反動による減少を見込んでいる。一方、戸建て住宅販売では引渡戸数が70戸と前期に比べて10戸増加する見込み。その他不動産販売は開発用地や小型の賃貸マンション等の販売が増収に寄与する。
営業利益は同2.9%減の27億50百万円。高採算のワコーレシティ神戸三宮の寄与等による原価率の低下で売上総利益がわずかに増加するものの、販売体制の整備に向けた人員の拡充や前期に広告宣伝費を抑制できた反動もあり、販管費が同5.6%増加する。

配当は、普通配当を1株当たり1円増配すると共に、法人設立50年の記念配3円を加えた26円を予定(16/2期に創業116年、法人設立50年を迎える)。配当性向は21.7%となる見込み。

(2)分譲マンション事業における大型プロジェクトの進捗状況と今後の展開

16/2期業績への影響が大きい、「ワコーレシティ神戸三宮」(JR神戸線「三ノ宮」駅徒歩10分)は総戸数471戸を誇る大型プロジェクト。2014年5月に販売を開始し、同年11月に完売。2015年10月に竣工し、2016年2月(320戸)から3月(151戸)にかけて引き渡しが行われる予定だ。2015年2月末現在で607戸(引渡予定戸数700戸の86.7%)の契約を完了しているため、契約戸数が計画を下回る可能性は小さいが、「ワコーレシティ神戸三宮」の2月引渡予定分が3月にずれ込む可能性もあるため、同社は16/2期の引渡戸数について保守的な計画を立てている。

契約戸数、発売戸数、仕入戸数も「ワコーレシティ神戸三宮」の反動減で前期実績を下回るものの、高い水準を維持する見込み。仕入については、16/2期販売分については目処をつけており、17/2期販売分が中心となる。「ワコーレシティ神戸三ノ宮」近隣での「神戸三宮プロジェクト」(総戸数200戸規模、約670坪の用地取得済み、2018年2月期竣工予定)、新幹線新神戸駅の徒歩圏での「新神戸プロジェクト」(総戸数100戸超規模、用地取得済み、2018年2月期竣工予定)といった都心回帰需要をにらんだ大型プロジェクトが進行中である。

また、3年前に取り組みを開始した近隣エリアへの展開が着実に進んでいる他、地元地域との幅広い取り組みも始まった。近隣エリアへの展開では、2015年7月に「ワコーレ池田満寿美町」(大阪府池田市、阪急宝塚線「池田」駅徒歩5分、総戸数14戸)の引き渡しを予定している。「ワコーレ池田満寿美町」は満寿美町で約3年ぶりの新築分譲マンションであり、駅近の利便性と邸宅風情を特徴とする。この他、2016年3月の引き渡しに向け、「ワコーレ姫路ゲートプレイス」(兵庫県姫路市、JR「姫路」駅・「山陽姫路」駅 徒歩8分、総戸数30戸)のプロジェクトも進行中である。
地元地域との取り組みでは、2015年3月に神戸市中央区と地域コミュニティ形成に関する協定書を締結した。「防災」に関する取り組み(集合住宅の防災にかかる支援)、「子育て」に関する取り組み(集合住宅内、地区、周辺地域での各種子育て支援)、及び「高齢者」に関する取り組み(高齢者の交流・見守り・活動への支援)の3点が協定書のポイントだ。この他、旧来の地元商店街の再開発でも10ヵ所を超える商店街で取り組みを進めている。

今後の注目点
15/2期に続き、16/2期も減収、営業減益が見込まれる。しかし、主力の分譲マンション販売の指標である契約戸数、発売戸数、仕入戸数の水準は高く、過去からの推移をみると順調に拡大している事がわかる。また、総戸数471戸の大型プロジェクトである「ワコーレシティ神戸三ノ宮」で実績を残す事も、今後、分譲マンション販売事業を展開していく上で大きな財産になるはずだ。少し気が早いが、17/2期は、住宅資金に関する贈与税の非課税枠拡大や住宅エコポイント制度(省エネ性能を持つ住宅の新築やリフォームに対して商品等と交換できる)の再開といった政策の後押しがある上、消費税率の再引き上げが17年4月まで延期された事も追い風となるため一段の業容拡大が期待できる。3期ぶりの増収・営業増益で溜飲を下げてくれそうだ。
株式会社インベストメントブリッジ
ブリッジレポート   株式会社インベストメントブリッジ
個人投資家に注目企業の事業内容、ビジネスモデル、特徴や強み、今後の成長戦略、足元の業績動向などをわかりやすくお伝えするレポートです。
Copyright(C) 2011 Investment Bridge Co.,Ltd. All Rights Reserved.
本レポートは情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を意図するものではありません。 また、本レポートに記載されている情報及び見解は当社が公表されたデータに基づいて作成したものです。本レポートに掲載された情報は、当社が信頼できると判断した情報源から入手したものですが、その正確性・完全性を全面的に保証するものではありません。 当該情報や見解の正確性、完全性もしくは妥当性についても保証するものではなく、また責任を負うものではありません。 本レポートに関する一切の権利は(株)インベストメントブリッジにあり、本レポートの内容等につきましては今後予告無く変更される場合があります。 投資にあたっての決定は、ご自身の判断でなされますようお願い申しあげます。

コラム&レポート Pick Up